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今年以來,，國家就房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)出臺多項政策，其重點是限制對房產(chǎn)的投資與投機行為,，以此來抑制房價的過快上漲,。應該說，這些政策都是很有威力的,，如果嚴格執(zhí)行,，那么炒房資金不但將失去杠桿，同時交易成本會明顯上漲,，投資效率將大大下降,。另外，對房產(chǎn)的投資,，還存在被征收保有稅的風險,，因此今后擁有超過標準的房產(chǎn)，有可能將不得不背上沉重的稅務負擔,。由此,，也有人就預測中國的房地產(chǎn)行業(yè)進入拐點了，從此房地產(chǎn)作為投資品的色彩將逐漸褪去,，回歸其主要作為居住品的商品特征,。這樣一來，那些炒房資金,，也許就會離開房市了,。
當然,，這樣的前景會在什么時候出現(xiàn)，甚至究竟會不會真正出現(xiàn),，都是見仁見智,，現(xiàn)在非常難預期。不過,，在如此之大的調(diào)控政策壓力下，那些集聚在房產(chǎn)市場,，以炒房為主要操作方向的資金將何去何從,，倒的確是值得思考的問題。有人提出,，炒房資金想必會轉(zhuǎn)移方向,，而炒股由于和炒房有一定的共通之處（譬如盈利方式都是低買高賣，不看重股票紅利與房屋租賃收入等）,，所以股市很可能就成為下一個目標,。
果真會如此么？要想弄清楚這個問題,，先要弄明白為什么在房產(chǎn)市場上會聚積如此巨量的資金,。自上世紀90年代起，中國開始加速城市化,、工業(yè)化,，并且推行住房制度改革。由此拉開了房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕,。這些年的實踐證明,，由于房產(chǎn)供應受到土地等多種因素的制約，始終跟不上由于經(jīng)濟高增長催生的巨大需求,，遂導致多年來房產(chǎn)一直運行在上漲周期之中,。雖然樓價也有過階段性下跌，但大漲小跌,、長漲短跌的基本特征沒有改變過,。買房賺錢的財富效應不斷發(fā)酵，促使投資資金涌入樓市,，使住房的金融屬性比重越來越大,，成為投資品，而這又加劇了供求關系的失衡,，進一步推高了房價,。
值得一提的是，由于各方面的原因,，現(xiàn)在有大量的民間資金急于尋找出路,，而有良好保值增值效果的樓市,，無疑有很大吸引力。去年,，在一些地方,，客觀上出現(xiàn)了“國進民退”的局面，而樓市就成了那些從礦山,、鋼鐵等行業(yè)退出的資金的選擇,。應該承認，去年年中開始的房市暴漲,，就與民間資金的這種流向有關,。顯然，在這里樓市起了替代投資品的作用,，而由于業(yè)主對房產(chǎn)的控制能力很強,，事實上也發(fā)揮了避風港的功能。
面對遏制樓價瘋漲,，還原住宅作為商品而非投資品的原本面目的房地產(chǎn)新政策,，那些炒樓的資金的確需要考慮改變投資方向，轉(zhuǎn)而進入股市,，當然這種可能性是存在的,。但退出的資金未必都馬上會選擇股市。從炒房到炒股,，完成這個轉(zhuǎn)變需要時間,，而且也不是都能順利實現(xiàn)這個轉(zhuǎn)變的。
炒房與炒股,，雖然都可以視為兼有投資與投機的行為,，但其中的差異還是很大的。股市流動性強,，周期比較短,，漲跌頻繁，這是很多炒房者所難以適應的,。2006至2007年間,，曾有大量民間資金進入股市，一度也確實獲得了很大盈利,，但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重,。相應的，樓市盡管流動性不如股市,，但就炒作而言,，管理成本低，而且由于處于一個長周期中,，盈利性更突出,，并且還能夠運用金融杠桿,，對較大規(guī)模的資金來說更為合適。投資方式,、盈利模式以及操作理念上的差異,，決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。這也就是為什么去年初,，股市與房市都處于低谷,，但后來真正進入股市的增量資金卻很有限，而大量資金會去瘋炒樓市的緣故,。無疑,，那種認為有了新的房產(chǎn)政策以后，炒房資金會迅速轉(zhuǎn)向進入股市的想法,，忽視了兩者之間的差異，似乎過于天真了些,。
還想提一點的是,，就在國內(nèi)嚴厲調(diào)控樓市的時候，海外開發(fā)商正大舉進入境內(nèi)推銷那里的樓盤,，并且以辦理移民為誘惑,。退出國內(nèi)樓市的資金，會不會對此感興趣呢,？如果有興趣的話,，會不會出現(xiàn)境內(nèi)資金的外流呢？這看似還很遙遠,，但如果蔓延起來速度不會慢,，若果真大規(guī)模出現(xiàn)，負面影響巨大,。如何正確地引導那些炒樓資金,，給其提供適當?shù)某雎罚ú扇〈胧┮龑нM入包括股市在內(nèi)的其他投資市場,，都是現(xiàn)在應該加緊考慮的,。常言道，未雨綢繆,，事實上現(xiàn)在已經(jīng)在下雨了,，有關職能部門那就更應盡快籌謀對策。
（作者系申銀萬國證券首席分析師） |