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江蘇省淮安市在全國首創(chuàng)共有產(chǎn)權住房保障模式（《重慶晚報》3月17日）。此前國家有關方面認為這一模式從制度層面上堵塞了原來經(jīng)適房的牟利空間,。
如何“從制度層面上堵塞了原來經(jīng)適房的牟利空間”,？共有產(chǎn)權房的“秘笈”是：
“因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權證》上有明確的比例及權屬關系,，私下倒賣時,，政府可以依法制止,、糾正,、打擊,。即使申購共有產(chǎn)權房弄虛作假成功,，倒賣時還必須交出政府產(chǎn)權收益，5年內(nèi)原價購買,，獲取的也只是這部分的貸款利息,。‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在了,，‘入口’時弄虛作假的情況也就基本消失了,，這就是以‘出口’反制‘入口’�,！保ㄕ浴痘窗补灿挟a(chǎn)權住房保障模式二十問》）
共有產(chǎn)權房事實上比傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房更優(yōu)惠,，一是政府按照經(jīng)濟適用房價格出售；二是在經(jīng)適房價格基礎上,，個人可以按7﹕3或5﹕5的產(chǎn)權比例購買,，也就是個人只需出七成或五成的購房款。
考慮到購房人獲得全產(chǎn)權的愿望及實際困難,，購買政府產(chǎn)權的人性化操作辦法為：5年內(nèi)購房的按原供應價格結算,；5年以后8年以內(nèi)購買的，按原供應價格加當年的利息結算（市場價低于原價或此價時取低價）,；8年以后購買的按屆時市場評估價格結算,。
這兩個規(guī)定合在一起意味著什么？意味著政府為購房人提供了5年3成或5成的無息貸款,，外加3年活期利率貸款,。同時，還外加了一重保險：如果房價下跌,，市場價低于原經(jīng)適房價格,，則按最低市場價結算。
一方面有這么多的好處,，另一方面對于騙購共有產(chǎn)權房的防范和打擊措施,，并不比傳統(tǒng)經(jīng)適房嚴密，甚至更松,。因為共有產(chǎn)權房的退出機制為：個人可以購買政府產(chǎn)權部分形成完全產(chǎn)權,；直接通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益,；共有產(chǎn)權房家庭收入高于政府規(guī)定標準時,，僅對政府產(chǎn)權部分交納市場租金，無需向政府退回住房。
這種規(guī)定,，沒有了傳統(tǒng)經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市的規(guī)定,，也沒有騙購時必須退回住房的規(guī)定，而且只要購得全部產(chǎn)權,，購房人未來出售此房時,，將不必對溢價部分和政府分成。而傳統(tǒng)經(jīng)適房即使在五年期滿后出售,，無論何時出售都必須將溢價的大部分分給政府,。
可見，共有產(chǎn)權房不論從準入,、政府“無息貸款”收益等方面,，都比傳統(tǒng)經(jīng)適房寬松多了。制度設計理論上“‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在”的自我說辭在現(xiàn)實中根本不存在,，“以‘出口’反制‘入口’”的理想設計就更不可能實現(xiàn),。傳統(tǒng)經(jīng)適房富人豪車扎堆的現(xiàn)象，恐怕會在共有產(chǎn)權房中更嚴重,。
另一方面,，現(xiàn)有共有產(chǎn)權房對窮人的“準入門檻”并不低，因為其個人比例部分需要交全款,。假設共有產(chǎn)權房價是同期同地段商品房的一半,，那么按個人七成模式，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的35%,；按個人五成模式,，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的25%，都比商品房的二成首付還高,。事實上共有產(chǎn)權房,、經(jīng)適房通常還不可能便宜到只有商品房價格的一半。因此,，購買共有產(chǎn)權房一次性付款的額度要遠高于購買商品房的首付,。
共有產(chǎn)權房能不能防止富人鉆空子，我大有疑慮,。 |