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大多數(shù)發(fā)展商和房地產(chǎn)投資人總希望房價會漲,�,？少I可不買房的人希望房價會跌。真正所謂“剛性需求”的人群，比如農(nóng)民工,，比如城鎮(zhèn)化過程的“準(zhǔn)城鎮(zhèn)新居民”，根本對房價漲跌不敏感,，因為已無法奢望房價跌到值得他們關(guān)注的水平,。所以，對于“房價”不能想當(dāng)然,。盲目籠統(tǒng)地討論房價漲還是跌,，會把房地產(chǎn)市場推向危險的境地。房地產(chǎn)市場的發(fā)展切忌違反其自身的內(nèi)在規(guī)律,。
第一個規(guī)律,，房價應(yīng)與收入水平相適應(yīng)。房價從長期來說一定會上漲,，但是房地產(chǎn)市場價格存在兩大禁忌：要與收入水平相匹配,，不能大規(guī)模出現(xiàn)空置率。對前者,，月供水平是重要指標(biāo),，國內(nèi)房屋月供安全水平，銀行設(shè)在50%,，國外設(shè)在40%,。2009年國內(nèi)月供平均上升到近80%的，超過安全線60%,。對后者,，月租是主要指標(biāo)，若低于銀行按揭利息,，就說明房屋空置率高,。
第二個規(guī)律，巨大房地產(chǎn)泡沫會導(dǎo)致危機(jī),。上世紀(jì)80年代末90年代初,，日本的房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟(jì)失去了“二十年”,。90年代中期,，泰國因為巨大的房地產(chǎn)空置率，導(dǎo)致58家銀行在一天內(nèi)破產(chǎn),，引發(fā)亞洲金融危機(jī),。迪拜的房地產(chǎn)泡沫幾乎讓國家破產(chǎn)兩次,。美國次級抵押貸款引發(fā)了百年不遇的全球危機(jī)，全世界至今尚未走出陰影,。這些危機(jī)警示我們,，不論大國小國，發(fā)達(dá)國家,，發(fā)展中國家,，富國窮國，無論東方西方,，體制如何不同,，發(fā)展階段如何不同，都發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機(jī),。我們切不可存在僥幸心理,。
第三個規(guī)律，房地產(chǎn)應(yīng)該是居住為主的市場,�,？墒乾F(xiàn)在，通脹保值買房,，資金增值買房,，中國房地產(chǎn)市場越來越變成投資性市場。由此產(chǎn)生的最大問題是,，改變了房屋的居住屬性,，扭曲了房地產(chǎn)市場的價格秩序。而一旦房地產(chǎn)市場成為以投資為主體的市場,，價格就不可能在合理水平上形成,。特別是投資的資金主要來自銀行，房地產(chǎn)價格就會被不斷推高,，投資需求的賺錢效應(yīng)被不斷放大,，刺激投資需求的賺錢欲望又進(jìn)一步擴(kuò)張，投資需求增長——銀行資金支持——房價不斷上漲——賺錢效應(yīng)明顯——投資需求再增長,，價格不斷上漲的循環(huán)就這樣產(chǎn)生了,。
至于房價上漲是因為存在巨大的“剛性需求”，不過是投資需求推動房價的借口而已,。因為,，幾萬元一平方米的房屋，是“剛性需求”們望塵莫及的海市蜃樓,，房價漲得越快，“剛性”的“需求”實現(xiàn)越渺茫,，正好反復(fù)變成投資需求推動價格上漲的理由,，因為“剛性需求”會永遠(yuǎn)存在下去,。
為什么以往的政策調(diào)整，結(jié)果總是房地產(chǎn)價格越調(diào)越高,？最主要的原因,，就是在一個投資或者說投機(jī)性很強(qiáng)、完全不可能解決實際居住需求的市場上,，用解決居住性需求的思路,，去調(diào)整投機(jī)性需求推動的價格。
如果上述循環(huán)可以永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)下去,，則“剛性需求”的故事可以永遠(yuǎn)講下去,。但是經(jīng)濟(jì)規(guī)律反復(fù)證明，房地產(chǎn)市場沒有神話,。筆者認(rèn)為,，去年大力度的刺激政策推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，銀行信貸非常規(guī)發(fā)放,，使房地產(chǎn)價格大幅上漲,，應(yīng)該是非常態(tài)，切不可變成常態(tài),。否則,，兩三年后房地產(chǎn)市場和銀行都將暴發(fā)巨大的風(fēng)險甚至危機(jī)。
筆者認(rèn)為,，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場上的價格調(diào)控,，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性，是避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī),，也是房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路,。政府現(xiàn)在推動各層次的保障性住房建設(shè)，可能就是引導(dǎo)這種改變的有效戰(zhàn)略,。致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場,，“剛性需求”得到緩解，對房地產(chǎn)炒作推動房地產(chǎn)價格不斷上漲的基礎(chǔ),，等于釜底抽薪,。同時保障性住房建設(shè)同樣帶動鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續(xù)增長態(tài)勢,，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,，也能避免“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來經(jīng)濟(jì)重新大幅下滑”的擔(dān)心。何況,，人們居住在與收入水平想匹配的住所中,，就會正常合理地安排支出，保持消費(fèi)增長,，這將保證生活的質(zhì)量,，提高幸福指數(shù),。
因此，政府與社會資本結(jié)合建設(shè)保障性住房是非常重要的,。美國出現(xiàn)過兩次較大的房地產(chǎn)危機(jī),，一次發(fā)生在上世紀(jì)80年代，一次是近期的次貸危機(jī),。第一次,，白宮希望通過建立“兩房”這樣的政府機(jī)構(gòu)，以政府為主解決低收入群體的住房問題,，最后以失敗告終,。次級抵押貸款是希望通過市場化的方式解決低收入群體的住房問題，不但失敗還引發(fā)全球危機(jī),。所以,，政府政策與民間資本的結(jié)合，或許才是解決之道,。要引導(dǎo)銀行資金,，引導(dǎo)民間資本，也引導(dǎo)發(fā)展商參與保障性住房的建設(shè),。政府制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)以及相應(yīng)制度,，對保障性住房建設(shè)和發(fā)展是最重要的保證。對此,，新加坡政府的住房政策和措施,，對我國應(yīng)有借鑒意義。
另一部分以投資為主的房地產(chǎn)市場,，則不必調(diào)控價格,，但要控制銀行信貸。只要以自有資金投資為主,，投資性房地產(chǎn)市場的價格再高,，也不會影響銀行的安全，也不會影響社會經(jīng)濟(jì)的安全,。比如曾是上海最貴樓盤的“湯臣一品”,，開發(fā)商主要以自有資金開發(fā)，業(yè)主以真金白銀購買,，并不影響居住性需求市場的價格,，也不會帶來經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性危機(jī)和社會穩(wěn)定的風(fēng)險。
正如溫總理在會見“中國發(fā)展高層論壇”的外方代表時強(qiáng)調(diào)的那樣,，今年需要格外“冷靜與清醒”,。房地產(chǎn)市場今年格外需要“冷靜與清醒”。
（作者系銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
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