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房地產(chǎn)新政，急急如律令,，一線城市的房價(jià)雖出現(xiàn)滯漲,，但似乎依然頑強(qiáng)，看不出有明顯下降的趨勢,�,？磥恚瑑H有土地制度調(diào)整和信貸門檻提高,，是不夠的，稅收似乎才是高房價(jià)真正的撒手锏,，就如當(dāng)年各種方法用盡,，股指依舊故我，漲個(gè)不停,，最后印花稅才讓其掉頭向下一樣�,，F(xiàn)在，各方都在猜測這個(gè)達(dá)摩克利斯之劍將何時(shí),，以及將以何種方式落下來,。
根據(jù)現(xiàn)在已經(jīng)披露的各種消息,，在短期，將開征一種消費(fèi)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅,，在長期,，則要開征國際通行的物業(yè)稅。
新的房地產(chǎn)稅,，是擱置土地出讓金爭議,，將現(xiàn)有土地使用稅和房產(chǎn)稅合并。土地使用稅是一種行為稅,，針對的是占用城市土地的行為,，房產(chǎn)稅則是一種財(cái)產(chǎn)稅，針對的是房子本身,，把兩種性質(zhì)作用不同的稅組合在一塊,，自然有些牽強(qiáng)。房子本身只有貶值的趨勢,，真正增值的是稀缺的土地,，這樣組合的醉翁之意，是把土地和地上建筑物的價(jià)值合并,，變成名義上的“房地產(chǎn)稅”,，以擴(kuò)展稅基。納稅人并非土地的所有者,，所以,，它終究并不是財(cái)產(chǎn)稅，而是特別的消費(fèi)稅,，把高價(jià)或則多套房屋視作奢侈品,，要給予特別的抑制。跟現(xiàn)有的消費(fèi)稅性質(zhì)類似,，主要目的是限制單個(gè)家庭擁有房產(chǎn)的數(shù)量,，減少投資行為。它的突出特點(diǎn),，是對于家庭的第一套房子,，給予免稅待遇。
不過,，且不說把第二套以上的房,，變成名義上的第一套房并不難，單說稅收本身,，能否抑制房價(jià),，就大可疑問。
現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅負(fù)已經(jīng)不低：對開發(fā)商征收的有營業(yè)稅及其附加,，以及土地增值稅,，對購房者征收的有契稅,、印花稅。這還不算,，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)數(shù)十項(xiàng)費(fèi)用,。不過，開發(fā)商先行支付的所有稅費(fèi),，在房價(jià)不斷走高的條件下,，都全部轉(zhuǎn)嫁給了購房者。
消費(fèi)稅性質(zhì)的稅收,，對價(jià)格有短期的沖擊效應(yīng),，但是，稅收影響價(jià)格的程度和方向,，首先取決于商品本身的需求彈性和供給彈性,，簡單說，如果商品的需求彈性大于供給彈性,，則稅收主要或者全部由購房者承擔(dān),，房價(jià)將繼續(xù)上漲。除非市場轉(zhuǎn)變性質(zhì),，變成買方市場,，稅收對于價(jià)格的影響將變?nèi)�,，價(jià)格也有可能降低,。
目前的房地產(chǎn)新政,，主要著眼的是需求方,，價(jià)格在短期主要取決于需求，所以這些政策僅僅具有短期效應(yīng),，但是,，在長期,，房價(jià)不是由需求而是由供給決定,，房子多了房價(jià)自然就會下來,。可是,，以目前的土地供應(yīng),、稅費(fèi)狀況，大幅增加供給量,，不是短期內(nèi)可以期待的,。所以，僅有抑制需求的短期政策,，并不能在長期促使房價(jià)下跌。而在市場根本格局未改的情況下,，對于那些所謂的剛性需求者來說,，這些稅收僅僅是提高了他們的購房成本,。
住房不單是商品，還是居民重要的資產(chǎn),。對于資產(chǎn)來說,，稅收的影響會有很大的不同。對于投機(jī)行為,，稅負(fù)較輕的消費(fèi)稅性質(zhì)的稅收,，作用將是有限的。如果在持有環(huán)節(jié)征稅,，交易費(fèi)用的提高,，有助于減少交易的頻度，從而抑制投機(jī),。
但是,，如此重要的稅收，需要名正言順,。消費(fèi)稅則具有臨時(shí)性的特征,，物業(yè)稅，才是最終的目的,。物業(yè)稅和消費(fèi)稅的區(qū)別是,，消費(fèi)稅是考慮納稅人擁有房屋的數(shù)量甚至價(jià)格，并且有一定的價(jià)值扣除,，僅對房產(chǎn)的余值征收,，還有其他減免措施，而物業(yè)稅,，則是一種財(cái)產(chǎn)稅,，沒有價(jià)值扣除，也不顧及是否第一套房屋等等,。
物業(yè)是房價(jià)加上地價(jià),，所以，作為低價(jià)替代者的土地出讓金問題,，是繞不過去的,。土地出讓金，名義上不是稅,，實(shí)際上卻是房地產(chǎn)中最大的一項(xiàng)稅負(fù),，因?yàn)樗欠ǘǖ模仨毘惺艿�,，所以是真正意義上的稅,，而且一下子就征收70年，而房子的壽命卻不一定能延續(xù)這么久。土地出讓金,，名不正,，言不順。
土地并不是私人的財(cái)產(chǎn),，所以,，就目前的土地制度來說，如果糾纏土地產(chǎn)權(quán)歸屬,，則物業(yè)稅永遠(yuǎn)推不出來,。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的考慮是，將土地出讓金與房產(chǎn)稅,、土地增值稅合并,，作為“物業(yè)稅”，每年征收,。
但是,，地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)，以多次（比如70次）征收的物業(yè)稅,，取代一次性的土地出讓金,，對于房價(jià)的沖擊是顯而易見的。這個(gè)可以采取存量房老辦法即不征,，新房新辦法的措施來過渡,。
物業(yè)稅的終極目的，不是降低房價(jià),，房屋是居民財(cái)產(chǎn)的主要部分,，以此為基礎(chǔ)的物業(yè)稅，可以作為地方穩(wěn)定而可靠的財(cái)源,，以糾正地方政府目前依賴土地財(cái)政的非正常狀態(tài),。從審計(jì)署披露的信息看，土地出讓金收取和使用的不規(guī)范情況,，十分嚴(yán)重,。很簡單，一下子獲得70年的收入,，使用起來,，肯定不會那么小心。物業(yè)稅則可以有效避免濫用,，其征收額度,，取決于第三方中介評估的房地產(chǎn)價(jià)值，以及地方政府為居民提供居住服務(wù)的規(guī)模,，同時(shí)與存量房價(jià)格相照應(yīng),，但無論如何不是現(xiàn)在招拍掛制度下離譜的高價(jià)格,，其使用也同時(shí)有了明確的方向，杜絕與居民住房保障無關(guān)的浪費(fèi),。
無論如何,，只有作為利益中人的地方政府從房地產(chǎn)中抽身，樓價(jià)才會步入正常的軌道,，以此觀之，物業(yè)稅的征收勢在必行,。
（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟(jì)研究中心主任） |