|
最近,，北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措：其一,，暫停熱點地區(qū)高價土地的交易，以穩(wěn)定土地市場,；其二改進土地交易方式,，使土地拍賣不再只是價高者得。
暫停熱點地區(qū)高價土地的交易,，是為了平息輿論對3月15日產生的三個“地王”,，及隨即產生的周邊地區(qū)房價暴漲的質疑。對燒得滾燙的開水暫時降溫,，不再火上澆油,，理論上似乎不錯。讓地價這個房價上漲的先行指標,，不再擾亂房價預期,，傳遞錯誤信號，也確是當務之急。
但從制度建設的層面而言,，暫停熱點地區(qū)的土地交易,，并不具有制度上的范本意義。特別是在土地供應完全由地方政府調控的情況下,，人為放緩土地供應的步伐,，反而更易引發(fā)對土地供應短缺的擔憂。因此,，這個措施是否有效,，還需要觀察和配套辦法。特別是,，一定要在暫停熱點地區(qū)熄火的同時,，還要放水，確保土地供應從總量上不僅不減少,，相反大幅增加,，讓大量低價土地起到平抑地價的“平準基金”的作用。
相對而言,，第二個舉措更值得關注,，那就是在土地交易上不再實行“價高者得”的游戲規(guī)則，而是通過在土地競買過程中,，增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等要求,，設立地價合理區(qū)間，控制非理性土地競價,，通過綜合評標的方式交易土地,。這應是全國主要城市中，率先完善土地“招拍賣”制度的舉措,。
北京完善土地“招拍掛”制度的更多細節(jié)還沒有公開,，從有關官員透露的信息看，差不多是在土地拍賣時,，要求開發(fā)商“搭建”保障性住房。3月17日拍賣的大望京的某個地塊,，基本就是這個模式,。對北京將“搭建”保障性住房納入拍賣規(guī)則，效果如何,，還要取決于開發(fā)商采取什么樣的對策應對,。北京在之前保障性住房建設上，也曾采用過這個模式,，效果也不錯,，只是沒有堅持執(zhí)行。
但毫無疑問，這種改進土地招拍掛的大方向正確,。這種方式至少可以抑制土地的平均價格,。但是，這個政策本身的缺陷也很明顯：保障性住房的土地供應,，無論是廉租房還是經濟適用房,，在制度設計上都是無償劃撥，如果和商品房的土地供應搭售,，可能會被開發(fā)商“稀釋”,，最終造成保障性住房的土地供應沒保障。因此,，這個制度成敗的關鍵,，在于具體的制度設計。
舉目全球,，在土地買賣制度上,，完全采用價高者得的“招拍掛”，除了香港特區(qū),，就是中國內地了,。這使得開發(fā)商在高價獲得土地后，只能通過壓縮成本或提高房價,，保障自己的利潤實現,，前者導致“樓歪歪”，后者導致高房價,。正因為如此,，絕大多數國家對土地的競買采取比較綜合的辦法。比如,，有的國家要綜合考慮開發(fā)商的排名和商譽,；有的國家如新加坡，土地比我們稀缺,，但政府不靠土地賺錢,，而是用房價去倒推地價。北京的“搭建”法,，事實上也難以徹底根除“招拍掛”的制度弊端,。
當下土地價格不合理的根本原因，是政府壟斷了土地的供應,，并通過人為調節(jié)供地節(jié)奏追求地價最大化,。因此，抑制不合理的高地價,，需要更多制度層面的努力,。國土資源部需要制定統(tǒng)一的游戲規(guī)則，并在全國建立更多的土地交易中心，使各地的土地交易和股票交易一樣日�,；�,，而不是集中拍賣；同時,，對具體地段的地價設定上限,，如果買賣價格超過上限，應對開發(fā)商直接征收暴利稅,，避免人為操縱地價,。 |