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恒大地產(chǎn)推出的降價促銷更像是一場“秀”。數(shù)日前,，恒大首開房產(chǎn)開發(fā)商降價之先河,，高調(diào)宣布旗下樓盤全部8.5折銷售。近日,，該公司又宣布該促銷將在本月16日全部取消,。而與之一同迅速“變臉”的，還有華遠地產(chǎn)的任志強,，從“房價肯定會跌,，不跌不行”到“開發(fā)商堅持一年沒問題”，話鋒轉(zhuǎn)向之快讓聞者嘩然,。
開發(fā)商的游移不定之舉,，在讓購房者一頭霧水的同時，也充分表明房地產(chǎn)調(diào)控的復雜性遠超想象,。以此觀之,，雖然本輪調(diào)控組合拳的力度堪稱“史上最牛”,，但其最終績效如何,，目前仍不可盲目樂觀。
在業(yè)內(nèi)率先降價需要勇氣,，恒大地產(chǎn)正是依仗其近期趕超萬科的銷售實力,，率先向同行間最為敏感的價格“動刀”。然而,，恒大在推出打折促銷活動的過程中一直都沒體現(xiàn)出誠意,。在宣布取消該優(yōu)惠之前，它就以“8.5折銷售并非降價15%”的文字游戲迷惑市場,，甚至其旗下個別樓盤出現(xiàn)了“先漲價后打折，打折之后比原來價格還高”的現(xiàn)象,。
當然,，在商言商的開發(fā)商，其實是在敏銳觀察著市場的任何風吹草動，與其說恒大“蜻蜓點水”般的促銷有失誠信,，不如說這是它對市場判斷的“糾偏”,。在恒大高舉降價大旗之后，不但業(yè)界沒有立刻跟風,，反而致使其股價呈下挫之勢,；而且，降價促銷進一步強化了購房者“買漲不買跌”的判斷,，并未吸引買者紛至沓來,。可以說,，作為“第一個吃螃蟹的人”,，恒大此次試水價格戰(zhàn)，并未實現(xiàn)搶占市場先機的愿望,，閃電般收回促銷成為了必然選擇,。
其實，恒大敢于我行我素地停止促銷優(yōu)惠而不顧忌市場輿論,，關鍵還在于其充裕的現(xiàn)金流支撐,。對此，任志強的判斷并非空穴來風,。公開數(shù)據(jù)顯示,，一季度末，萬科持有現(xiàn)金179.2億元,；保利的現(xiàn)金余額則為138.7億元,。可見,，在“現(xiàn)金為王”的時代,，雖然開發(fā)商高負債經(jīng)營的局面未變，但是前期銀行大量借貸以及旺銷時期售樓回款帶來的充沛現(xiàn)金,，讓開發(fā)商具備了與政策博弈的時間與空間,。
以此觀之，如今樓市調(diào)控的難度更勝于上一輪政策發(fā)力的2008年,。當年一季報顯示,，萬科、保利地產(chǎn)等行業(yè)龍頭的經(jīng)營性現(xiàn)金流首次為負,，資金流接近枯竭,。彼時，為了驅(qū)散金融危機陰霾,，樓市調(diào)控政策漸次松綁,，由此開發(fā)商們有了“苦挨”8個月重獲新生的經(jīng)歷,，當年萬科以“拐點論”為由頭率先降價正是為了解決“燃眉之急”。因此,，當有“史上較高水平”的現(xiàn)金流作支持,，開發(fā)商們有恃無恐，打壓房價飆升的政策更需“道高一丈”,。
此番樓市調(diào)控可謂切中投機者的“七寸”,，后續(xù)物業(yè)稅等提高買房者保有成本的稅種也在熱議之中�,？紤]到此番樓市調(diào)控的性質(zhì),，調(diào)控當呈現(xiàn)出全方位特征。從開發(fā)商對現(xiàn)金流的倚仗程度看,，打擊房價飆升除了著眼于投機行為,，開發(fā)商所享受的高杠桿經(jīng)營制度福利也應有所改觀。
開發(fā)商預售制本是我國商品房制度推出伊始的過渡性政策,，該制度演繹至今已經(jīng)成為開發(fā)商們以小博大,、攫取暴利的制度工具，以及將房地產(chǎn)泡沫蔓延至金融體系的橋梁,。房價回歸理性所跨越的巨大價差,，往往會讓銀行金融機構面臨壞賬風險，進而成為歷次調(diào)控政策投鼠忌器之所在,。因此,，筆者認為改革開發(fā)商盈利模式將會帶來釜底抽薪之效，相關政策推進勢在必行,。
在此需要提及的是,，樓市調(diào)控并非單方面的打壓，“有保有壓”才能提升政策績效,�,？v覽房價歷史走勢，投機行為往往扮演著助漲殺跌的角色,，而結婚,、落戶等剛性需求的等待極限往往在半年左右，觀望的末期剛性需求的大批入市,，會成為房價由跌轉(zhuǎn)漲的決定性力量,。所以，對剛性需求的“保障”也應成為調(diào)控政策的應有之義,。如今房價之高,，已讓普通白領“望房興嘆”，這表明主管部門應全力擴大政府保障性住房的覆蓋面,，除了中低收入家庭外,，對于所謂的“夾心層”,，即中等收入家庭也應盡快納入保障性住房體系當中。
恒大“促銷秀”是開發(fā)商對市場的一次“試錯”之舉,，樓市反復則凸顯了調(diào)控任務之艱巨。對此,，決策層應做好充分的準備,，切不可因為暫時的樓市低迷而掉以輕心。
（作者系第一財經(jīng)頻道主持人,，經(jīng)濟學博士） |