兩會(huì)期間，多份提案議案建言改革或取消目前房地產(chǎn)預(yù)售制,。例如民革中央的提案認(rèn)為,，住房預(yù)售制現(xiàn)在已經(jīng)是地產(chǎn)“捆綁”銀行和市場風(fēng)險(xiǎn)的制度，臺(tái)盟陜西省委主委馬克寧建議取消預(yù)售賣現(xiàn)房,，他認(rèn)為預(yù)售制有幾大弊端：信息不透明造成糾紛不斷（例如質(zhì)量問題）,，誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售,，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為,；推高房價(jià)，便于開發(fā)商囤積居奇,；降低了開發(fā)商的門檻,，使得房地產(chǎn)市場“龍蛇混雜”。但是,，支持房地產(chǎn)預(yù)售制的人士表示,，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制,，很多中小地產(chǎn)商“突然死亡”，造成大量銀行壞帳,，并導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)量急劇萎縮,，供求失衡加劇房價(jià)上漲。
實(shí)際上,，在2005年就“房地產(chǎn)預(yù)售制存廢問題”全社會(huì)展開了激辯,。其導(dǎo)火索是央行在該年發(fā)表的《2004年金融地產(chǎn)報(bào)告》上指出，“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于預(yù)售制度,，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以建議取消現(xiàn)行的預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”,。當(dāng)時(shí)相關(guān)部門極力反對(duì)，最終“取消房地產(chǎn)預(yù)售制”無疾而終,。
為什么央行以及銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制如此警惕,？因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售制從某種程度上改變了游戲規(guī)則。地產(chǎn)商開發(fā)過程中是要有自由資金做“沉淀”的,，這意味著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),，例如銀監(jiān)會(huì)要求是35%。但是房地產(chǎn)預(yù)售制改變了這一切,，即地產(chǎn)商的自籌資金也可以通過購買者的儲(chǔ)蓄或者購買者的銀行按揭貸款來獲得,，地產(chǎn)商的自有資金比重越來越小了，“空手套白狼”的運(yùn)作越來越容易,。這是提高地產(chǎn)商的“金融杠桿率”行為（再加上地產(chǎn)商對(duì)建筑商“墊款機(jī)制”的利用,，地產(chǎn)商的金融杠桿率越來越大），也是將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行（以及購房者）的行為,。
主流的見解認(rèn)為,，地產(chǎn)商金融杠桿率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地產(chǎn)商門檻很低，“龍蛇混雜”,。但疑惑的是,，既然市場主體很多，應(yīng)當(dāng)有競爭性的市場價(jià)格出現(xiàn),，但實(shí)際上房價(jià)很難下降,，相反卻容易“串謀上升”，于是分析人士只得歸因中國人對(duì)住房的需求太“旺盛”,。其實(shí),，無論是“龍”還是“蛇”雖然眾多，但都具有壟斷性的,，因?yàn)樗麄儽澈蟮牡胤秸畬?duì)土地是高度壟斷的,。從整體上看，地方政府多而分散，房地產(chǎn)沒有太大的集中度,。但每一家地產(chǎn)商都需要獲得地方政府的認(rèn)可,，才能“拿到”土地，所以從每一個(gè)“點(diǎn)”上的區(qū)域市場看,，他們又是壟斷性的,。于是，房地產(chǎn)預(yù)售制和地方政府對(duì)土地的“壟斷”結(jié)合在一起,，其本質(zhì)是將“風(fēng)險(xiǎn)”丟給銀行體系,。
所以,，取消房地產(chǎn)預(yù)售制是異常艱難的,，也是不現(xiàn)實(shí)的。其改進(jìn)的重點(diǎn)只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”,，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán),；或者效仿“香港經(jīng)驗(yàn)”，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化,，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商,，購房者可以多次預(yù)防，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)進(jìn)度的“掌控權(quán)”,；或者建立所謂的“預(yù)售金專項(xiàng)監(jiān)管體制”,，地方政府下屬部分作為監(jiān)管者是不恰當(dāng)?shù)模梢宰屇臣曳堑禺a(chǎn)商“主銀行”的銀行（或者擔(dān)保公司）來擔(dān)任,，它對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行管理,，防止地產(chǎn)商“卷款而逃”，若如此則承擔(dān)賠償功能,�,？傊康禺a(chǎn)預(yù)售制是房地產(chǎn)杠桿率的一個(gè)重要組成部分,，它是最核心的利益所在,，它具有強(qiáng)大的生存能力。
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