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早幾天我剛從中國返回美國,，在那里深切地感覺到如今中國整個社會對房價的高度關注。是的,，如果一個大學畢業(yè)生的年薪,，一分錢也不花,，還不足以作為購房的首付,，那這個房價就真是有問題了。盡管中央政府出臺了一系列抑制房價的措施,，盡管上層領導就平抑房價有過多次談話,，但所在重點，只是治標,，而不是治本,。細看最新頒布的《國十條》，措施嚴厲,，也只是為了抑制“城市房價過快上漲”,、使之回歸到“合理價位”，
對以建立和諧穩(wěn)定社會的長遠目標的長遠的戰(zhàn)略思考,，似乎還未能顧及,。
我為什么這么說呢？那就從以下一個小廣告說起,。
那是美國的拍賣網(wǎng)站淘寶網(wǎng)（ebay）上的一頁,，所拍賣的是一幢獨棟樓房，以現(xiàn)在中國的說法,，那算得上是別墅,。賣價多少？一美元,，不過那只是起價,，但最后的成交價也不會超過很多。真是難以置信,！當然,，要看那房子坐落在哪里，是什么時候,。這在廣告中也顯示了：在美國密歇根州的底特律市,，時間是2009年2月,。誰都知道，底特律是美國汽車工業(yè)的中心,，而汽車業(yè)是受國際競爭沖擊最大的產(chǎn)業(yè),，去年2月又正是全球金融危機最嚴峻的關頭。但不管怎么說,，這樣大一棟房子,，只賣這個價錢，真是奇跡了,。為什么,？
這就要從美國的住房制度說起。在美國,，多數(shù)業(yè)主,，都是以按揭方式買房的，他們按月還房貸,，還必須繳地產(chǎn)稅,。地產(chǎn)稅的金額因地而異，一般在數(shù)千到上萬美元,，通常,，這是美國家庭經(jīng)濟負擔的主要部分之一。地產(chǎn)稅與房屋貸款的最大差別就是,，這費用一輩子都得繳納,，只要你擁有某房產(chǎn)的所有權。在美國,，是地方政府收取此稅項,，用于支持地方政府財政和當?shù)刂行W的經(jīng)營。在這一次金融危機的沉重打擊下,，很多美國人突然失去了工作,，也就喪失了償還能力。而在他們終止償還房貸數(shù)月后,，銀行也就把房子收走了,。但銀行收去的只是一個燙手山芋，因為那時銀行必須去支付地產(chǎn)稅了,，如果某一地區(qū),，比如底特律，有很多家庭破產(chǎn),，從而銀行收回了很多住房,，又無法脫手，那就將成為銀行的巨大經(jīng)濟負擔,。所以,，對銀行來說,，只要把房屋處理了，即使以很低的價格,，那也是在減小損失,。這就是在經(jīng)濟衰退及其嚴重的區(qū)域，房價會變得這么便宜的緣故,。
所以,，這一現(xiàn)象的存在，是因為美國的房屋持有成本很高,，但這又與我們的討論有什么關系,？有關系。來談中國的情況吧,。
我任教的紐約理工大學在中國開設了MBA班,，其中有位學生是北京某民營企業(yè)的高管，他的老板數(shù)年前以現(xiàn)金在北京新開發(fā)區(qū)一下購置了30多套公寓,，也不出租,，就空置在那里，一放就是幾年,。這個老板可真是精明，這樣既可規(guī)避通脹的風險,，而從長遠看,，這幾年北京房產(chǎn)升值很快，他所擁有的那些房產(chǎn)的升值幅度,，絕對超過了實業(yè)投資的回報,。可是這種情況在美國不會發(fā)生,，因為美國有地產(chǎn)稅,，持有房產(chǎn)的成本太高，沒有哪個投資人會買幾十套房子閑置在那里,。
若再從長遠看,，地產(chǎn)是緊缺資源，只要不發(fā)生戰(zhàn)爭,，房價就一定會呈現(xiàn)上漲的趨勢,。那么，十年,、二十年后,，囤積居奇者所擁有的房產(chǎn)就將是一筆驚人的資產(chǎn)，他們與普通社會階層的財富差距幾有霄壤之別,。由此來看,，在制約貧富差別方面,，美國的地產(chǎn)稅發(fā)揮了相當?shù)淖饔茫@樣的機制在中國還不存在,。
以最近北京連續(xù)出臺的一系列房產(chǎn)新規(guī)定來看,，如限制第二套、第三套房屋的貸款,，限制異地購房,，開發(fā)新商品房等，目的都是試圖通過影響市場供給和需求來限制房價,，只是受影響最大的,，恐怕可能還是中產(chǎn)階層。真正的富人買房是現(xiàn)金交易,，不需要貸款,，而中等收入階層資金有限，他們把置產(chǎn)作為一種投資手段,，儲蓄主要是為了防老,，是用于將來的消費，而這本來是應該鼓勵的,。社會財富過于集中的趨勢,，是社會整體和諧與穩(wěn)定的巨大威脅，需要通過政府以政策為杠桿去限制,。而一個日益壯大的中等收入階層,，則是社會和諧穩(wěn)定的基礎。由此,，我以為,，政府抑制房價的政策，應注意區(qū)別對待,。
（作者系紐約理工大學國際研究中心執(zhí)行主任,，管理學院副院長）
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