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隨著房?jī)r(jià)高漲，城市房產(chǎn)已是寸土寸金,。每一個(gè)平方米都希望得到最充分的利用,。對(duì)于真正的房產(chǎn)投資者，即買房收租的人來說,，漲價(jià)的難度一般較大,，那么在有限的空間盡量多塞幾個(gè)人進(jìn)去,，無疑就是實(shí)現(xiàn)租金最大化的最好方式了。于是人們發(fā)明了“房中房”,，這將提高房屋面積的利用率,，當(dāng)然也就提高了租金回報(bào)。
但這種關(guān)起門來進(jìn)行的個(gè)人行為,，卻引發(fā)了鄰居們的如潮投訴,，并最終促成了行政部門的介入，以強(qiáng)制拆除的方式解決問題,。據(jù)說,，抗拒拆除的房主將面臨10萬元的巨額罰款。
值得注意的是,，如果房主改造的是獨(dú)立住宅,，例如獨(dú)棟別墅，那么即使造成了住宅結(jié)構(gòu)的不當(dāng)改變,，也依然屬于處置自有財(cái)產(chǎn)的范疇,，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和成本也全部由房主本人承擔(dān)，在不妨礙他人的情況下,，鄰居們是無權(quán)置喙的,。這就像改變家具的擺放方式，或裝修風(fēng)格一樣,，完全屬于個(gè)人問題,。但在集合式住宅中，情況就不同了,。
改變戶型有可能觸及房屋的建筑結(jié)構(gòu),，尤其是墻體的分布,，在由非專業(yè)人員操作的情況下,，如果不慎拆除了承重墻，那么在理論上,，有可能整棟樓的建筑安全都會(huì)出現(xiàn)問題,。即使短期內(nèi)安全無虞，建筑物的抗震性能也肯定會(huì)遭受損失,。為了進(jìn)行改造,，水路、電路也需要重新設(shè)計(jì)和布置,，這將進(jìn)一步增加安全隱患,，滲水等問題也會(huì)影響到鄰居。
此外,，增加了房客對(duì)房主固然很好,，對(duì)他的鄰居卻不然,。每個(gè)小區(qū)都有公共設(shè)施，如景觀綠地,、樓道電梯和保安服務(wù)等等,，這些設(shè)施由居住在該小區(qū)的總?cè)丝诖笾缕骄叵碛谩Ｈ绻硞�(gè)單元居住了過多的人,，也就等于攤薄了鄰居們的份額,。在極端情況下，如果房主們紛紛改造房中房,，使小區(qū)容納的租房人員大量增加,，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與生活水準(zhǔn)有可能大幅度下降。
一句話,，“房中房”有巨大的外部性,，它成了公共問題。
顯然,，就房地產(chǎn)而言,，它的公共領(lǐng)域可能比我們過去設(shè)想的要大。中國有句古話,，“各人自掃門前雪,，休管他人瓦上霜”，就是公地悲劇的中國式表述,，它暗示了公共空間僅存于各家各戶的房門之外,。但“房中房”案例卻告訴我們，事情不止于此,，即使關(guān)起門來做的事情,，也未必就是他人不得干涉的家事。
那么這類公共事務(wù)應(yīng)該由誰來處理,？必須是行政機(jī)關(guān)嗎,？這是“房中房”問題的要害所在。
實(shí)際上,，根據(jù)現(xiàn)行制度安排,，住宅小區(qū)之內(nèi)的公共事務(wù)，首先應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)溝通談判,，形成裁決后交物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行,。雖然不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)或根本組織不起來，有的甚至與業(yè)主發(fā)生激烈沖突不被業(yè)主承認(rèn),，但在小區(qū)公共領(lǐng)域出現(xiàn)糾紛的情況下,，還是應(yīng)該首先通過業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間的自行談判解決。政府這些年一直主張小區(qū)業(yè)主自治，而自治的主要含義就是自行處理內(nèi)部糾紛,。
如果業(yè)委會(huì)處理失敗,，或難以執(zhí)行，第一選擇也應(yīng)該是尋求法院裁決,。法院裁決的優(yōu)點(diǎn)在于,，它能通過個(gè)別案例，形成權(quán)利界定的知識(shí)積累,，而且基于司法的被動(dòng)性,，隨意干涉民眾私生活的可能性比較小。在英美普通法國家,，法院判例是數(shù)量最大,、影響也最深遠(yuǎn)的立法手段。我們可以設(shè)想,，像“房中房”這樣的事例如果發(fā)生在英美,，法官一定會(huì)從權(quán)利界定入手，對(duì)集合式住宅的業(yè)主權(quán)利作出新的闡釋,，這對(duì)于日后處理類似的糾紛,，自然非常有用。
相反,，行政機(jī)構(gòu)則往往慣于一刀切,。對(duì)于多一事不如少一事的行政官僚來說，禁止某些事才是最合用的手段,�,！胺恐蟹俊睜可娣恐鞲脑熳约曳课莸臋�(quán)限，如果相關(guān)糾紛直接提交行政部門,，最終的結(jié)果一定是禁止任何改造,。因?yàn)橹挥羞@樣，才能一勞永逸地杜絕相關(guān)糾紛,，才能讓有關(guān)部門耳根清靜,。但這樣一來，房主的私人財(cái)產(chǎn)處置權(quán)又當(dāng)何以處之呢,？ |