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隨著房價高漲,，城市房產(chǎn)已是寸土寸金,。每一個平方米都希望得到最充分的利用。對于真正的房產(chǎn)投資者,，即買房收租的人來說,，漲價的難度一般較大,，那么在有限的空間盡量多塞幾個人進去，無疑就是實現(xiàn)租金最大化的最好方式了,。于是人們發(fā)明了“房中房”,，這將提高房屋面積的利用率，當然也就提高了租金回報,。
但這種關(guān)起門來進行的個人行為,，卻引發(fā)了鄰居們的如潮投訴，并最終促成了行政部門的介入,，以強制拆除的方式解決問題,。據(jù)說，抗拒拆除的房主將面臨10萬元的巨額罰款,。
值得注意的是,，如果房主改造的是獨立住宅，例如獨棟別墅,，那么即使造成了住宅結(jié)構(gòu)的不當改變,，也依然屬于處置自有財產(chǎn)的范疇，相應的風險和成本也全部由房主本人承擔,，在不妨礙他人的情況下,，鄰居們是無權(quán)置喙的。這就像改變家具的擺放方式,，或裝修風格一樣,，完全屬于個人問題,。但在集合式住宅中，情況就不同了,。
改變戶型有可能觸及房屋的建筑結(jié)構(gòu),，尤其是墻體的分布，在由非專業(yè)人員操作的情況下,，如果不慎拆除了承重墻,，那么在理論上，有可能整棟樓的建筑安全都會出現(xiàn)問題,。即使短期內(nèi)安全無虞,，建筑物的抗震性能也肯定會遭受損失。為了進行改造,，水路,、電路也需要重新設計和布置，這將進一步增加安全隱患,，滲水等問題也會影響到鄰居,。
此外，增加了房客對房主固然很好,，對他的鄰居卻不然,。每個小區(qū)都有公共設施，如景觀綠地,、樓道電梯和保安服務等等,，這些設施由居住在該小區(qū)的總?cè)丝诖笾缕骄叵碛谩Ｈ绻硞�單元居住了過多的人,，也就等于攤薄了鄰居們的份額,。在極端情況下，如果房主們紛紛改造房中房,，使小區(qū)容納的租房人員大量增加,，整個小區(qū)的物業(yè)服務與生活水準有可能大幅度下降,。
一句話,，“房中房”有巨大的外部性，它成了公共問題,。
顯然,，就房地產(chǎn)而言，它的公共領(lǐng)域可能比我們過去設想的要大,。中國有句古話,，“各人自掃門前雪，休管他人瓦上霜”,，就是公地悲劇的中國式表述,，它暗示了公共空間僅存于各家各戶的房門之外,。但“房中房”案例卻告訴我們，事情不止于此,，即使關(guān)起門來做的事情,，也未必就是他人不得干涉的家事。
那么這類公共事務應該由誰來處理,？必須是行政機關(guān)嗎,？這是“房中房”問題的要害所在。
實際上,，根據(jù)現(xiàn)行制度安排,，住宅小區(qū)之內(nèi)的公共事務，首先應由業(yè)主委員會溝通談判,，形成裁決后交物業(yè)服務公司執(zhí)行,。雖然不少小區(qū)的業(yè)委會形同虛設或根本組織不起來，有的甚至與業(yè)主發(fā)生激烈沖突不被業(yè)主承認,，但在小區(qū)公共領(lǐng)域出現(xiàn)糾紛的情況下,，還是應該首先通過業(yè)委會和業(yè)主之間的自行談判解決。政府這些年一直主張小區(qū)業(yè)主自治,，而自治的主要含義就是自行處理內(nèi)部糾紛,。
如果業(yè)委會處理失敗，或難以執(zhí)行,，第一選擇也應該是尋求法院裁決,。法院裁決的優(yōu)點在于，它能通過個別案例,，形成權(quán)利界定的知識積累,，而且基于司法的被動性，隨意干涉民眾私生活的可能性比較小,。在英美普通法國家,，法院判例是數(shù)量最大、影響也最深遠的立法手段,。我們可以設想,，像“房中房”這樣的事例如果發(fā)生在英美，法官一定會從權(quán)利界定入手,，對集合式住宅的業(yè)主權(quán)利作出新的闡釋,，這對于日后處理類似的糾紛，自然非常有用,。
相反,，行政機構(gòu)則往往慣于一刀切。對于多一事不如少一事的行政官僚來說,，禁止某些事才是最合用的手段,�,！胺恐蟹俊睜可娣恐鞲脑熳约曳课莸臋�(quán)限，如果相關(guān)糾紛直接提交行政部門,，最終的結(jié)果一定是禁止任何改造,。因為只有這樣，才能一勞永逸地杜絕相關(guān)糾紛,，才能讓有關(guān)部門耳根清靜,。但這樣一來，房主的私人財產(chǎn)處置權(quán)又當何以處之呢,？ |