|
截至3月23日，滬深兩市共有67家房企發(fā)布年報(bào),，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤接近300億元,較2008年同期增長了七成左右,。與此同時(shí)，這些公司負(fù)債總額卻超過5100億元,，有56家公司債務(wù)總額明顯增加,，有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。
上述數(shù)據(jù)表明,，2009年是房地產(chǎn)上市公司大舉借債,、大力擴(kuò)張、大筆賺錢的一年,，經(jīng)歷了2008年的痛楚,、擔(dān)憂之后，開發(fā)商的好日子重新回來,，又開始了“大口吃肉,、大碗喝酒”的快意生活。
從很大程度上講,，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),，就是一個(gè)玩錢的行業(yè)。而中國絕大部分的開發(fā)商,，自有資金并不雄厚,，多數(shù)靠銀行借款過日子。即便有些大型房企并不差錢,，但在高價(jià)圈地,、高速擴(kuò)張的“軍備競賽”過程中，錢永遠(yuǎn)都不夠花,，通過高負(fù)債，借力高資金杠桿率,，幾乎成為國內(nèi)房企的不二選擇,。
近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場一而再、再而三地教育開發(fā)商,，“人有多大膽,，地有多大產(chǎn)”。且不說2003年到2007年全國樓市的持續(xù)上升期,，但言2008年在國際金融危機(jī)與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重壓制下,，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近十年來罕見的低迷，此時(shí)以萬科為代表的謹(jǐn)慎派房企,，紛紛降低負(fù)債率,，增加現(xiàn)金流，以準(zhǔn)備“過冬”，而以保利為代表的央企,，卻不斷融資,，提速擴(kuò)張，在全國諸多城市高調(diào)拿地,。
后來的事實(shí)大家都已清楚,。保利的逆勢(shì)擴(kuò)張，獲得了大量的低價(jià)土地,，儲(chǔ)備了豐富的優(yōu)質(zhì)地塊,，從而在2009年樓市回暖之后，在項(xiàng)目開工量和銷售量上異軍突起,，年度業(yè)績和利潤增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科等理性房企,。另外還有一個(gè)典型案例，2008年下半年銷售遇滯之后,，綠城并未像很多上市公司那樣對(duì)樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷,，反倒是以較高代價(jià)在境外融資，結(jié)果同樣證明2009年綠城的房源充足,，賣出了好價(jià)錢,，同時(shí)也激勵(lì)著宋衛(wèi)平高調(diào)拿地。于是乎,，綠城和保利一道,，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)老大寶座的有力競爭者。
從我國城市化進(jìn)程,、經(jīng)濟(jì)增長形勢(shì),、人均收入增長、人口結(jié)構(gòu)上考量,，理性人士都無法否認(rèn)我國房地產(chǎn)業(yè)還有十幾年快速發(fā)展期,，所以前些時(shí)候，連住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長都表態(tài)：我國住房價(jià)格還會(huì)再漲20年,。在此條件下,，開發(fā)商的好日子似乎還長。
然而,，從本質(zhì)上講,，房地產(chǎn)市場屬于準(zhǔn)資產(chǎn)市場，而任何資產(chǎn)價(jià)格,，從來沒有一漲十幾年而不會(huì)下跌的情況,。2008年8月至2009年2月，70個(gè)大中城市房價(jià)曾出現(xiàn)過半年的下跌,。但相對(duì)于2007年和2009年房價(jià)漲幅,，上述下跌基本上可以忽略不計(jì),。
就今年的短期而言，樓市調(diào)整,、房價(jià)下跌,，已成為大概率的事件。自去年12月開始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控,，已使今年一季度全國樓市再次體驗(yàn)了什么叫低迷,。按此推理，隨著市場的降溫,，2008年下半年那種讓房企資金緊張,、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會(huì)否發(fā)生,，已經(jīng)再次成為懸在諸多開發(fā)商,、尤其是高負(fù)債率房企頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。
都知道央企不差錢,，所以3月16日,，兩會(huì)剛一結(jié)束，北京便有三塊“地王”花落央企,，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢(shì),，讓房企深切感受到此番調(diào)控，并非玩虛的,。另外,，國土資源部一再表態(tài)整治土地市場的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時(shí)間進(jìn)一步壓縮到一個(gè)月內(nèi),，已使去年第四季度以來大手筆圈地的開發(fā)商感到資金也有些不順手了,。
香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場，比大陸要成熟很多,，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過七八個(gè)上上下下的房地產(chǎn)市場周期,，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭，都把資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下,，低至30%左右的絕非少數(shù),。皆因他們知道市場下跌時(shí)現(xiàn)金流的重要性，若當(dāng)前大陸開發(fā)商動(dòng)輒70%～80%的高負(fù)債率,，遇到香港1997-2003年樓市危機(jī)，把小命丟掉,，絕對(duì)是大概率的事,。
去年下半年全國地價(jià)飆升、地王頻出之際,，房地產(chǎn)開發(fā)商中,，也有個(gè)別憂心忡忡的地產(chǎn)商人,，比如王石、潘石屹,、易小迪等,，而他們的共同特征是，都經(jīng)歷過1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅,，以及1998-1999年的樓市冬天,。2010年，中國樓市注定是調(diào)整的一年,，對(duì)于開發(fā)商而言,，2009年的高利潤不再，而2009年留下來的高負(fù)債,，卻是塊“難啃的骨頭”,。明智者，當(dāng)思降價(jià)促銷,，回籠資金頂要緊,。 |