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今年全國“兩會”上,，住房問題成為代表委員們討論的重點，紛紛呼吁抑制土地價格過快上漲,。但就在全國人大閉幕后的第一天,，北京便出現(xiàn)了兩個“地王”，開發(fā)商的“底氣”和“信心”著實讓公眾咋舌,。而此次地王又是清一色由央企制造,，公然不顧國資委的“地王禁令”,。業(yè)內人士指出，低成本融資,、逐利沖動和對房地產市場的盲目樂觀,，是央企依舊頻頻制造地王的主因。
今年以來,，房地產商在北京,、上海的搶地潮并未平息。其中,，央企是最活躍的主體,。從遠洋地產、中信地產,，到中國兵器裝備集團旗下的世博宏業(yè),，頻繁舉牌的企業(yè)無一例外都有著國企、央企的背景,。而在熱門地塊的競拍過程中,，主要的競爭也大多在不同的國企之間進行，這其中既包括主業(yè)為房地產開發(fā)的國企,，也包括中國兵器,、中國煙草等其他類型的企業(yè)。這些國字號企業(yè)有著民企不可比擬的融資優(yōu)勢,。
業(yè)內人士指出,，無論是信貸政策寬松之時，還是貨幣政策從緊之際,，大國企尤其是央企獲得貸款的渠道都較其他企業(yè)更加通暢,，成本也更低。在利潤增長指標壓力下,，為了維護優(yōu)質客戶,，多數(shù)銀行愿意為大國企貸款提供優(yōu)惠利率。此外,，國企握有大量票據(jù),，是票據(jù)融資的主力。以去年票據(jù)融資的平均利率計算,，通過票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本,。大國企在融資方面的成本優(yōu)勢明顯，在土地拍賣中當然底氣更足,。
而資本的逐利沖動,，也促使企業(yè)向高利潤行業(yè)投資。2009年的地產牛市,，讓更多的開發(fā)商看到了信心,。目前,，中國經濟回暖的基礎并不牢固。多數(shù)制造業(yè)行業(yè)面臨產能過剩風險,。而開發(fā)房地產,，則被很多企業(yè)視為“低風險、高收益”投資,。
在四萬億投資計劃下達后,，銀行中長期貸款有60％左右進入基礎設施行業(yè)和制造業(yè)。而目前我國制造業(yè)產能過剩已經達到30％,。一些央企低成本融來大量資金,，不可能投向產能已經過剩的主業(yè)，但又缺乏其他實體經濟投資渠道,，想投向股市更面臨種種限制,，因此流向土地市場和樓市竟成為一種現(xiàn)實的選擇。
兩會期間,，在全國范圍內制造了多個“地王”的中國海外集團總經理孔慶平表示,，由于連續(xù)數(shù)年房地產市場持續(xù)火爆，中海集團的資本充足率極高,，購地所用資金幾乎全部為自有資金,。截至2009年底，中海的總土地儲備已達3512萬平方米,，可滿足未來4至5年的開發(fā),。但2010年，中海集團仍將在2009年的基礎上新增20％的開發(fā)規(guī)模,。
同樣在兩會期間,，一些主業(yè)并非房地產的央企負責人也在不同的場合表示，作為國有資產的直接負責人,，保持國有資產的持續(xù)升值和盈利是“職責所在”,，使用自有資金進入利潤率更高的房地產行業(yè)能夠實現(xiàn)這個目標，符合市場規(guī)律,。
顯然，對房地產市場的盲目樂觀也是地王頻生的原因,。從數(shù)據(jù)上看,，北京、上海等一線城市的商品房存量已經將至歷史低點,�,！凹磳o房可賣”的表象讓更多的開發(fā)商有勇氣去高價拍地。另外,，城鎮(zhèn)化及人口紅利因素確實也是潛在住房需求的基礎,，而目前來看我國潛在住房需求仍非常強勁,。
但專家也指出，需求的釋放還需取決于購買力,，在經歷2009年房價大幅上漲之后,，以及優(yōu)惠性貸款購房政策的終結，住房需求的實際購買力在逐步下降,，這將進一步影響到需求的釋放,。在供給方面，2009年下半年商品房新開工面積已實現(xiàn)較大幅度的增長,，這部分供應從2010年二季度開始將逐步進入市場,。 |