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從避免社會震動方面考慮,，物業(yè)稅改革之初,，可側(cè)重對已實(shí)行新的土地批租制度的商品房進(jìn)行課征,，對已售一般商品房可以暫不征收,，只是對管理上很容易認(rèn)定的超大面積的獨(dú)立別墅和豪華公寓等實(shí)征，以后在漸進(jìn)改革中再逐步使更多的商品住宅與新政接軌,。
關(guān)于土地批租,今后在土地開發(fā)環(huán)節(jié)可考慮仍進(jìn)行招拍掛,，但開發(fā)商只交半款或更高些比例的部分（比如70%），另一半或剩下的部分,，是分散到未來的70年中,，由地方政府通過物業(yè)稅向房屋所有者收取,；同時物業(yè)稅對每戶的基本面積實(shí)行減免,。以一線城市為例，不管你有幾套房,，物業(yè)稅對房屋所有人名下80平米以下的部分予以適當(dāng)減免,，僅逐年收取一個象征性的或較低的固定的稅額；對80平米以上的部分實(shí)行階梯式的稅率,，即超額累進(jìn)稅率,。
商品房土地批租及物業(yè)稅改革與保障性住房建設(shè)這兩項(xiàng)舉措，必須通盤統(tǒng)籌,、有機(jī)銜接,。當(dāng)后者起步，使百姓看到保障性住房是能夠解決“夾心層”住房問題的有效措施時,，社會對商品房的需求會逐漸趨于理性，再配之以土地批租及物業(yè)稅的改革,，兩種力量當(dāng)能使商品房價格回復(fù)合理軌道,。反之，如果物業(yè)稅改革起步而保障性住房供給明顯不足,，則百姓不安不滿情緒有可能上升,，調(diào)控和改革效果有可能出現(xiàn)較大的不確定性。改革需要試點(diǎn),，穩(wěn)妥但應(yīng)積極,，必須讓百姓看到方向，形成穩(wěn)定與樂觀的預(yù)期
一次性批租+階梯式物業(yè)稅
香港在港英政府統(tǒng)治下曾長期實(shí)行政府所有制下的土地批租制度,，由政府一次性出讓若干年限的土地使用權(quán),，并一次收取整個出讓期限內(nèi)各個年度地租的貼現(xiàn)值總和,。同時，還有不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié),、經(jīng)營活動上施加的“差餉”稅與“物業(yè)稅”,。為避免港英政府在香港回歸前的短期行為，1984年,，“中英聯(lián)合聲明”對香港土地批租制度的部分內(nèi)容做了修改,，香港此后實(shí)際上調(diào)整為土地批租制和土地年租制的混合體制，這對我們有一定的啟發(fā)性和可借鑒意義,。
我們今后在土地開發(fā)環(huán)節(jié)可考慮仍進(jìn)行招拍掛（當(dāng)然,，作出招拍掛的技術(shù)性優(yōu)化是很有必要的），但開發(fā)商只交半款或更高些比例的部分（比如70%）,，另一半或剩下的部分,，是分散到未來的70年中，由地方政府通過物業(yè)稅向房屋所有者收�,�,；同時物業(yè)稅對每戶的基本面積實(shí)行減免。以一線城市為例,，不管你有幾套房,，物業(yè)稅對房屋所有人名下80平米以下的部分予以適當(dāng)減免，僅逐年收取一個象征性的或較低的固定的稅額,；對80平米以上的部分實(shí)行階梯式的稅率,，即超額累進(jìn)稅率，80平米內(nèi)的優(yōu)惠政策可長期穩(wěn)定不變,。如此,，一是體現(xiàn)保障基本民生和對長期居住“托底”的政策意圖，并鼓勵小面積居住,，抑制炒作,；二是有助于把商品房房價高的一個“地價因子”予以降低；三是實(shí)現(xiàn)地方“土地財政”的可持續(xù),。
為了避免社會震動,，物業(yè)稅（建議出臺時正式定名為“房地產(chǎn)稅”）改革之初，可側(cè)重對已實(shí)行新的土地批租制度的商品房進(jìn)行課征,，對已售一般商品房可以暫不征收,，只是對管理上很容易認(rèn)定的超大面積的獨(dú)立別墅和豪華公寓等實(shí)征，以后在漸進(jìn)改革中再逐步使更多的商品住宅與新政接軌,。
為中低收入者開辟“躉租房”
“躉（dǔn）租房”屬于保障性住房,，是適租房的一種，它是產(chǎn)權(quán)歸地方政府,，但居者可在一次性繳納租金后擁有長期使用權(quán)的公有住房,，即躉交租金的公房,。可設(shè)想,，在一線城市建設(shè)一種“65平米左右,，30萬元上下，租期30年左右,、可轉(zhuǎn)租”的標(biāo)準(zhǔn)躉租房,，主要面向“夾心層”和其他中低收入者。比如躉租房最小為50平米,，最大為80平米,，地方政府可統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計理念是“實(shí)惠,、體面,、一般家庭住得下”。躉租房的建設(shè)主體為城市地方政府,，可由其組織招投標(biāo),，選擇和委托資質(zhì)好的開發(fā)商，按其要求和圖紙代為具體進(jìn)行建設(shè)和物業(yè)管理,。
發(fā)行具有資產(chǎn)支持證券性質(zhì)的地方債券投資建設(shè)躉租房,，依靠所收取的躉交租金，政府能完全實(shí)現(xiàn)平衡運(yùn)作,，同時能允許在居者經(jīng)濟(jì)條件具備時,，根據(jù)其請求轉(zhuǎn)租為售，進(jìn)而獲得差價收入,，租,、售所得均進(jìn)入財政預(yù)算管理。這種民生安居項(xiàng)目,，既是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，又有較大的現(xiàn)金流，同時還可持續(xù)帶動建材,、裝修,、家居用品制造等行業(yè)的增長和就業(yè)，是適合地方舉債的項(xiàng)目,，也是一定時期內(nèi)地方融資平臺能恰當(dāng)發(fā)揮作用的領(lǐng)域,。由于有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持,，所以不用擔(dān)心債券或受益券不能償還,。
躉交租金額應(yīng)略大于建安成本+配套費(fèi)+稅費(fèi)+其他管理費(fèi)用+債券融資利息及費(fèi)用，用于補(bǔ)充“保障房建設(shè)基金”,�,！氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)基金”的一個用途是建設(shè)廉租房,，在發(fā)展“躉租房”的同時，政府可順便不花錢或少花錢形成廉租房的供給機(jī)制,。
躉租房的申請者應(yīng)該是具有該市戶口或長期居住證,，身份證號碼下無商品房的居民。躉租房承租人可申請公積金貸款,，但月還款額一般應(yīng)與單位繳存與個人繳存之和相當(dāng),，其余均應(yīng)首付，因?yàn)榇速J款不同于抵押貸款,，屬于以公積金月繳存為支持的信用貸款,，此舉旨在減輕承租人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對于增加即期消費(fèi)有利,，同時也有利于降低銀行貸款的風(fēng)險,。
承租人可在租約期內(nèi)的任何時間申請購買所租住房，屆時房屋的性質(zhì)由公有租賃房轉(zhuǎn)為商品房,，價格可參考當(dāng)時周邊商品房價格,，但考慮到承租人已經(jīng)裝修等因素，可給一定的優(yōu)惠折扣,。地方可根據(jù)自己轄區(qū)住房供需的具體情況,，在時機(jī)恰當(dāng)時采取鼓勵轉(zhuǎn)租為售的政策，以補(bǔ)充地方財政收入,。顯然,，躉租房與經(jīng)濟(jì)適用房相比，一個重要的優(yōu)勢就是大大減少人為“扭曲”的可能空間,，并有利于財政的可持續(xù),。對于躉租房，我們應(yīng)該在制度上嚴(yán)格規(guī)定承租人不得當(dāng)“二房東”賺取租金價差,。 |