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4月14日,，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施,。
會議評估了1月10日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即國十一條）發(fā)布以來，全國房地產(chǎn)市場的變化情況,。會議認(rèn)為,，在“國十一條”等一系列政策的調(diào)控下，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化,。但近期部分城市房價,、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭,，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險,。會議將近期房價過快上漲的原因歸結(jié)為既有流動性充裕,、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識不到位,、落實調(diào)控措施不力,，投機性購房大量增加有關(guān)。
據(jù)此,，會議對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的主基調(diào)是兩個“更為”：必須采取“更為嚴(yán)格、更為有力”的措施,，堅決遏制部分城市房價過快上漲,，并且提出了包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供給,、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強市場監(jiān)管等四項具體的措施,，即新“國四條”（以別于2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出的舊“國四條”）。如果自己剖析這四條舉措,，和以前的一系列調(diào)控政策比較,，無論是在力度、針對性,，還是具體的操作性上,，不僅突出了打擊投機炒房等重點目標(biāo)，更重要的是,，針對每一項具體的政策,，都提出了具體的操作和處罰意見。如果說之前的調(diào)控政策屬于全面治理的話,，新的“國四條”則追求的是突出重點,，精準(zhǔn)打擊，通過差別化的土地,、信貸和稅收政策,，精準(zhǔn)打擊投資投機行為，使得政策更具有針對性,，政策的亮點和力度可謂空前,。具體而言：
其一，應(yīng)用差別化的金融和稅收政策,，抑制包括投機炒房在內(nèi)的不合理的需求,。比如，在信貸政策上實行堅決的去“杠桿化”,，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,，貸款首付款比例不得低于30%,；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,。這種累進的信貸政策自1998年以來,，是最為嚴(yán)格的，而且授權(quán)地方政府可以采取臨時性措施,，限制各種名目的炒房和投機性購房,。而在稅收政策上，雖然沒有提出具體的舉措,，但政策的意圖已經(jīng)非常明顯,，依然是通過差別化的稅收政策，引導(dǎo)個人住房消費,、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益,，這方面，政策的選項可以是暴利稅,，可以是房產(chǎn)稅,，也可以通過特別消費稅等進行調(diào)節(jié)，相信國家稅務(wù)總局很快會有操作性的意見出臺,。
其二,，治理土地市場的亂象，通過差別化的土地政策,，保障土地供應(yīng),，避免人為地制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上,，結(jié)合4月15日國土資源部召開的今年全國住房供地情況的新聞發(fā)布會,，主要措施有：一是土地供應(yīng)增量大幅增加，2010年度住房用地計劃為18萬公頃,，遠(yuǎn)高于去年的76461公頃,，而其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量占住房用地計劃供應(yīng)總量的77%,，這里需要強調(diào)說明的是,，在三類住房用地中，包含中小套型商品房用地,。中小套型商品房計劃供地總量80431公頃,，超過去年全國實際住房用地總量，也就是說，從增量上土地不稀缺,。二是實行差別化的土地供應(yīng),，要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,。三是提出了土地招拍掛的改進的方向,，提出要探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”,、“雙向競價”等土地出讓方式,。
其三，保障性住房建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于政府工作報告提出的指標(biāo),�,！皟蓵惫ぷ鲌蟾妫岢鼋衲瓯Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的規(guī)模是200萬套,，棚戶區(qū)改造是130萬套,，新的“國四條”則突出在保障房建設(shè)方面的“加快”，要在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套,、改造各類棚戶區(qū)280萬套。
其四,，在市場監(jiān)管方面,，對于炒地、捂盤惜售,、哄抬房價等行為提出了具體的懲罰措施,。從去年的情況看，正是因為炒地,、捂盤惜售和近期哄抬房價等行為,，造成了恐慌性的購買，而盡管政策三令五申,，但并沒有對開發(fā)企業(yè)有實質(zhì)性的處罰的舉措,。新“國四條”提出要對有這些行為的開發(fā)商限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市,、再融資和重大資產(chǎn)重組,，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，對囤積房源,、哄抬房價等行為性質(zhì)惡劣的,，依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，力度和操作性大大增強,。
總而言之,，“新國四條”無論是針對性，還是嚴(yán)厲程度，可操作性都遠(yuǎn)好于前期諸多試探性的舉措,，也抓住了目前房價高燒不退的根本癥結(jié)所在,，但不得不指出，任何一項政策,，成功的關(guān)鍵在于是否真正的落實,。正如本次國務(wù)院常務(wù)會議指出的，之前的調(diào)控政策見效不盡如人意,，與“一些地方認(rèn)識不到位,、落實調(diào)控措施不力”有很大的關(guān)系。中國房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)到了一個非常關(guān)鍵的時刻,，房價的瘋狂和累計的泡沫已經(jīng)危及社會的穩(wěn)定和政權(quán)的安危,，調(diào)控房價沒有任何退路，這是一場絕對不能輸?shù)膽?zhàn)爭,，必須破釜沉舟地去執(zhí)行,，以贏民心、疏民怨,。
（作者系經(jīng)濟學(xué)博士） |