近日,，應(yīng)邀在南京水游城和曾子墨小姐,、謝百山先生就中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)趨勢(shì)展開(kāi)辯論。我的意見(jiàn)是,，在目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)下,，中國(guó)房地產(chǎn)將出現(xiàn)急劇分化,。下面是我的辯論摘要：
我不相信開(kāi)發(fā)商在這種密集的調(diào)控措施下，還有什么理由硬撐房?jī)r(jià),。盡管中國(guó)社會(huì)正在努力讓房?jī)r(jià)軟著陸,，我本人也希望房?jī)r(jià)泡沫能夠得到有效化解，但是,，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的瘋狂,，面對(duì)官商勾結(jié)的巨大勢(shì)力，面對(duì)這些既得利益集團(tuán)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的無(wú)知和誤解,，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)命懸一線(xiàn),，隨時(shí)都會(huì)破滅。
我們不用去盲目的預(yù)判房?jī)r(jià)究竟在哪一天破滅,，但是,，面臨的后果是，拖得越久危害越大,，除非開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià),。從暴發(fā)戶(hù)的嘴臉來(lái)判斷，讓開(kāi)發(fā)商放棄嘴邊的肥肉,，那沒(méi)有狠招是不行的,，一出狠招又極易刺破泡沫。因此,，只有觀(guān)望和僵持,。在這種觀(guān)望和僵持中，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生三大轉(zhuǎn)型：
一是80%的開(kāi)發(fā)商在未來(lái)三年破產(chǎn)或者轉(zhuǎn)型,。2009年,，中國(guó)70個(gè)大中城市，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2.6萬(wàn)家,，其中,，上市公司包括借殼和控股的有134家。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商大多是皮包公司,，最大的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的固定資產(chǎn)也只有總市值的5%,，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商處在一沒(méi)技術(shù)二沒(méi)人才三沒(méi)資金的狀態(tài)下，只是仗著和地方官員的關(guān)系和交情,，依靠行賄腐化官員才能爭(zhēng)取一點(diǎn)項(xiàng)目,，而行賄和腐化官員已經(jīng)越來(lái)越不靠譜,，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)越來(lái)越明晰的情況下,，這些關(guān)系在土地和資金問(wèn)題上，處在空白狀態(tài),，被迫關(guān)門(mén)大吉,。三年后,，在2.6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商中，能夠繼續(xù)做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的只有三四千家,。
二是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化,。像2009年這樣大規(guī)模的以招牌掛的形式狂推住宅用地的情況是不可能再發(fā)生了，地王的游戲已經(jīng)被現(xiàn)實(shí)無(wú)情的戳穿,，未來(lái)的招拍掛的出讓土地的形式將出現(xiàn)在對(duì)商業(yè)用地的出讓中,，土地供應(yīng)的模式形成三分天下的格局：一是社會(huì)保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地，形成中國(guó)社會(huì)對(duì)民生問(wèn)題的關(guān)注,；二是普通商品房的住宅用地將改革出讓模式,；三是商業(yè)用地規(guī)模異軍突起，滿(mǎn)足二線(xiàn)城市日益擴(kuò)大的需要,。從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的情況來(lái)看,，只要中央政府調(diào)結(jié)構(gòu)擴(kuò)內(nèi)需的政策不變，二三線(xiàn)城市居民的購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)增大,，因此,，對(duì)商業(yè)物業(yè)也提出了更高的要求。
三是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化促使市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估,。一線(xiàn)城市的發(fā)展其實(shí)極為脆弱,，一個(gè)次貸危機(jī)，就把上海的GDP增長(zhǎng)擠到了倒數(shù)第四位,，后勁不足的疲態(tài)在一線(xiàn)城市暴露無(wú)遺,。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依托二三線(xiàn)城市，而二三線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)瘋狂的拆遷運(yùn)動(dòng)已經(jīng)增大了住宅用地的供應(yīng),，并且把住宅用地的價(jià)值人為烘托到了一個(gè)頂點(diǎn)�,，F(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)展變化，為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇,，而商業(yè)地產(chǎn)目前與住宅價(jià)格發(fā)生倒掛,，也就是住宅價(jià)格上漲擠出了真正的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。在宏觀(guān)調(diào)控的大背景下,，二三線(xiàn)城市商業(yè)物業(yè)的增值空間和前景是顯而易見(jiàn)的,。
|
|