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在空前高強度的政策壓力之下,，拋盤和觀望已經(jīng)出現(xiàn),，樓價和交易量雙雙大幅滑坡。這還只是炒資部分收縮戰(zhàn)線引起的,。倘若這些主導市場的資本全部撤出,，整個樓市難保不會出現(xiàn)劇烈下墜。這對第二套房和第三套房的限制性授信政策能否持久,，將是一個巨大考驗,。這一政策之下會發(fā)生兩種情況：如果堅持下去，在拋盤成風的情況下,，市場就必然面臨震蕩性風險,；如果不能堅持下去，而變成短期內(nèi)的權(quán)宜之計,、非常之舉,，那么其結(jié)果無非就是雨過地皮濕一陣子而已。由此可見,，當前的調(diào)控舉措,，一開始就注定要面臨這種兩難抉擇。
如果不能有效增加供給（包括供應(yīng)規(guī)模以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)層面的改善）,，簡單地控制需求,，那這種形態(tài)的市場，調(diào)控成本很高,，代價太大,。因為調(diào)控尺度幾乎難以把握，很難擺脫“一放就亂,，一收就死”的怪圈,。這一次的收，從市場的表現(xiàn)來看就很明顯,。然而,，短期內(nèi)供需矛盾的激烈程度依然不可能被徹底緩解，即便市場炒作資金被大幅度打壓下去，受供給量,、供應(yīng)周期,、結(jié)構(gòu)，以及緊縮貨幣政策執(zhí)行層面可能出現(xiàn)的不確定性因素影響,，房價居高仍是主流趨勢,。
我們看到，一些二線城市的樓價也迎來了“萬元時代”,，在這一波迅猛的拉升過程中,，客觀而言，炒資也不過只是推手之一,，去掉這一層因素,，根本性癥結(jié)還是沒有得到解決。房價的漲幅雖然會放慢一些,，但漲價定然還是市場主基調(diào),。按照正常的房價收入比，普通居民同樣還是不堪負重,。
說起來,，我們實際上缺少一種抑制炒房投機、平衡市場生態(tài)的長效機制,�,？梢哉f，長期以來,，游走于市場里的炒資一直是受到一種隱性的機制激勵而繁衍的,。這種隱性的機制激勵,，說白了,，就是調(diào)控舉措的主觀意志性及其帶來的不確定性后果，調(diào)控舉措的反復和短期行為往往給了很多炒資以曖昧暗示和錯覺,，此外,，這種激勵的另一層內(nèi)容就是調(diào)控閘門欲關(guān)未關(guān)，半開半闔,，上面在潑冷水,，下面卻在添柴火，而商業(yè)銀行和官方機構(gòu)一定首當其沖會出來兜底,，由此導致市場陷入某種逆調(diào)控狀態(tài),。房地產(chǎn)市場之所以被炒作到現(xiàn)如今這種離譜的地步，恰恰就是投機資本在這種隱性機制激勵下得寸進尺,、視調(diào)控如兒戲的結(jié)果,。
那么，怎樣才能夠有效抑制投機資本？我們需要一種什么樣的長效調(diào)控機制,？我認為,，答案是開征物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅收。房產(chǎn)保有稅只是告訴我們一個樸素道理,，做任何事情都要付出代價,，也都必須遵從規(guī)則。擁有多套房屋,，就必須為這種擁有納稅,。一般情況下，錢存在銀行里要支付利息稅,；炒股收入還要繳納印花稅,；連工資收入達到一定上限還必須繳納個人所得稅。擁有許多不動產(chǎn)（例如三套房及以上）,，沒有理由不支付一筆稅金,。這些房屋的性質(zhì)，實際上早已脫離了自住范疇,，哪怕你是空置,，不拿到市場里去投資謀利，這也涉及一種“擁有人成本”,，即你擁有了那么多房屋,，占有了那么大的土地和城市居住空間，這是以許多人同時喪失掉這些為代價的,。為了補償那些失去這種享有權(quán)利的人,，你必須為此付費，這就是納稅,。循此規(guī)則,，持有房屋面積（戶型）越大、數(shù)量越多,、地段越好,、價格越貴的物業(yè)，累計稅率越高,。
房產(chǎn)保有稅當然不會推高房價,，而會理順市場秩序，有利于住房資源的合理,、科學分配,。因為是在保有人環(huán)節(jié)征稅，遠遠不同于向交易環(huán)節(jié)課以營業(yè)稅和所得稅,。這兩個稅種,，都有可能被轉(zhuǎn)嫁給終端購房人那里,，從而影響房屋價格。房產(chǎn)保有稅開征之后,，可以預(yù)期的是,，很多無力承擔這一成本的多套房屋持有人，會進行廉價轉(zhuǎn)讓,，以避免被課以重稅,，價格將會出現(xiàn)理性回歸，這是指二套房市場,。而在商品房初次交易市場里,，受下游市場影響，人們接貨更加理性和謹慎了,，初次交易價格首先會呈現(xiàn)出一種真實性,，樓價不至于再被炒得那么高了。
問題是,，這樣一來會不會引發(fā)拋盤成風,，從而掀起新一輪危機？我認為這完全取決于政府的態(tài)度,。如果政府愿意為開征房產(chǎn)保有稅后的市場兜底（這個可能性幾乎是百分百）,，拋盤情況一旦趨于激烈，政府可以考慮以某種中介形式出手批量收購下來,，只要政府接盤,，風險就是可控的，這已為本次經(jīng)濟危機后出現(xiàn)的情形所證明,。而且,，我們恰好可以利用這樣一次機會，建立一種存量房儲備機制,。這種儲備機制,，是對保障性住房、政策性住房體系建設(shè)的有效補充,，會大大提高民生住房建設(shè)領(lǐng)域的效率,，實現(xiàn)住房救濟或基于市場的二次分配功能。
我們當然不主張政府直接進入市場做生意,，但非常之時當效非常之舉。政府可以嘗試建立一個法人機構(gòu),，但要去掉逐利屬性（我知道現(xiàn)在很多回購經(jīng)濟適用房和廉租房再次投入分配的事務(wù)是有專門部門在做,，要對此機制強化和提升），這個建立在國家層面的機構(gòu),，其工作就是致力于推動存量房儲備體系的建立,，以應(yīng)對市場的不測風險,，平衡供需矛盾、平抑房地產(chǎn)價格,，以便與運轉(zhuǎn)后的物業(yè)稅系統(tǒng)實現(xiàn)對接,。他們可以以一個適當?shù)摹⒖梢越邮艿睦麧櫛葘⑦@些房屋再次投入市場,，解決很多受抑于高價格的剛性需求,。住房既是頭等重要的民生問題，也是頭等重要的經(jīng)濟,、社會發(fā)展問題,，牽一發(fā)而動全身，這樣做是完全必要的,。 |