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商業(yè)銀行第一階段房貸壓力測試剛剛結(jié)束,，有消息稱“即使房價下跌50%,，銀行基本上也不會有太大風險”,。為何房價一直調(diào)不下來,？
SOHO中國董事長潘石屹最近通過郵件向本報表示，住房價格跌不跌,，決定因素并不是新國十條,。“地價房價完全亂套了,，沒有邏輯關系了,。今年3月15日，一塊在北京大望京區(qū),、靠近五環(huán)的地,，樓面價拍到每平方米27500元，這就意味著這個地方的銷售價格會達到四萬五,。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價格都達到45000元,，這正常嗎？”
問題在于,，如果這幅大望京區(qū)地塊周邊的房價跌到15000元（目前均價25000元左右）以下,，那拿這塊的企業(yè)又將面臨多大虧損？
“這里的矛盾其實很明顯,，如果房價出現(xiàn)50％的跌幅,，那些在前兩年拿了大量高價土地的房企怎么辦？相對于個人按揭貸款50％的理論空間，開發(fā)貸相應將承受更大的風險,，這顯然不是房企和銀行能承受的�,！币晃粐秀y行的資深人士向本報坦言,。
換言之，手持大量高價土地的央企,、國企和控制著地方土地供應的地方政府,，幾乎壟斷了房價的定價權(quán)，這或許才是房價易漲難跌的關鍵,。
定價權(quán)之爭
在上海,，有一個著名的大型居住區(qū)——大華社區(qū)，不管是其規(guī)模還是房價,，幾乎都是與上海商品住宅市場發(fā)展同步的,。大華社區(qū)約十年的發(fā)展，可以視作同期上海樓市的一個最真實的縮影,。
由于歷史原因,，大華社區(qū)數(shù)平方公里的區(qū)域內(nèi)，大部分的商品房建設用地都在大華集團手中,。10年時間里,，大華集團緊握這個區(qū)域的房價話語權(quán)。
國內(nèi)其它很多城市復制著同樣的場景：擁有最大土地資源的一方,，往往擁有相應區(qū)域房價最大的定價權(quán),。
綜觀歷年央企在上海土地市場拿地情況，呈現(xiàn)兩輪高峰,，第一輪是2006年,，第二輪是2009年。
可以發(fā)現(xiàn),，地王的制造者長期以國企,、央企為主，2009年,，央企拿地面積占比更是達到頂峰,。2009年在總地價前10的成交地塊中，央企占4席,，其中中海,、中建分別位居前總價第二、三名,，其次是保利及華潤分別為第五,、六名。2010年總價前10中，央企則占兩家,，分別是華僑城及招商第二及第八名,。
“央企一般不隨意拿地，要拿便是地段佳,，或規(guī)劃好有待發(fā)展的地塊,，并且由于資金勢力雄厚，一般獲取的土地面積也較大,，由于這些地塊同時也是品牌房企的主要追逐對象,，以至于進一步推高了地價，而持續(xù)上升的地價也必然推動房價上揚,�,！敝性芯孔稍儾糠治鰩熤赋觥�
擁有大量土地資源的央企,、國企扮演了市場定價權(quán)的直接擁有者,。
近日，一年一度的上海市土地儲備工作交流會在閘北區(qū)大寧會議中心召開,。從土地儲備開始,，地方政府始終是整個房地產(chǎn)游戲中，對土地最具有話語權(quán)的角色,。
這種定價權(quán)格局本沒有利弊之分,，問題在于，央企,、國企手中的土地成本太高,。
值得注意的是，2009年央企取得的土地出讓面積與建筑面積占比與第一輪相當,，而土地出讓金額占比卻上一個臺階,，比2006年上漲93%。2010年1-2月土地出讓金額占比依然非�,？捎^,，其比值達到21.79%，土地出讓面積及建筑面積占比也達到了頂峰,，表明央企拿地熱情前所未有高漲,。
在土地品質(zhì)和土地體量等方面擁有優(yōu)勢的央企、國企,，其在不同區(qū)域的定價權(quán)正在不斷提升,，進而左右整個市場的價格走勢。其定價權(quán)的體現(xiàn)逐漸表現(xiàn)在對樓價推高者角色的扮演上,。
價不降 地照拿
5月20日,，在朗詩地產(chǎn)聯(lián)合有關部門發(fā)起的“2010長三角城市居民居住環(huán)境調(diào)查”的啟動儀式上,，朗詩地產(chǎn)董事長田明告訴記者，目前國內(nèi)節(jié)能住宅價格一般高于普通住宅,，決定因素并非節(jié)能建筑本身,，也不是因為節(jié)能建材等的額外投入所致，“而是其他眾所周知的原因所致,，是整個中國房地產(chǎn)價格的整體格局形成的,。”
包括國家綠建委主任委員王有為在內(nèi)的諸多人士清楚,，綠色建筑的成本只比普通建筑增加約5%—10%，真正決定整體房價高企的最大因素在于高企的土地成本,。而截至目前,，地價并沒有出現(xiàn)明顯下調(diào)。
據(jù)對國內(nèi)主要的十二個城市住宅用地出讓情況監(jiān)測顯示,，此次調(diào)控新政前后,，住宅用地出讓數(shù)量、出讓流標率以及出讓溢價率等方面,，并未發(fā)生明顯變化,。最近四周，住宅用地周平均出讓面積約153公頃,，流標率24%,，溢價率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情況（周平均出讓面積214公頃,，流標率13%,，溢價率56%）而言，雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢,，但是幅度并不明顯,。
中原集團研究中心總監(jiān)陶琦表示，近期市場已呈現(xiàn)微妙變化：熱點地塊仍然受到大型實力發(fā)展商的青睞,，其中資金雄厚的國企,、央企及上市公司出手闊綽，比如保利,、富力,、綠地、陸家嘴,、北建,、金融街等均榜上有名。
這種情形下,，央企,、國企的土地擁有量相對進一步提升，相應的定價權(quán)自然還是牢牢掌握在這些企業(yè)手中。
上海永慶房屋最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，5月份上半個月上海一手房平均成交單價比4月底再上漲7%,。而7%的漲幅是在上海4月房價已經(jīng)上漲的基礎上的延續(xù)。世聯(lián)地產(chǎn)4月研究報告顯示,，上海4月公寓房均價上漲14%,。
記者從最近上海幾次土地推薦會上看到，對于此輪即將出讓的地塊,，興趣濃厚,、躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)依然大有人在。大部分推介會現(xiàn)場,，到場的開發(fā)商數(shù)量甚至超過政府部門的預計而不得不臨時加座,。
“目前，開發(fā)商對中遠期市場抱有較高期望,，轉(zhuǎn)而繼續(xù)增加土地儲備,。”陶琦說,。
很大程度上,，價位依然處于高位的土地繼續(xù)放量出讓，以央企,、國企為購地主力的開發(fā)商手頭的高價地塊體量進一步增加,，恰恰成為高房價難以出現(xiàn)明顯下調(diào)的最大阻力，這一阻力則在不斷加強的過程中,。
降價的唯一理由：活不下去了
另一位業(yè)內(nèi)人物萬通集團董事局主席馮侖日前說,，此輪調(diào)控房價要跌30％，開發(fā)商能活下來很不錯,。
從開發(fā)商的角度,，只要還能“活下去”，主動降價的概率其實并不高,。而且現(xiàn)在看來,，很多企業(yè)認為還能“活下去”。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，2009年度,，113家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金總額達到1930億元。其中,，萬科A,、保利地產(chǎn)、金融街和首開股份4家公司,，處于“上市房企現(xiàn)金榜”前4位,，賬面現(xiàn)金均超過100億元,；有4家公司賬面現(xiàn)金在50億元-100億元之間，38家公司的賬面現(xiàn)金在10億元~50億元之間,，67家公司的賬面現(xiàn)金在10億元以下,。
因此，至今我們還沒有看到保利等企業(yè)有明確的降價促銷舉動,。相反,，這些企業(yè)還在到處看地，出手和準備出手拿地,，土地儲備體量還在進一步增加,。
不過，企業(yè)的生存危機已在步步逼近,。
據(jù)本報了解,，由于融資渠道被逐步緊縮，包括銀行信貸和資本市場融資,，均保持持續(xù)收緊的態(tài)勢,，多位上市公司的高管曾向本報記者表示,，“公司的融資計劃很多很難在短期內(nèi)付諸實施,，雖然手頭還有資金可以應付一段時間，但如果沒有后續(xù)資金的話,，撐不下去時,，降價求生可能是最為直接的方式了�,！� |