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足量公房供給＋公房?jī)r(jià)執(zhí)行指標(biāo)
若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的數(shù)量。通過(guò)壓縮供應(yīng),，開發(fā)商們可將房?jī)r(jià)推高到國(guó)民須同時(shí)忍受供應(yīng)不足及高房?jī)r(jià)的痛苦,。這也是為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其建造成本與土地成本、房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的原因,。
投機(jī)性需求及恐慌性需求是不可能永遠(yuǎn)延續(xù)的，當(dāng)房?jī)r(jià)一直上升至遠(yuǎn)超過(guò)整個(gè)經(jīng)濟(jì)所能負(fù)荷的水平，投機(jī)性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降,，造成房?jī)r(jià)下滑，而房?jī)r(jià)下挫又會(huì)造成投機(jī)性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真實(shí)性需求的減少）,。由于之前累積的投機(jī)性及恐慌性需求過(guò)大,，房?jī)r(jià)將會(huì)一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī),。
香港的教訓(xùn)告訴我們,，若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng),，在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的時(shí)期，不少人會(huì)因房產(chǎn)的高回報(bào)而迷上房產(chǎn)投資,，荒廢其他產(chǎn)業(yè),，這將不利于中國(guó)科技興國(guó)的目標(biāo)。此外,，上升的房?jī)r(jià)亦會(huì)造成租金,、工資、物價(jià)互相牽扯向上的惡性循環(huán),，直至中國(guó)由一個(gè)成本低廉,、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍的經(jīng)濟(jì)體，逐步變成一個(gè)高房?jī)r(jià),、高工資,、高租金、高成本,、高物價(jià),、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)乏力的經(jīng)濟(jì)體。
保證公營(yíng)房屋量的供應(yīng)只是第一步,，公營(yíng)房?jī)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn),。筆者認(rèn)為，中,、高檔公營(yíng)房相對(duì)商品房有兩至四成折扣率較為合適,。必須強(qiáng)調(diào)的是，上述的折扣率只是用來(lái)計(jì)算首次推出的公營(yíng)房?jī)r(jià),。一旦此價(jià)錢被定下來(lái),，日后的房?jī)r(jià)調(diào)整將按建造成本、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及土地短缺程度調(diào)整,，而不是按私營(yíng)房?jī)r(jià)的升幅調(diào)整,。
高房?jī)r(jià)源于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡是中國(guó)高房?jī)r(jià)的癥結(jié)所在。若中國(guó)只依賴私營(yíng)開發(fā)商建造大部分房屋,，那么,，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題將無(wú)法根本解決，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“一收就死,、一放就狂飆”的現(xiàn)象還將重復(fù)出現(xiàn),。因此,解決高房?jī)r(jià)必須從根治市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡入手。筆者建議,，中國(guó)可借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn),，建造和出售大量?jī)r(jià)錢合理且具有相當(dāng)利潤(rùn)的公營(yíng)房屋給具備資格申請(qǐng)者，滿足國(guó)民住房需求。
高房?jī)r(jià)病因之一：市場(chǎng)力量是根據(jù)“錢”而不是“需要”分配房子
有觀點(diǎn)以市場(chǎng)供需來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，其實(shí)是用錯(cuò)了工具,。首先，市場(chǎng)派分析的假設(shè)前提是國(guó)民收入相對(duì)平均,，以致誰(shuí)“需要”某一商品（包括房屋）,，就會(huì)甘愿通過(guò)減少其他支出并出較高的價(jià)錢買入該商品。遺憾的是,，上述假設(shè)根本不成立,。由于中國(guó)貧富差距較大，再加上海外購(gòu)房者的購(gòu)買力遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)普通居民,，其結(jié)果是市場(chǎng)力量將有限的房屋分配給“有錢”的海外買家及國(guó)內(nèi)富裕人士手中,，而不是很“需要”這些房子的普通百姓手中。
高房?jī)r(jià)病因之二：開發(fā)商“擠牙膏”策略造成一手房供不應(yīng)求
供求關(guān)系分析的另一個(gè)隱藏假設(shè),，是市場(chǎng)有無(wú)數(shù)的供應(yīng)者及需求者,，以致于沒(méi)有一個(gè)供應(yīng)者具備通過(guò)減少供應(yīng)去抬高價(jià)格的市場(chǎng)定價(jià)能力，供需不存在嚴(yán)重的不對(duì)稱性,。
然而,，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這些假設(shè)均嚴(yán)重背離現(xiàn)實(shí),。如,，開發(fā)商和購(gòu)房者無(wú)論在定價(jià)能力、持貨能力及樓盤資訊上均存在相當(dāng)大的不對(duì)稱性,，以致于開發(fā)商能通過(guò)不同策略榨取消費(fèi)者剩余獲取最大化的利潤(rùn),。
綜觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面,購(gòu)房者的數(shù)量巨大,；另一方面,，開發(fā)商們可以通過(guò)以往形成的行業(yè)慣例（如每一樓盤均須有四至六成的利潤(rùn)），使其具有相當(dāng)?shù)亩▋r(jià)能力,。再加上開發(fā)商每一次推盤只推出一小批,，制造供不應(yīng)求的假象。經(jīng)濟(jì)理論告訴我們,，一旦供應(yīng)方具備一定的定價(jià)能力，那么,，供應(yīng)方會(huì)制定出使其利潤(rùn)最大化的價(jià)格,。
由于具備定價(jià)能力，開發(fā)商一般會(huì)采取擠牙膏式的銷售策略及其他策略,，榨取最大的消費(fèi)者剩余價(jià)值及造成恐慌性需求,，以讓其在價(jià)格上的“得”大于數(shù)量上的“失”,以使其利潤(rùn)最大化。其后果是房?jī)r(jià)過(guò)高及供應(yīng)遠(yuǎn)低于國(guó)民的期望,。
讓市場(chǎng)力量主導(dǎo)樓市后患無(wú)窮
毫無(wú)疑問(wèn),，若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的數(shù)量。通過(guò)壓縮供應(yīng),，開發(fā)商們可將房?jī)r(jià)推高到國(guó)民須同時(shí)忍受供應(yīng)不足及高房?jī)r(jià)的痛苦,。這也是為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其建造成本與土地成本，房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的原因,。
持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)會(huì)造成投機(jī)性需求及恐慌性需求,，讓開發(fā)商可以獲取更高的價(jià)格。當(dāng)投機(jī)性需求及恐慌性需求達(dá)到某一程度,，新盤的價(jià)格甚至可高于一般中高收入群體所能負(fù)擔(dān)的,，而“真實(shí)的消費(fèi)者剩余”亦可以由少得可憐變?yōu)閲?yán)重負(fù)數(shù)。
畢竟,，投機(jī)性需求及恐慌性需求是不可能永遠(yuǎn)延續(xù)的,，當(dāng)房?jī)r(jià)一直上升至遠(yuǎn)超過(guò)整個(gè)經(jīng)濟(jì)所能負(fù)荷的水平。一旦到了這天,，投機(jī)性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降,，造成房?jī)r(jià)下滑，而房?jī)r(jià)下挫又會(huì)造成投機(jī)性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真實(shí)性需求的減少）,，由于之前累積的投機(jī)性及恐慌性需求過(guò)大,，房?jī)r(jià)將會(huì)一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)（如日本上世紀(jì)90年代的泡沫破裂,、美國(guó)的金融海嘯均與樓市暴挫有關(guān)）,。
香港的教訓(xùn)告訴我們，若一任市場(chǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng),，在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的時(shí)期,，不少人會(huì)因房產(chǎn)的高回報(bào)而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè),，這將不利中國(guó)科技興國(guó)的目標(biāo),。此外，上升的房?jī)r(jià)亦會(huì)造成租金,、工資,、物價(jià)互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國(guó)由一個(gè)成本低廉,、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍的經(jīng)濟(jì)體,，逐步變成一個(gè)高房?jī)r(jià)、高工資,、高租金,、高成本、高物價(jià)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)乏力的經(jīng)濟(jì)體,。事實(shí)上,，20世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)泡沫摧毀了香港的成本及競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在的香港已被鎖死在一個(gè)高房?jī)r(jià),、高租金,、高工資及高物價(jià)的惡性循環(huán)。
另外,，香港及新加坡的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們,，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，開發(fā)商有將房子的面積縮小,，以支持較高價(jià)格賺取更高利潤(rùn)的動(dòng)機(jī),。但由于每一時(shí)期所能縮小的面積，會(huì)被社會(huì)接受程度所限制,，以致每次只能縮小一點(diǎn),，待社會(huì)的文化慢慢接受后，又再縮小一點(diǎn)兒,。雖然每一次縮小不致太顯眼,，但若持續(xù)如此十多年，其總共縮小的面積將會(huì)頗大,，以致香港出現(xiàn)了香港式的“蝸居”,。筆者相信，若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，中國(guó)的房子將越建越小,。
把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌
高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的禍害是顯而易見(jiàn)的。筆者想強(qiáng)調(diào)的是,，一定要放棄開發(fā)商會(huì)屈從一般壓抑房地產(chǎn)市場(chǎng)政策幻想,原因是開發(fā)商有經(jīng)濟(jì)誘因去試圖用盡一切手段化解這些壓抑房地產(chǎn)的政策,。政府必須另起爐灶才能把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌。
筆者自2006年10月起已多次建議,，中國(guó)政府應(yīng)另起爐灶,，直接牽頭發(fā)展大量可銷售公營(yíng)房屋，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入所需競(jìng)爭(zhēng)及增強(qiáng)政府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力,�,？紤]到中低收入群的支付能力，公營(yíng)房屋量必須夠大才足以牽制私營(yíng)房?jī)r(jià)的同時(shí)必須維持一定鼓勵(lì)國(guó)民奮發(fā)向上的動(dòng)力,。筆者建議中長(zhǎng)期的新房供應(yīng)量分配應(yīng)約為：10%為廉租房給低收入國(guó)民,；15%為經(jīng)適房給中低收入國(guó)民；45%為政府直接發(fā)展的兩限房給中至中高收入國(guó)民,；余下30%則為私營(yíng)商品房給高收入國(guó)民及海外買家。
為什么只建議約10%的廉租房？原因是廉租房會(huì)增加國(guó)家財(cái)政壓力,，未來(lái)隨通脹加租的障礙亦會(huì)造成國(guó)家財(cái)政壓力,。因此，在可能范圍內(nèi),，政府應(yīng)鼓勵(lì)甚至輕微補(bǔ)貼中低收入人士購(gòu)買微利甚至沒(méi)利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)適用房,，由于是一次買斷，即使是輕微補(bǔ)貼,，也不會(huì)造成財(cái)政壓力,。
為什么在10%廉租房、15%經(jīng)適房之外,，還要建設(shè)45%有利潤(rùn)的兩限房呢,？原因是現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)超中等收入甚至中高收入人士的支付能力,，若我們相信每一國(guó)內(nèi)家庭均有權(quán)利在自己國(guó)家以合理價(jià)錢擁有一套屬于自己的房子,，則政府是有義務(wù)在市場(chǎng)失效的情況下，以高于建筑成本,、低于商品房?jī)r(jià)的價(jià)錢提供足夠供應(yīng),，以協(xié)助此類中至中高收入人士圓置業(yè)之夢(mèng)。
由于商品房?jī)r(jià)與成本的差距實(shí)在太大,，若以微利的價(jià)格發(fā)售與中高收入人士,，反會(huì)造成許多問(wèn)題：如大幅扯低現(xiàn)今的商品房?jī)r(jià)，使已置業(yè)者嚴(yán)重虧損,，進(jìn)而增加銀行呆壞賬,，嚴(yán)重的甚至引發(fā)房?jī)r(jià)的過(guò)度調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退甚至金融危機(jī),；過(guò)低的價(jià)格亦會(huì)使其成為大規(guī)模舞弊的誘因,，使相關(guān)房屋淪為腐敗的溫床。因此,，較理想的安排是以約兩成的折扣向中高收入人士提供較高級(jí)及交通較便利的公營(yíng)房,，約三成的折扣向收入略次的人士提供中檔及交通略遜的公營(yíng)房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本檔次及地點(diǎn)略遠(yuǎn)的公營(yíng)房屋,。這樣的安排除了可避免舞弊及誘發(fā)商品房過(guò)度調(diào)整,，亦可保持國(guó)民奮發(fā)向上的動(dòng)力。
保證公營(yíng)房屋量的公營(yíng)只是第一步,，公營(yíng)房?jī)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn),。筆者認(rèn)為，中,、高檔公營(yíng)房相對(duì)商品房有兩至四成折扣率較為合適,。由于有收入限制,、轉(zhuǎn)售限制、每戶只可申請(qǐng)一套,，根據(jù)地點(diǎn),、設(shè)計(jì)和建造不同，相關(guān)的折扣比率應(yīng)只會(huì)造成商品房?jī)r(jià)輕度調(diào)整,。必須強(qiáng)調(diào)的是,，上述的折扣率只是用來(lái)計(jì)算首次推出的公營(yíng)房?jī)r(jià)。一旦此價(jià)錢被定下來(lái),，日后的房?jī)r(jià)調(diào)整將按建造成本,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及土地短缺程度調(diào)整，而不是按私營(yíng)房?jī)r(jià)的升幅調(diào)整,。新加坡在1991年至1997年期間,，就是因?yàn)閭�(gè)別官員誤信市場(chǎng)的定價(jià)能力，以私營(yíng)房?jī)r(jià)的升幅作為公營(yíng)房?jī)r(jià)調(diào)整的一個(gè)重要依據(jù),，結(jié)果允許開發(fā)商通過(guò)新房的指標(biāo)性效果影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期,，以致少量新房的價(jià)格飆升，可拉升約占總存量?jī)沙傻亩炙綘I(yíng)房?jī)r(jià),。
當(dāng)公營(yíng)房?jī)r(jià)以上述機(jī)制定下后,，政府則可按當(dāng)時(shí)的供求調(diào)整公營(yíng)新房占比的軟指標(biāo)。以公營(yíng)房?jī)r(jià)為硬指標(biāo),、公營(yíng)新房占比為可調(diào)整指標(biāo)的好處是可避免過(guò)大的商品房?jī)r(jià)下調(diào),。當(dāng)然，公營(yíng)新房的占比還是要遠(yuǎn)高于現(xiàn)在,，才可協(xié)助大部分國(guó)民圓置業(yè)之夢(mèng)并及足以牽制房?jī)r(jià)的飆升,。
筆者強(qiáng)調(diào)，公營(yíng)房?jī)r(jià)而不是公營(yíng)房屋量應(yīng)是此設(shè)計(jì)的執(zhí)行指標(biāo),。換言之,，當(dāng)政府決定了某一價(jià)錢為其級(jí)別公營(yíng)房的合理售價(jià)，就以此價(jià)錢逐步提供國(guó)民所需房屋量,，即使最終建成的公營(yíng)房屋量遠(yuǎn)超或遠(yuǎn)低于筆者粗略估計(jì)的新供應(yīng)量七成占比,。以公營(yíng)房?jī)r(jià)為執(zhí)行指標(biāo)并容許公營(yíng)房屋量隨形勢(shì)變動(dòng)的好處是政府可控影響房?jī)r(jià)。
若售給中高收入人士的高檔公營(yíng)房?jī)r(jià)為商品房?jī)r(jià)的八折,，最糟的情況是商品房?jī)r(jià)只要不跌過(guò)兩成就不足以引起過(guò)度的商品房?jī)r(jià)下調(diào)及其后的惡性循環(huán),。相反，若以房屋量為硬性執(zhí)行指標(biāo),，即使當(dāng)局最終還是會(huì)被迫轉(zhuǎn)回以價(jià)錢為實(shí)際執(zhí)行指標(biāo),，但在改變前的龐大公營(yíng)房屋量指標(biāo)，則很容易在帶有泡沫的商品房地產(chǎn)市場(chǎng)觸發(fā)恐慌性倒售,。
香港在亞洲金融風(fēng)暴期間就是因?yàn)檎呤д`而推出一個(gè)連續(xù)十年年均公營(yíng)建屋量“八萬(wàn)五”的硬指標(biāo),，由于此指標(biāo)的制定甚至沒(méi)有基于最基本或簡(jiǎn)單的吸納量估算（計(jì)劃前的整個(gè)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的年吸納量才兩三萬(wàn)）,，以致所訂的目標(biāo)遠(yuǎn)超實(shí)際，再加上當(dāng)時(shí)的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已充滿泡沫及亞洲金融風(fēng)暴出現(xiàn),，以致觸發(fā)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌,，并出現(xiàn)早前累積的投機(jī)性及恐慌性需求之拋售，以致香港房?jī)r(jià)一瀉千里,。
或許有人認(rèn)為近期壓抑樓市政策足以阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴(kuò)大。筆者認(rèn)為,，開發(fā)商會(huì)用盡一切辦法抵御或消解這些政策的,。即使這些政策能造成一手房銷售大跌，開發(fā)商仍會(huì)在現(xiàn)價(jià)位死撐至經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)變,，由于其具相當(dāng)?shù)某重浤芰�,，而�?jīng)濟(jì)其他部分甚至政府也受到此類糾纏所傷，以致通常能捱至政策放寬,。屆時(shí)開發(fā)商們又可利用之前累積的購(gòu)買力制造一波房?jī)r(jià)飆升,，以致房?jī)r(jià)最終還是飆升——中輕度回調(diào)——再飆升的形態(tài)逐步擴(kuò)大市場(chǎng)泡沫。
當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫累積到足夠大的時(shí)候,，泡沫將很容易被經(jīng)濟(jì)環(huán)境逆轉(zhuǎn),，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的,。雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)今的泡沫,，尚和兵法所云的死地有足夠距離，但若再拖延下去,，后果將很難說(shuō),。 |