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今年全國“兩會(huì)”上,，住房問題成為代表委員們討論的重點(diǎn)，紛紛呼吁抑制土地價(jià)格過快上漲,。但就在全國人大閉幕后的第一天,，北京便出現(xiàn)了兩個(gè)“地王”,，開發(fā)商的“底氣”和“信心”著實(shí)讓公眾咋舌。而此次地王又是清一色由央企制造,，公然不顧國資委的“地王禁令”,。業(yè)內(nèi)人士指出，低成本融資,、逐利沖動(dòng)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目樂觀,，是央企依舊頻頻制造地王的主因。
今年以來,，房地產(chǎn)商在北京,、上海的搶地潮并未平息。其中,，央企是最活躍的主體,。從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn),，到中國兵器裝備集團(tuán)旗下的世博宏業(yè),，頻繁舉牌的企業(yè)無一例外都有著國企、央企的背景,。而在熱門地塊的競(jìng)拍過程中,，主要的競(jìng)爭(zhēng)也大多在不同的國企之間進(jìn)行,，這其中既包括主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)的國企,，也包括中國兵器、中國煙草等其他類型的企業(yè),。這些國字號(hào)企業(yè)有著民企不可比擬的融資優(yōu)勢(shì),。
業(yè)內(nèi)人士指出，無論是信貸政策寬松之時(shí),，還是貨幣政策從緊之際,，大國企尤其是央企獲得貸款的渠道都較其他企業(yè)更加通暢，成本也更低,。在利潤增長指標(biāo)壓力下,，為了維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶，多數(shù)銀行愿意為大國企貸款提供優(yōu)惠利率,。此外,，國企握有大量票據(jù)，是票據(jù)融資的主力,。以去年票據(jù)融資的平均利率計(jì)算,，通過票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本。大國企在融資方面的成本優(yōu)勢(shì)明顯,，在土地拍賣中當(dāng)然底氣更足,。
而資本的逐利沖動(dòng),，也促使企業(yè)向高利潤行業(yè)投資。2009年的地產(chǎn)牛市,，讓更多的開發(fā)商看到了信心,。目前，中國經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)并不牢固,。多數(shù)制造業(yè)行業(yè)面臨產(chǎn)能過剩風(fēng)險(xiǎn),。而開發(fā)房地產(chǎn)，則被很多企業(yè)視為“低風(fēng)險(xiǎn),、高收益”投資,。
在四萬億投資計(jì)劃下達(dá)后，銀行中長期貸款有60％左右進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)和制造業(yè),。而目前我國制造業(yè)產(chǎn)能過剩已經(jīng)達(dá)到30％,。一些央企低成本融來大量資金，不可能投向產(chǎn)能已經(jīng)過剩的主業(yè),，但又缺乏其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資渠道,，想投向股市更面臨種種限制，因此流向土地市場(chǎng)和樓市竟成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇,。
兩會(huì)期間,，在全國范圍內(nèi)制造了多個(gè)“地王”的中國海外集團(tuán)總經(jīng)理孔慶平表示，由于連續(xù)數(shù)年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,，中海集團(tuán)的資本充足率極高,，購地所用資金幾乎全部為自有資金。截至2009年底,，中海的總土地儲(chǔ)備已達(dá)3512萬平方米,，可滿足未來4至5年的開發(fā)。但2010年,，中海集團(tuán)仍將在2009年的基礎(chǔ)上新增20％的開發(fā)規(guī)模,。
同樣在兩會(huì)期間，一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企負(fù)責(zé)人也在不同的場(chǎng)合表示,，作為國有資產(chǎn)的直接負(fù)責(zé)人,，保持國有資產(chǎn)的持續(xù)升值和盈利是“職責(zé)所在”，使用自有資金進(jìn)入利潤率更高的房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo),，符合市場(chǎng)規(guī)律,。
顯然，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目樂觀也是地王頻生的原因,。從數(shù)據(jù)上看,，北京、上海等一線城市的商品房存量已經(jīng)將至歷史低點(diǎn),�,！凹磳o房可賣”的表象讓更多的開發(fā)商有勇氣去高價(jià)拍地,。另外，城鎮(zhèn)化及人口紅利因素確實(shí)也是潛在住房需求的基礎(chǔ),，而目前來看我國潛在住房需求仍非常強(qiáng)勁,。
但專家也指出，需求的釋放還需取決于購買力,，在經(jīng)歷2009年房價(jià)大幅上漲之后,，以及優(yōu)惠性貸款購房政策的終結(jié)，住房需求的實(shí)際購買力在逐步下降,，這將進(jìn)一步影響到需求的釋放,。在供給方面，2009年下半年商品房新開工面積已實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長,，這部分供應(yīng)從2010年二季度開始將逐步進(jìn)入市場(chǎng),。 |