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一次,，筆者接觸到一位在外打工多年的農民工,，他告訴我，他們夫妻兩個都在沿海的同一個城市打工，經(jīng)辛苦打拼,，已積攢了一些錢,，準備全部花掉，在他老家的縣城買一套房,。我問他那些錢是否夠在他們那里的縣城買一套房,，他說，雖然他們縣城經(jīng)濟還不夠發(fā)達,，人均收入還不高,，但近幾年房價漲了不少，而真正炒房的并不多,，再貸些款,，就差不多夠了。
從這個農民的話語中,，我們獲得的重要啟示是,，住房市場以消費需求為主導才健康；一個國家,、一個地區(qū),、一個城市，乃至一個縣城的住房市場是否理性,、是否健康,，對于該地方的民生、經(jīng)濟發(fā)展都是至關重要的,。如果老百姓在城市或縣城買不起房,，提高城市化率就很難。
一個健康,、理性的住房市場不是那種房價暴漲暴跌的市場,，而是房價比較穩(wěn)定的市場，是一個以住房消費需求為主導的市場,。從長期來看,，要治理好中國的住房市場，防止中國住房市場房價暴漲暴跌,，要想中國的住房市場在理性軌道上運行,，有三個前提。
其一,，具有控制銀行“短視”行為的機制,，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度。與許多其他行業(yè)一樣,，銀行業(yè)的競爭是比較激烈的,，在住房市場異�,；鸨瑫r，銀行投向住房市場貸款所獲得的回報率是相當可觀的,，這樣各銀行自然會競相向住房市場投放貸款,，而不顧長期性的風險。所以,，為了促進中國住房市場理性發(fā)展,，住房金融政策的方向是，在控制好信貸規(guī)模的情況下,，應控制好住房信貸占總貸款的比例,。這個比例不是越高越好，也不是越低越好,，要結合宏觀經(jīng)濟運行情況和房價情況來確定,。
中國在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個特例，是為了應對次貸危機所采取的權宜之策,，不能當長期政策使用,。當房價呈現(xiàn)線性增長或單方向增長時，應控制好住房信貸占總貸款的比例,，使其呈線性下降趨勢,；當房價呈現(xiàn)線性下降或單方向下降時，應逐步提高住房信貸占總貸款的比例,。也就是說,，應使住房信貸占比與房價呈反方向運動。從靜態(tài)角度看,，從優(yōu)化信貸結構的角度考慮,，住房信貸占金融系統(tǒng)總貸款的比控制在20％以下是比較合理的，這樣,，信貸結構不會呈現(xiàn)畸形化,，
金融風險相對會比較小。
其二,，具有彈性房產稅制度,。房產稅使用得當，對抑制囤房行為是有很大幫助的,，可有效防止住房市場發(fā)生泡沫,。按照目前中國的房產稅制度，居民或房地產企業(yè)手上的住房只要不用來出租或從事經(jīng)營,，是不用交房產稅的。這樣容易產生囤房現(xiàn)象,。所以,，不僅要對現(xiàn)行房產稅制度改革,，即在不對居民住房消費需求造成大的影響的前提下，不區(qū)分住房用途征收房產稅,。而且,，還應建立彈性的房產稅制度。所謂彈性房產稅制度,，就是指房產稅稅率采取累進稅率,，房價高的稅率越高，并根據(jù)住房市場情況對房產稅稅率進行動態(tài)調整,。當住房市場過熱時,，提高房產稅稅率，當住房市場疲軟時,，應及時降低房產稅稅率,。
日本有較好的房地產稅，如固定資產稅,，但沒用好,，其房地產稅不僅缺乏彈性，而且沒有進行逆勢反向調節(jié),。當1985年日本房地產市場泡沫開始吹起時,，其后來的固定資產稅稅率是相當?shù)偷模笾聻?.2%-0.3%,，且實際有效稅率低于0.2%,。當房地產泡沫已經(jīng)非常明顯時，日本卻于1988年采取了減輕固定資產稅稅負的措施,，降低房地產估價,，對居住用地實行稅收優(yōu)惠政策。中國應吸取日本的教訓,，不僅應改革現(xiàn)行房產稅制度,，還應建立富有彈性的房產稅制度。
其三,，具有防止住房市場人為炒作的機制,。近幾年，當房價不斷上揚的時候,，有人說,，這是因為政府供應的土地不夠，而每當新的土地供應出來,，新的地王就會產生,。在這種情況下，越是供應土地,，越是被人利用炒作,，房價就越往上漲,。這種炒作行為抓住了一種消費心理，那就是恐漲心理,。此外,，房地產企業(yè)拿到地后，有的可能不會馬上去蓋房,，有的會拿去蓋房,，但蓋好房子還要等一段時間，不可能馬上向市場供應新房,。
所以,，在住房市場非理性上漲的情形下，靠向市場供應土地來抑制泡沫收效甚微,。在此種情形下,，不如停止向住房市場供應土地，使住房市場的炒作失去
“土壤”,。此外,，防止住房市場人為炒作的另一個辦法就是，根據(jù)居民住房消費需求情況,，投放,、建設保障性住房用地，并每年保證一定的增長比例,。
（作者系經(jīng)濟學教授） |