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今年4月14日和17日，國務(wù)院接連出臺針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新“國四條”和“國十條”,。
新政一出臺,，眾多媒體驚呼：史上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最厲害的一次，這種差異化的調(diào)控具有很明顯的“精確制導(dǎo)”作用,。然而,，新政出臺已經(jīng)一個月，但全國房價依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢,。5月12日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2010年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8％,，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4％,，商品住宅銷售價格上漲17.3％。顯然,，密集的調(diào)控政策并沒有在調(diào)控房價方面發(fā)揮立竿見影的效果,。人們不免擔(dān)心政府出臺號稱史上最厲害的一系列組合拳，是不是還會像過去那樣“空調(diào)”呢,？
事實上,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷來不是一蹴而就的，而且我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天,，調(diào)控的難度也是越來越大,。
首先，房地產(chǎn)業(yè)的地位作用還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代,。盡管這幾年房價上漲過快,，大家也意識到這并不是一件好事，但是房價上漲不僅帶動房地產(chǎn)市場的繁榮,，還拉動鋼鐵,、水泥、建材,、家電,、裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展,。如果房價下降,，勢必造成房地產(chǎn)市場萎縮,，從而影響整個經(jīng)濟的發(fā)展,，然而從目前來看還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)業(yè)。
其次,，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)“情有獨鐘”,。金融危機之后政府采取了房地產(chǎn)的刺激政策，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在短短的一年半的時間從衰退,、蕭條到復(fù)蘇,、繁榮，把經(jīng)濟周期的四個階段都走完了,，房地產(chǎn)業(yè)在“保增長”中功不可沒,，尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發(fā)，經(jīng)濟要發(fā)展就是舊區(qū)搞改造,，新區(qū)搞開發(fā),，這樣有助于加快經(jīng)濟發(fā)展和改變城市面貌,，可謂一舉兩得。已經(jīng)嘗到甜頭的地方政府,，豈肯輕言放棄房地產(chǎn),。
第三，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)“疼愛有加”,。這幾年房地產(chǎn)的銀行貸款逐年增長,，2009年更是創(chuàng)出歷史新高，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)從來沒有吝嗇過,。國家在金融危機中啟動的四萬億投資中,，盡管有關(guān)部門言辭確鑿聲明沒有一分錢流入房地產(chǎn)，但從實際情況來看,，并非如此,，曲線進(jìn)入的有之，變相進(jìn)入的有之,。
最后住房保障滯后,。盡管中央政府十分重視住房保障，但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點小”,。住房保障在我國已有十多年的歷史,，總體來說推進(jìn)速度比較緩慢，覆蓋面也非常有限,。隨著城市房價節(jié)節(jié)攀升,，低收入住房困難家庭的矛盾更加突出，政府的壓力也越來越明顯,。
那么,，涉及面最廣、力度最大,、影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)調(diào)控真的是否“空調(diào)”呢,？我們希望這些擔(dān)心是杞人憂天。這是因為：
第一,，從社會層面來看,，房地產(chǎn)業(yè)的角色從保增長轉(zhuǎn)到保民生。從經(jīng)濟理論上講,，在解決住房問題時,，居民對市場的依賴程度與家庭收入息息相關(guān)。家庭收入水平越高,，對市場的依賴程度就越高,，住房就越接近于私人物品；反之,，依靠政府優(yōu)惠,、政府扶持的程度就越高,，住房就越接近于公共物品。如今,，房價上漲使得越來越多的人買不起本地房,，上海人只能到嘉興去買房，嘉興人只能到小縣城去買房,，縣城的人只能跑到小鎮(zhèn)上去了,。住房的公共屬性要求房地產(chǎn)從保增長轉(zhuǎn)到保民生。
第二,，從市場角度來看,，市場供求關(guān)系由原來的供不應(yīng)求到目前基本平衡，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入5月份以來,，上海住宅可供面積一直保持在500萬㎡以上，比去年最低水平的400多萬㎡增長了20%左右,。
第三,，從價格因素來看，房價調(diào)整只是時間問題,。5月5日恒大地產(chǎn)在其業(yè)績發(fā)布會上宣布,，該公司全國樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定。盡管其他開發(fā)商還在訂立價格同盟,，但是既然第一張多米諾骨牌已經(jīng)倒下,，其他的牌還能不倒嗎？2008年,，萬科曾經(jīng)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后率先降價,，之后半年時間內(nèi)，其余大小房地產(chǎn)開發(fā)商開始跟進(jìn),，繼而引發(fā)全國性的降價潮,，并一度導(dǎo)致降價高峰地區(qū)如深圳等地出現(xiàn)退房斷供。
第四,，從銀行角度來看,，具備相當(dāng)承壓能力,。目前,，已經(jīng)有不少銀行完成了壓力測試，并且開始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測試結(jié)果,。從已經(jīng)公布結(jié)果的銀行來看,，普遍能承受房價下跌三成。民生銀行行長洪琦甚至還稱,，即使房價下降四成,，仍不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量,。
由此可見，我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入理性的調(diào)整期,。
(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)
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