近日，應(yīng)邀在南京水游城和曾子墨小姐,、謝百山先生就中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)趨勢展開辯論,。我的意見是，在目前宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢下,，中國房地產(chǎn)將出現(xiàn)急劇分化,。下面是我的辯論摘要：
我不相信開發(fā)商在這種密集的調(diào)控措施下，還有什么理由硬撐房價,。盡管中國社會正在努力讓房價軟著陸,，我本人也希望房價泡沫能夠得到有效化解，但是,，面對開發(fā)商的瘋狂,，面對官商勾結(jié)的巨大勢力，面對這些既得利益集團(tuán)對全球經(jīng)濟(jì)走勢的無知和誤解,，中國的房價泡沫已經(jīng)命懸一線,，隨時都會破滅。
我們不用去盲目的預(yù)判房價究竟在哪一天破滅,，但是,，面臨的后果是，拖得越久危害越大,，除非開發(fā)商主動降價,。從暴發(fā)戶的嘴臉來判斷，讓開發(fā)商放棄嘴邊的肥肉,，那沒有狠招是不行的,，一出狠招又極易刺破泡沫。因此,，只有觀望和僵持,。在這種觀望和僵持中，中國房地產(chǎn)會發(fā)生三大轉(zhuǎn)型：
一是80%的開發(fā)商在未來三年破產(chǎn)或者轉(zhuǎn)型,。2009年,，中國70個大中城市，有房地產(chǎn)開發(fā)公司2.6萬家,，其中,，上市公司包括借殼和控股的有134家。中國的開發(fā)商大多是皮包公司,，最大的開發(fā)商萬科的固定資產(chǎn)也只有總市值的5%,，絕大多數(shù)開發(fā)商處在一沒技術(shù)二沒人才三沒資金的狀態(tài)下，只是仗著和地方官員的關(guān)系和交情,，依靠行賄腐化官員才能爭取一點(diǎn)項目,，而行賄和腐化官員已經(jīng)越來越不靠譜,，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢越來越明晰的情況下，這些關(guān)系在土地和資金問題上,，處在空白狀態(tài),，被迫關(guān)門大吉。三年后,，在2.6萬家開發(fā)商中,，能夠繼續(xù)做地產(chǎn)開發(fā)的只有三四千家,。
二是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化,。像2009年這樣大規(guī)模的以招牌掛的形式狂推住宅用地的情況是不可能再發(fā)生了，地王的游戲已經(jīng)被現(xiàn)實無情的戳穿,，未來的招拍掛的出讓土地的形式將出現(xiàn)在對商業(yè)用地的出讓中,，土地供應(yīng)的模式形成三分天下的格局：一是社會保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地，形成中國社會對民生問題的關(guān)注,；二是普通商品房的住宅用地將改革出讓模式,；三是商業(yè)用地規(guī)模異軍突起，滿足二線城市日益擴(kuò)大的需要,。從整個房地產(chǎn)業(yè)的情況來看,，只要中央政府調(diào)結(jié)構(gòu)擴(kuò)內(nèi)需的政策不變，二三線城市居民的購買力將會增大,，因此,，對商業(yè)物業(yè)也提出了更高的要求。
三是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化促使市場對商業(yè)地產(chǎn)價值進(jìn)行重估,。一線城市的發(fā)展其實極為脆弱,，一個次貸危機(jī)，就把上海的GDP增長擠到了倒數(shù)第四位,，后勁不足的疲態(tài)在一線城市暴露無遺,。未來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依托二三線城市，而二三線城市經(jīng)過瘋狂的拆遷運(yùn)動已經(jīng)增大了住宅用地的供應(yīng),，并且把住宅用地的價值人為烘托到了一個頂點(diǎn)�,，F(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)展變化，為商業(yè)地產(chǎn)帶來機(jī)遇,，而商業(yè)地產(chǎn)目前與住宅價格發(fā)生倒掛,，也就是住宅價格上漲擠出了真正的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。在宏觀調(diào)控的大背景下,，二三線城市商業(yè)物業(yè)的增值空間和前景是顯而易見的,。
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