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近期出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，從力度上看明顯較以往嚴(yán)厲,。這體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行去杠桿化操作的意圖。我們認(rèn)為調(diào)控仍將繼續(xù),，一直到房價回歸到合理的估值水平,。但是政策方面應(yīng)該是松緊結(jié)合,，因此房價的表現(xiàn)應(yīng)該是以時間換空間的漸進(jìn)式調(diào)整。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，2009年的房地產(chǎn)明顯與出口呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系,。這表明房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中通過促進(jìn)內(nèi)需來彌補(bǔ)外需不足,，是“保八”得以實(shí)現(xiàn)的主力軍。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依然非常復(fù)雜的情況下,，房地產(chǎn)的發(fā)展直接關(guān)系著經(jīng)濟(jì)快速增長的順利實(shí)現(xiàn)以及地方政府財(cái)政收入的多少，在消費(fèi)和出口完全好轉(zhuǎn)之前,，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的分量依然舉足輕重,。
全球金融危機(jī)的爆發(fā)使得本應(yīng)在2007年年底就該調(diào)整的中國房地產(chǎn)市場推遲到了危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段。由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中的種種不確定性,，房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直是投鼠忌器,，顯得比較溫柔。
從種種跡象去觀察,，管理層一直試圖在不對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響的情況下,，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和指引。但是面對兩會后出現(xiàn)的“地王”以及3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,，創(chuàng)歷史新高,。政策層面不能繼續(xù)溫柔下去，只能果斷出手,，抑制過熱的投資和投機(jī)性需求,。
出來混是要還的，泡沫也總是要破滅的,。與其坐等泡沫自然破滅,，不如在泡沫爆炸前，主動地給“泡沫”撒氣,。目前,，政府的調(diào)控目的正是如此，即對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“矯枉過正”,，進(jìn)行去杠桿化操作,。從房企的融資渠道、銀行房貸入手,，進(jìn)行調(diào)控,。雖然看起來嚴(yán)厲，但實(shí)際上還是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展,。
首先是由于目前的調(diào)控還沒有體現(xiàn)在房價上,，所以說政策調(diào)控還將繼續(xù)。具體表現(xiàn)仍然將是在一套房,、二套房首付,，公積金貸款，利率優(yōu)惠等方面。
物業(yè)稅雖然頻頻吹風(fēng),，但暫時仍然只是空轉(zhuǎn),。物業(yè)保有稅的細(xì)則可能會在近期出臺作為物業(yè)稅的替代調(diào)控措施。
其次在通脹預(yù)期下,，緊縮的貨幣政策和行業(yè)調(diào)控政策對房企產(chǎn)生一定壓力,。通脹的抬頭和房價有限的上漲空間，會壓縮房地產(chǎn)投資的盈利空間,。緊縮的貨幣政策還會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流等產(chǎn)生影響,。而收緊的調(diào)控政策又會抑制房企的融資渠道。
雖然目前這些利空體現(xiàn)在房價上,，影響還比較小,，但是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，特別是出口好轉(zhuǎn)之后,，國內(nèi)需求需要房地產(chǎn)成交量的帶動,。因此，預(yù)期未來房地產(chǎn)市場會經(jīng)歷一個比較長時間的漸進(jìn)式調(diào)整,。簡單地講,，就是以時間換空間的下跌幅度。
（作者單位：諾亞財(cái)富管理） |