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房地產(chǎn)山雨欲來風(fēng)滿樓
    2010-06-18    作者:張五常    來源:和訊網(wǎng)

    中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑是到了多事之秋。最近聽到或讀到的消息不是那么好,。環(huán)繞著勞動市場與樓房政策的話題,,言論太多,北京的處理看來有點(diǎn)亂,。
  今早一位朋友傳來一篇臺灣傳媒之作,,沒有說明出處,關(guān)于富士康的大話題,,據(jù)說目前在臺灣吵得熱鬧,。我還沒有足夠的資料分析這件事,但感受上郭老板的激烈反應(yīng)對中國今后的工業(yè)發(fā)展會有深遠(yuǎn)的影響——山雨欲來也,。三連跳,,他把富士康的最低工資提升百分之一百二十,仿效著一九一四年美國汽車大王福特發(fā)明的絕技,。以下象棋作比喻,,這是走一著「沉底穴」,北京的朋友要搶先把車平五(一笑),。
  這里要分析的是內(nèi)地房地產(chǎn)的問題,,又是山雨欲來風(fēng)滿樓。言論太多:什么物業(yè)稅,、資產(chǎn)增值稅等復(fù)雜話題無日無之,。深圳的樓價應(yīng)聲下跌:該市四月樓價急升,五月成交量急降,,六月開頭十天樓價下降了約百分之二十,。跌得急,相當(dāng)一般性——不限于某些「邊際」之區(qū),。幾天前讀報,,說北京的樓價「下跌」是假跌,想來這篇專欄發(fā)表時會弄假成真,。上海的朋友說樓價還沒有跌,,只是成交甚少,賣盤有增加,。若如是,,上海也難逃一跌。
    深圳下降了百分之二十,,報道說還會再下降百分之二十,。這類推測是看風(fēng)水,歷來不可靠。問題是,,如果樓價上升了百分之一百,,下降百分之五十是打回原價。如果深圳的樓價再下降百分之二十強(qiáng),,就打回兩年前不少人叫救命之價,,地區(qū)政府紛紛說要搶救樓市的。二十多年來,,這樣的樓市過山車在神州大地沒有寧靜過,,繼續(xù)下去,總有一次會出軌闖禍,!
  我要在這里向北京的朋友解釋資產(chǎn)價值與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系,,不深的,,但邏輯與概念要拿得準(zhǔn)才能掌握,。今天的后起之秀一般沒有學(xué)過。讓我分點(diǎn)說吧,。
  一,、資產(chǎn)的價值是財富。財富與資本相同,。費(fèi)雪的正確方程式說,,財富是收入以市場利息率折現(xiàn)的所得。這里說的收入不是短暫的,,而是長線或永久性的收入,。是預(yù)期的收入,預(yù)期有變,,或利率有變,,財富會跟著變。很明顯,,可以影響收入預(yù)期的因素多得很,,而今天內(nèi)地的利率不是市場利率,是央行不斷地左右著的,。無從預(yù)測的因素那么多,,加上有通脹或通縮的可能,上述的收入與財富關(guān)系的簡單方程式有難以處理的變化,,但我們不要見這些變化近于無從掌握就輕視這方程式,。此「式」也,怎樣蹂躪也是個重要的看經(jīng)濟(jì)增長的角度,,概念上沒有錯,,問題是要怎樣用、怎樣處理變化。這要講用者的看家本領(lǐng)了,。
  財富是收入以利率折現(xiàn),,利率不變,收入上升財富上升,。倒轉(zhuǎn)過來也對:財富上升會導(dǎo)致收入上升,。例如外資在中國下注,使地價上升,,跟著外資什么也不管,,只要地價升后不跌,中國人民的收入早晚會上升,。這是因?yàn)樨敻坏脑黾訒偈故袌鲞\(yùn)用財富來增加中國本土的國民收入,。
  二、無論是收入決定財富還是財富決定收入,,一個國家的財富當(dāng)然是愈高愈妙,。房地產(chǎn)之價是國家財富的一部分,是重要的一部分,。那么房地產(chǎn)之價是愈高愈妙嗎,?非也!因?yàn)橥恋厥褂糜行枨髲椥韵禂?shù)的問題,,政府約束某些用途的土地供應(yīng)可使地價的總值提升,,即是使房地產(chǎn)的總財富提升,但國家整體的財富卻可能因而下降了,。
  這里涉及的是重要話題,,同學(xué)們要細(xì)心跟進(jìn)。資源或資產(chǎn)有多種,,房地產(chǎn)是其中之一,,重要的。人力資源(包括腦子的知識)也是資產(chǎn),,可能更重要,,雖然沒有奴隸市場人力資源只能以工資收入在市場交易。概念上,,我們還可以用人力的收入以利率折現(xiàn)而作為國家的一項(xiàng)重要的財富看,。
  三、以理論解釋作示范,,我們不妨假設(shè)一個經(jīng)濟(jì)只有兩項(xiàng)資產(chǎn):房地產(chǎn)與人力(包括知識)資產(chǎn),。這樣看,一個國家爭取這兩項(xiàng)資產(chǎn)合并的財富當(dāng)然是愈高愈妙了,。兩項(xiàng)其中之一愈高不一定愈妙,,二者加起來的財富總和愈高則愈妙。后者是社會收入總和的極大化的一個必需條件。
  四,、上期文章我指出,,房地產(chǎn)是財富累積的倉庫,人力(體力與腦子的知識)也是財富累積的倉庫,。我也指出,,土地資產(chǎn)的有效率使用,要點(diǎn)是算進(jìn)了有關(guān)的社會成本后,,在同區(qū)內(nèi)不同用途的土地應(yīng)該地價相同,。然而,因?yàn)樯衔奶岬降男枨髲椥韵禂?shù)的左右,,這樣的地價相同不一定會達(dá)到最高的總地價,。倒轉(zhuǎn)過來是說,假設(shè)國家只有土地與人力兩項(xiàng)資產(chǎn),,總地價最高(土地的財富最高)不一定協(xié)助國家整體的總財富最高,。
  五、這就帶來本文要說的一個重點(diǎn),。像中國那樣龐大的國家,,房地產(chǎn)的財富總值最高肯定不是整個國家的所有財富的總值最高的均衡點(diǎn)。事實(shí)上,,到了某一點(diǎn)——今天近于這一點(diǎn)——房地產(chǎn)的財富總值增加會削減人力資產(chǎn)的財富總值;倒轉(zhuǎn)過來也對,,人力資產(chǎn)的財富總值因?yàn)檎淖笥叶黾�,,會削減房地產(chǎn)的財富總值。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際生產(chǎn)定律的一個重要含意,,而簡化到盡頭,,要獲得國家財富總值的極大化,土地不同的使用,,算進(jìn)社會成本后,,同區(qū)的地價要相同。
   六,、繼續(xù)推理,,在目前的中國,要協(xié)助勞力或人力資源的收入的提升,,政府增加土地的供應(yīng)而使不同用途之價拉近或相同,,從而使房產(chǎn)之價下降,是最可取的辦法,。推出任何稅項(xiàng)——不管是物業(yè)稅還是資產(chǎn)增值稅——而使房地產(chǎn)之價下降,,是劣著,因?yàn)橥恋厥褂玫恼鎸?shí)成本沒有下降,幫不到勞力資源的收入,,也害了房地產(chǎn)的發(fā)展,。
  七、西方的經(jīng)驗(yàn),,物業(yè)稅與資產(chǎn)增值稅是政府有財政困難時才使用的,。西方的物業(yè)稅一般用于有關(guān)地區(qū)的指定項(xiàng)目——例如教育——的用場。今天中國沒有財政困難,,稅項(xiàng)可以不抽不要抽,。半年來我跑過的大城市有重慶、成都,、哈爾濱,、沈陽、大連等——還有其他的——其發(fā)展的速度與勢頭令人震驚,。我可以肯定,,如果十年前中國推出今天吵得熱鬧的物業(yè)稅與資產(chǎn)增值稅,這些奇跡城市不會有今天大家見到的奇跡,。
  八,、大叫收入不均是嘩眾取寵的政治游戲。目前中國農(nóng)民的收入增長實(shí)在快,。兩年多前因?yàn)樾聞趧臃ǖ囊M(jìn),,有一段時期增長不對頭,但神州風(fēng)水有靈,,農(nóng)民的高速增長又再繼續(xù),。我也認(rèn)為那些大呼樓價太高的眾君子主要是眼紅。不能否認(rèn),,炒樓可以賺大錢,,雖然虧大本的也無數(shù)。無可置疑,,房地產(chǎn)之價大上大落可以導(dǎo)致財富不均,,但這主要是政府的土地政策及金融政策促成的。找賺到錢的來出氣,,以這項(xiàng)那項(xiàng)稅來作俠盜羅賓漢,,肯定會損害經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展。適當(dāng)?shù)卦黾訕欠康耐恋毓⿷?yīng)也會使樓價下降,,但這不僅合乎經(jīng)濟(jì)原則,,對工人的工資提升會有大助。
  很抱歉,,上述的分析不夠詳盡,。這幾天我老是想著富士康的問題,。郭老板仿效美國昔日的汽車大王福特的絕技,對中國的工業(yè)發(fā)展會有深遠(yuǎn)的影響——北京處理不當(dāng)會闖大禍,。郭老板是憑著富士康的租值,,加上蘋果計算機(jī)及其他大客戶的租值的協(xié)助,在神州大地表演一手,。在中國的外資會首當(dāng)其沖地受到影響,,其他的接單工業(yè)怎樣應(yīng)對是不淺的學(xué)問。福特一九一四年推出的每天最低工資五美元,,比當(dāng)時的市場工資高很多,,后來不僅害了自己,九十六年后的今天,,美國的經(jīng)濟(jì)還是受到那提升了多次的最低工資之困,。如果沒有最低工資,他們今天不會頻頻施壓要人民幣升值,。有誰聽過顧客頻頻要求甚至施壓要光顧的商店加價呢,?
  是發(fā)神經(jīng)的世界,北京的朋友不要跟著發(fā)起神經(jīng)來,。

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