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今年4月14日和17日,，國務(wù)院接連出臺針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新“國四條”和“國十條”。
新政一出臺，眾多媒體驚呼：史上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最厲害的一次,，這種差異化的調(diào)控具有很明顯的“精確制導(dǎo)”作用,。然而，新政出臺已經(jīng)一個月,，但全國房價依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢,。5月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2010年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8％,，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4％,，商品住宅銷售價格上漲17.3％,。顯然,，密集的調(diào)控政策并沒有在調(diào)控房價方面發(fā)揮立竿見影的效果,。人們不免擔(dān)心政府出臺號稱史上最厲害的一系列組合拳,，是不是還會像過去那樣“空調(diào)”呢？
事實上,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷來不是一蹴而就的,，而且我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，調(diào)控的難度也是越來越大,。
首先,，房地產(chǎn)業(yè)的地位作用還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代。盡管這幾年房價上漲過快,，大家也意識到這并不是一件好事,，但是房價上漲不僅帶動房地產(chǎn)市場的繁榮，還拉動鋼鐵,、水泥,、建材、家電,、裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，從而拉動整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果房價下降,，勢必造成房地產(chǎn)市場萎縮,，從而影響整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然而從目前來看還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)業(yè),。
其次,，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)“情有獨鐘”。金融危機(jī)之后政府采取了房地產(chǎn)的刺激政策，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在短短的一年半的時間從衰退,、蕭條到復(fù)蘇,、繁榮，把經(jīng)濟(jì)周期的四個階段都走完了,，房地產(chǎn)業(yè)在“保增長”中功不可沒,，尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展就是舊區(qū)搞改造,，新區(qū)搞開發(fā),，這樣有助于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改變城市面貌，可謂一舉兩得,。已經(jīng)嘗到甜頭的地方政府,，豈肯輕言放棄房地產(chǎn)。
第三,，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)“疼愛有加”,。這幾年房地產(chǎn)的銀行貸款逐年增長，2009年更是創(chuàng)出歷史新高,，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)從來沒有吝嗇過,。國家在金融危機(jī)中啟動的四萬億投資中，盡管有關(guān)部門言辭確鑿聲明沒有一分錢流入房地產(chǎn),，但從實際情況來看,，并非如此，曲線進(jìn)入的有之,，變相進(jìn)入的有之,。
最后住房保障滯后。盡管中央政府十分重視住房保障,，但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點小”,。住房保障在我國已有十多年的歷史，總體來說推進(jìn)速度比較緩慢,，覆蓋面也非常有限,。隨著城市房價節(jié)節(jié)攀升，低收入住房困難家庭的矛盾更加突出,，政府的壓力也越來越明顯,。
那么，涉及面最廣,、力度最大,、影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)調(diào)控真的是否“空調(diào)”呢？我們希望這些擔(dān)心是杞人憂天,。這是因為：
第一,，從社會層面來看，房地產(chǎn)業(yè)的角色從保增長轉(zhuǎn)到保民生。從經(jīng)濟(jì)理論上講,，在解決住房問題時,，居民對市場的依賴程度與家庭收入息息相關(guān)。家庭收入水平越高,，對市場的依賴程度就越高,，住房就越接近于私人物品；反之,，依靠政府優(yōu)惠,、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品,。如今,，房價上漲使得越來越多的人買不起本地房，上海人只能到嘉興去買房,，嘉興人只能到小縣城去買房，縣城的人只能跑到小鎮(zhèn)上去了,。住房的公共屬性要求房地產(chǎn)從保增長轉(zhuǎn)到保民生。
第二,，從市場角度來看,，市場供求關(guān)系由原來的供不應(yīng)求到目前基本平衡,，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入5月份以來，上海住宅可供面積一直保持在500萬㎡以上,，比去年最低水平的400多萬㎡增長了20%左右,。
第三,，從價格因素來看，房價調(diào)整只是時間問題,。5月5日恒大地產(chǎn)在其業(yè)績發(fā)布會上宣布，該公司全國樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定,。盡管其他開發(fā)商還在訂立價格同盟,，但是既然第一張多米諾骨牌已經(jīng)倒下,，其他的牌還能不倒嗎？2008年，萬科曾經(jīng)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后率先降價,，之后半年時間內(nèi)，其余大小房地產(chǎn)開發(fā)商開始跟進(jìn),，繼而引發(fā)全國性的降價潮,，并一度導(dǎo)致降價高峰地區(qū)如深圳等地出現(xiàn)退房斷供,。
第四，從銀行角度來看,，具備相當(dāng)承壓能力。目前,，已經(jīng)有不少銀行完成了壓力測試,，并且開始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測試結(jié)果,。從已經(jīng)公布結(jié)果的銀行來看，普遍能承受房價下跌三成,。民生銀行行長洪琦甚至還稱,，即使房價下降四成,，仍不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。
由此可見,，我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入理性的調(diào)整期。
(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)
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