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一次,，筆者接觸到一位在外打工多年的農民工，他告訴我,，他們夫妻兩個都在沿海的同一個城市打工,，經辛苦打拼，已積攢了一些錢,，準備全部花掉,，在他老家的縣城買一套房。我問他那些錢是否夠在他們那里的縣城買一套房,，他說,，雖然他們縣城經濟還不夠發(fā)達，人均收入還不高,，但近幾年房價漲了不少,，而真正炒房的并不多，再貸些款,，就差不多夠了,。
從這個農民的話語中，我們獲得的重要啟示是,，住房市場以消費需求為主導才健康,；一個國家、一個地區(qū),、一個城市,，乃至一個縣城的住房市場是否理性、是否健康,，對于該地方的民生,、經濟發(fā)展都是至關重要的。如果老百姓在城市或縣城買不起房,，提高城市化率就很難,。
一個健康,、理性的住房市場不是那種房價暴漲暴跌的市場，而是房價比較穩(wěn)定的市場,，是一個以住房消費需求為主導的市場,。從長期來看，要治理好中國的住房市場,，防止中國住房市場房價暴漲暴跌,，要想中國的住房市場在理性軌道上運行，有三個前提,。
其一,，具有控制銀行“短視”行為的機制，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度,。與許多其他行業(yè)一樣,，銀行業(yè)的競爭是比較激烈的，在住房市場異�,；鸨瑫r,，銀行投向住房市場貸款所獲得的回報率是相當可觀的，這樣各銀行自然會競相向住房市場投放貸款,，而不顧長期性的風險,。所以，為了促進中國住房市場理性發(fā)展,，住房金融政策的方向是,，在控制好信貸規(guī)模的情況下，應控制好住房信貸占總貸款的比例,。這個比例不是越高越好,，也不是越低越好，要結合宏觀經濟運行情況和房價情況來確定,。
中國在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個特例,，是為了應對次貸危機所采取的權宜之策，不能當長期政策使用,。當房價呈現線性增長或單方向增長時,，應控制好住房信貸占總貸款的比例，使其呈線性下降趨勢,；當房價呈現線性下降或單方向下降時,，應逐步提高住房信貸占總貸款的比例。也就是說,，應使住房信貸占比與房價呈反方向運動。從靜態(tài)角度看,，從優(yōu)化信貸結構的角度考慮,，住房信貸占金融系統(tǒng)總貸款的比控制在20％以下是比較合理的,，這樣，信貸結構不會呈現畸形化,，
金融風險相對會比較小,。
其二，具有彈性房產稅制度,。房產稅使用得當,，對抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場發(fā)生泡沫,。按照目前中國的房產稅制度,，居民或房地產企業(yè)手上的住房只要不用來出租或從事經營，是不用交房產稅的,。這樣容易產生囤房現象,。所以，不僅要對現行房產稅制度改革,，即在不對居民住房消費需求造成大的影響的前提下,，不區(qū)分住房用途征收房產稅。而且,，還應建立彈性的房產稅制度,。所謂彈性房產稅制度，就是指房產稅稅率采取累進稅率,，房價高的稅率越高,，并根據住房市場情況對房產稅稅率進行動態(tài)調整。當住房市場過熱時,，提高房產稅稅率,，當住房市場疲軟時，應及時降低房產稅稅率,。
日本有較好的房地產稅,，如固定資產稅，但沒用好,，其房地產稅不僅缺乏彈性,，而且沒有進行逆勢反向調節(jié)。當1985年日本房地產市場泡沫開始吹起時,，其后來的固定資產稅稅率是相當低的,，大致為0.2%-0.3%，且實際有效稅率低于0.2%,。當房地產泡沫已經非常明顯時,，日本卻于1988年采取了減輕固定資產稅稅負的措施，降低房地產估價，對居住用地實行稅收優(yōu)惠政策,。中國應吸取日本的教訓,，不僅應改革現行房產稅制度，還應建立富有彈性的房產稅制度,。
其三,，具有防止住房市場人為炒作的機制。近幾年,，當房價不斷上揚的時候,，有人說，這是因為政府供應的土地不夠,，而每當新的土地供應出來,，新的地王就會產生。在這種情況下,，越是供應土地,，越是被人利用炒作，房價就越往上漲,。這種炒作行為抓住了一種消費心理,，那就是恐漲心理。此外,，房地產企業(yè)拿到地后,，有的可能不會馬上去蓋房，有的會拿去蓋房,，但蓋好房子還要等一段時間,，不可能馬上向市場供應新房。
所以,，在住房市場非理性上漲的情形下,，靠向市場供應土地來抑制泡沫收效甚微。在此種情形下,，不如停止向住房市場供應土地,，使住房市場的炒作失去
“土壤”。此外,，防止住房市場人為炒作的另一個辦法就是,，根據居民住房消費需求情況，投放,、建設保障性住房用地,，并每年保證一定的增長比例。
（作者系經濟學教授） |