房地產(chǎn)泡沫遭遇了當(dāng)頭棒喝,。
3月18日,，國資委宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，22日,，國資委再次嚴(yán)厲責(zé)令——這78家央企須在“15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案”,。國資委這次雷霆之動，頗出乎筆者意料,，不僅講政治,，也講市場，當(dāng)為之喝彩,。
房地產(chǎn)市場的此次狂性大發(fā)令人咋舌,。在2010年年初進(jìn)入房價觀望期后，在中央政府再三強調(diào)遏制房價過快上漲后,，溫總理在“兩會”上“抑制土地價格過快上漲”言猶在耳,，3月15日北京一天就誕生了三個新“地王”，始作俑者就是央企,。
本來觀望的民意再次騷動了起來,。筆者近日連續(xù)接到幾個電話：北京又出地王了，問房價是否還會再漲,，是否應(yīng)該買入,。我的回復(fù)是——觀點沒有改變：
1.如果中國未來3年內(nèi)不出現(xiàn)嚴(yán)重的通脹,，房地產(chǎn)價格就此回調(diào)，那么,，它可能在下跌30%-50%間實現(xiàn)軟著陸，這是最理想結(jié)果,；如果房價于現(xiàn)在基礎(chǔ)上,，一年內(nèi)再快速上漲30%，那將是中國房地產(chǎn)最后的瘋狂,，房價很可能將在其后下跌50%以上,。
2.如果以人民幣標(biāo)價，目前的房價不會是歷史高點,，由于貨幣不斷貶值的必然趨勢,，未來會出現(xiàn)更高的價格；但是如果以黃金來標(biāo)價,，它很可能是房價的拐點,。即假如現(xiàn)在7-8公斤黃金可以買上海一套200萬元人民幣的房子，那么5年之內(nèi),，你有機會用2公斤黃金購買它,，即樓價對黃金的價格下跌75%。
如果不能有力震懾樓市泡沫的卷土重來,，筆者所擔(dān)心的最糟局面大有可能發(fā)生,，即房價在一年內(nèi)再漲30%，中國房地產(chǎn)將一旦雪崩就再難翻身——就像日本在1990年后那樣。所幸的是,，這一次,，國務(wù)院和國資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價反撲中的最大“抬轎者”,，使得此輪樓價反撲破滅的可能性大增,。
毫無疑問，從技術(shù)指標(biāo)上看,，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)價格存在嚴(yán)重的泡沫,，筆者在以前的文章中已有分析，不再重復(fù),；今天,，本人換一種新的方法來分析中國樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯過了10年樓市大牛市而不甘心、隨時想沖進(jìn)去的潛在“抬轎者”理智起來,。
這種分析方法的原理非常簡單——一頂中國特色的轎子，如果抬轎者多,，坐轎者少,，它還能起來；而如果坐轎者眾多,，而抬轎者越來越少,，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地,。轎子抬得越高,，落地摔得必然越慘。
坐轎者至少有六類：1.地方政府的土地財政,，現(xiàn)在不少城市的賣地收入已達(dá)財政收入的40%-50%,，高得驚人；2.與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收部門,，包括房地產(chǎn)企業(yè)稅和交易稅,；3.房地產(chǎn)企業(yè)的利潤；4.前期大量按揭買入房產(chǎn)的炒房者,；5.提供住房按揭的銀行存貸差,，這個存貸差在全世界是最高的，此外還有和房地產(chǎn)相關(guān)的各種收費,；最后一個是最容易被大眾忽略的央行,，由于計入CPI的不是房價而是房租價格，房價大漲而房租不漲,，這樣一來,，它在某種程度上掩飾了真正的通脹，央行獲得了較高的鑄幣稅。
坐轎者陣容龐大,，而且這種胃口往往越來越高,，這些膨脹的欲望成為構(gòu)成房價成本和價格上漲的推手。那么抬轎者的力量如何呢,？
抬轎者也分為六類：1.自住者,，他們買房就是為了自住，即剛性需求,；2.炒作者,，他們買房的目的是為了炒作差價，賺取投機利潤,；3.商業(yè)銀行,，它以貸款比例和利潤來放大前兩者的需求；4.房地產(chǎn)商,，他們通過制造樓市緊俏的氣氛,，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購房,；5.地方政府,，它們往往通過收緊地根，采取土地招拍掛制度,，制造“地王”,，以“面粉高過饅頭”倒逼購房者接盤；6.央行,，如果貨幣超額發(fā)行,，貨幣之水漲，則水上之船——房價則漲,。
以上各種抬轎者中,，4（房地產(chǎn)商）、5（財政收入）,、6（央行）的抬轎者是虛抬,，他們本質(zhì)上是坐轎者；3（商業(yè)銀行）是抬轎者放大器,，真正的抬轎者只有兩種人,，一是炒作者，二是自住者,。
炒作者和自住者的根本不同是,，在房價上漲時，炒作者洶涌而至,，很積極地抬轎子,；但當(dāng)他們看到轎子無法再抬高時,，會悄悄地或很快地脫身，那時,，所有的虛抬者和投機抬轎者都會瞬間消失,，所有的重?fù)?dān)都會最后壓在自住者肩上。
因此,，盡管分析樓市泡沫的方法很多,，但歸根結(jié)底，都在于自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂人越來越多,、既得利益越來越沉重的轎子,？
從這個根本點判斷，自住房的抬轎者已經(jīng)竭盡全力了,。道理很簡單,，目前中國房價的絕對價格已達(dá)世界前列，中國房價收入比更是在全世界遙遙領(lǐng)先,。本人的一位朋友,，是上海某券商的部門經(jīng)理，年收入上百萬元,，前不久他向我感慨,，他也買不起上海看得上眼的房子了,。而對投機購房者而言，現(xiàn)在高達(dá)500個月租金上下的房價早已成為燙手山芋,。溫州的炒房團(tuán)從兩年前起就已開始撤出一線城市,，而外資在去年也紛紛拋售一線城市的房產(chǎn)。最典型的是,，摩根士丹利幾乎以市場價格的一半向潘石屹拋出了東海廣場的樓盤,。
在這樣坐轎者日重，抬轎者苦苦支撐的時刻,，中國房地產(chǎn)這頂轎子的落地是必然的,，未來存在的懸念主要是兩個：
一是，會不會出現(xiàn)最后一輪的瘋狂,？比如找來央企這樣的冤大頭,，猛地把轎子最后向上一拋，再跌下來硬著陸,。還是各方理性調(diào)整,，合力將轎子緩慢地軟著陸。
二是,，未來通脹程度會有多高,？如果通脹很嚴(yán)重,，轎子變成了風(fēng)箏，不排除房價會被紙幣放得更高,，但是那樣的話紙幣的購買力將嚴(yán)重貶值,。而這個懸念的主要決定因素不在中國，在于美國和美元,。如果未來5年內(nèi)美元出現(xiàn)紙幣危機,，則人民幣也會跟隨貶值，與之相對應(yīng)的是,，黃金,、石油等大宗商品的價格將大漲。
說實在的,，做不斷警示風(fēng)險者并不聰明,，因為在事前,主流的坐轎者并不喜歡，而在事后,，失敗的抬轎者甚至?xí)裨�,。但是公眾媒體必須對這種風(fēng)險進(jìn)行警示。
|
|