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據(jù)稱，擬定中的《住房保障法》有新規(guī),，即由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán),，出資比例主要根據(jù)土地使用、建筑及安裝費(fèi)用比例確定,。筆者認(rèn)為,，經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)制度雖可大大壓縮其中的牟利空間，但經(jīng)適房制度弊端并沒從根本上得到解決,，相比之下,，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度遠(yuǎn)比共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房制度更公平合理,。
筆者所提的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度，即由政府和保障對象共同出資購買商品房或二手房,，以出資比例劃定兩者產(chǎn)權(quán)比例,。可對人均保障面積規(guī)定一個標(biāo)準(zhǔn),，保障對象將來可一次或分期購買國有面積的產(chǎn)權(quán),，但價格基本按照當(dāng)時市場行情隨行就市；政府讓渡住房國有產(chǎn)權(quán)部分的居住權(quán),，只收取極低廉租金,。
這樣的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度封殺了行政權(quán)力的尋租空間。原來經(jīng)適房建設(shè)用地一般以劃撥方式供應(yīng),，并非通過市場招拍掛取得,，有的甚至是零地價。此次《住房保障法》討論稿等于把經(jīng)適房土地作價變成政府出資,，以此劃定政府和保障對象擁有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)比例,。但由于經(jīng)適房建設(shè)用地不是通過市場招拍掛取得，其公允價值很難弄清,，事實(shí)上討論稿似乎還保留了經(jīng)適房的福利性質(zhì),，也即經(jīng)適房建設(shè)用地并不完全以市場價為基準(zhǔn)作價。正是由于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房殘存的套利空間,，使得政府部門或其中工作人員的分配權(quán)力仍存尋租空間,，這也正是原來經(jīng)適房制度備受質(zhì)疑的老毛病。而共有產(chǎn)權(quán)商品房交易價格由市場形成,，政府和保障對象的產(chǎn)權(quán)比例劃定更科學(xué),；且由于其中沒有任何套利空間，權(quán)利難以尋租,，住房困難戶可不受干擾安享保障福利,。
由于中等收入的夾心層收入水平要高于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這使得他們無權(quán)申請經(jīng)適房保障,；而一些經(jīng)濟(jì)條件暫時較差的人群,，因?yàn)橘徺I到經(jīng)適房卻可憑空增加一大塊財(cái)富，且由于獲取的是經(jīng)適房部分產(chǎn)權(quán),，福利基本固化,，缺乏像廉租房那樣的退出機(jī)制。這樣,，收入不高的人群其擁有的財(cái)富反可能多于中等收入人群，這對整個社會的拼搏向上激勵機(jī)制是個巨大傷害,。而共有產(chǎn)權(quán)商品房制度保障重點(diǎn)是居住權(quán),，它提供的保障,，只是政府那部分住房產(chǎn)權(quán)衍生出的居住權(quán)，不含利益輸送功能,，明顯公平許多,。
盡管有關(guān)規(guī)定對保障性住房建設(shè)監(jiān)管程度要嚴(yán)于一般商品住房，但事實(shí)上經(jīng)適房作為福利房,，住房困難戶首先考慮的是如何把房子爭取到手,，其次才考慮質(zhì)量問題，因此經(jīng)適房建設(shè)質(zhì)量往往更難保證,。而且在政府主導(dǎo)的經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目中,，很多房屋質(zhì)量驗(yàn)收等于“自查自”，工程驗(yàn)收成了“走過場”,，加上其他各個環(huán)節(jié)的跑冒滴漏,，很容易就把經(jīng)適房的土地成本低廉優(yōu)勢消耗殆盡，申購戶真正得到的實(shí)惠極為有限,。比如,，某市一期經(jīng)濟(jì)適用房800多套房子交付后，有500多戶業(yè)主要求維修,，而有的經(jīng)適房項(xiàng)目還發(fā)生過半數(shù)以上業(yè)主集體抵制收房現(xiàn)象,。
經(jīng)適房項(xiàng)目一般在政府劃撥的土地上集中建設(shè)，如果建在離市中心較遠(yuǎn)位置,，配套設(shè)施不全,，等于制造出貧民窟；如果經(jīng)適房建在市區(qū)較好的地段,，政府隱性買單巨大,，對其他公民也顯失公平。而如果保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)商品房,，買房位置可根據(jù)自身實(shí)際情況隨意選擇,，保障對象更易融入整個社會氛圍。
當(dāng)然,，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度難免還有漏洞可鉆,，比如保障對象在向房產(chǎn)商買房時故意高價買入，或者保障對象賣房時故意低價賣給其他買房人,，然后保障對象再與交易對方私分從政府那里套取的利益,，但相對而言，這些漏洞比較容易通過制度設(shè)計(jì)來彌補(bǔ),。首先,，可規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)商品房買賣價格需由政府委托的評估機(jī)構(gòu)認(rèn)可。其次,，可以實(shí)行買賣價格公示制度,，如果交易價格離譜,，公眾可請求撤換其中確認(rèn)交易價格的中介機(jī)構(gòu)并要求它賠償有關(guān)損失，對揭發(fā)和證明虛假交易價格的其他中介機(jī)構(gòu),，政府優(yōu)先授予其評估資格,。再次，可以實(shí)行內(nèi)循環(huán)政策,，鼓勵新的住房保障對象接手原來保障對象賣出的共有產(chǎn)權(quán)商品房,，由此實(shí)現(xiàn)保障對象之間的相互制約，對此類內(nèi)循環(huán)交易,，政府可通過實(shí)行交易稅費(fèi)減免予以鼓勵,。最后，按照《民法通則》“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓,；但在出售時,，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”
規(guī)定,，當(dāng)政府認(rèn)為售價過低時,，可執(zhí)行優(yōu)先購買權(quán)。
（作者系資深經(jīng)濟(jì)研究人員） |