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江蘇省淮安市在全國首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式（《重慶晚報》3月17日）,。此前國家有關(guān)方面認為這一模式從制度層面上堵塞了原來經(jīng)適房的牟利空間,。
如何“從制度層面上堵塞了原來經(jīng)適房的牟利空間”？共有產(chǎn)權(quán)房的“秘笈”是：
“因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權(quán)證》上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系,，私下倒賣時,，政府可以依法制止,、糾正、打擊,。即使申購共有產(chǎn)權(quán)房弄虛作假成功,，倒賣時還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益，5年內(nèi)原價購買,，獲取的也只是這部分的貸款利息,。‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在了,，‘入口’時弄虛作假的情況也就基本消失了,，這就是以‘出口’反制‘入口’�,！保ㄕ浴痘窗补灿挟a(chǎn)權(quán)住房保障模式二十問》）
共有產(chǎn)權(quán)房事實上比傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房更優(yōu)惠,，一是政府按照經(jīng)濟適用房價格出售；二是在經(jīng)適房價格基礎(chǔ)上,，個人可以按7﹕3或5﹕5的產(chǎn)權(quán)比例購買，也就是個人只需出七成或五成的購房款,。
考慮到購房人獲得全產(chǎn)權(quán)的愿望及實際困難,，購買政府產(chǎn)權(quán)的人性化操作辦法為：5年內(nèi)購房的按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購買的,，按原供應(yīng)價格加當(dāng)年的利息結(jié)算（市場價低于原價或此價時取低價）,；8年以后購買的按屆時市場評估價格結(jié)算。
這兩個規(guī)定合在一起意味著什么,？意味著政府為購房人提供了5年3成或5成的無息貸款,，外加3年活期利率貸款。同時,，還外加了一重保險：如果房價下跌,，市場價低于原經(jīng)適房價格，則按最低市場價結(jié)算,。
一方面有這么多的好處,，另一方面對于騙購共有產(chǎn)權(quán)房的防范和打擊措施，并不比傳統(tǒng)經(jīng)適房嚴(yán)密,，甚至更松,。因為共有產(chǎn)權(quán)房的退出機制為：個人可以購買政府產(chǎn)權(quán)部分形成完全產(chǎn)權(quán)；直接通過市場轉(zhuǎn)讓,，按比例與政府分成收益,；共有產(chǎn)權(quán)房家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時，僅對政府產(chǎn)權(quán)部分交納市場租金,，無需向政府退回住房,。
這種規(guī)定,，沒有了傳統(tǒng)經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市的規(guī)定，也沒有騙購時必須退回住房的規(guī)定,，而且只要購得全部產(chǎn)權(quán),，購房人未來出售此房時，將不必對溢價部分和政府分成,。而傳統(tǒng)經(jīng)適房即使在五年期滿后出售,，無論何時出售都必須將溢價的大部分分給政府。
可見,，共有產(chǎn)權(quán)房不論從準(zhǔn)入,、政府“無息貸款”收益等方面，都比傳統(tǒng)經(jīng)適房寬松多了,。制度設(shè)計理論上“‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在”的自我說辭在現(xiàn)實中根本不存在,，“以‘出口’反制‘入口’”的理想設(shè)計就更不可能實現(xiàn)。傳統(tǒng)經(jīng)適房富人豪車扎堆的現(xiàn)象,，恐怕會在共有產(chǎn)權(quán)房中更嚴(yán)重,。
另一方面，現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房對窮人的“準(zhǔn)入門檻”并不低,，因為其個人比例部分需要交全款,。假設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房價是同期同地段商品房的一半，那么按個人七成模式,，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的35%,；按個人五成模式，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的25%,，都比商品房的二成首付還高,。事實上共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房通常還不可能便宜到只有商品房價格的一半,。因此,，購買共有產(chǎn)權(quán)房一次性付款的額度要遠高于購買商品房的首付。
共有產(chǎn)權(quán)房能不能防止富人鉆空子,，我大有疑慮,。 |