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節(jié)后,，各地紛傳個人房貸繼續(xù)緊縮的消息，其中南京的公積金貸款新政尤為扎眼：自2010年2月23日起,，公積金個人最高可貸額度由30萬元調(diào)整為20萬元,，同時，暫停發(fā)放二次（含）以上個人住房公積金貸款,。
去年12月以來,，房地產(chǎn)調(diào)控陰云密布，緊縮房貸成為商業(yè)銀行的一致行動,，部分地方的公積金貸款亦隨之收緊,。但對二套房暫停發(fā)放公積金貸款，卻比較罕見,。畢竟,，這涉及公積金繳交者的切身利益，同時,，又直指公積金制度存在的弊端,。
從南京的現(xiàn)實情況看,，去年全市總共只歸集了69.71億元的公積金，但是放貸量卻接近120億元,，“水庫”水位吃緊,，所以“出水口”收小，似乎屬于迫不得已,。如果從公積金制度本身分析,，則即使“水位”不低，暫時向二套房說不也無可厚非,。
上世紀90年代,，我國建立公積金制度的初衷，是為了促進住房制度改革,，增加職工購房能力,，尤其是幫助中低收入群體,。但隨著我國職工收入差距的不斷拉大,，多繳款者與少繳款者、使用貸款者與不使用貸款者,，已經(jīng)在享受公積金權(quán)利上,，存在越來越明顯的不均等現(xiàn)象。于是,，逐漸造成了一種社會不公：機關(guān)事業(yè)單位和高效益企業(yè)（尤其是壟斷性國企）職工已經(jīng)一次,、兩次，甚至多次使用過低融資成本的公積金貸款購房,，而中低收入群體中,，很多家庭則一次也沒享受過公積金貸款的好處。
所以,，改革現(xiàn)有的公積金制度,，使其向弱勢群體傾斜，已成為一個相當迫切的命題,。反映在貸款方面,，應(yīng)該讓首次購房者優(yōu)先使用公積金貸款，而且對于不同性質(zhì)的購房行為,，還應(yīng)像商業(yè)貸款一樣,，實行更加明顯的差異化利率，給予首次置業(yè)者以更多的利率優(yōu)惠,，而對投資投機需求的多次置業(yè)者加以更高的利率,。
再者，當前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢,，也支持差異化的公積金信貸政策,。去年下半年以來,，隨著房地產(chǎn)市場重現(xiàn)非理性繁榮，銀監(jiān)會再三強調(diào)嚴格執(zhí)行“二套房貸政策”,。及至今年1月,，“國十一條”中更是推翻了去年12月“國四條”中的口徑，明確規(guī)定凡是二套房貸,，不論自住還是投資,，皆須最低首付四成，利率視風險而定,。
其后至今,，商業(yè)銀行不得不在“二套房貸政策”上強硬了起來，甚至部分銀行對首套房貸亦規(guī)定須首付三成,，8.5折房貸正成為主流,，去年流行的7折利率已成絕對的“少數(shù)派”。
在此背景下,，公積金貸款收緊實屬必須加必然,。既然商業(yè)貸款已對二次及以上購房者嚴厲有加，公積金貸款在首次房貸優(yōu)先的前提下,，對二次置業(yè)者說不,，又有何不可的呢。國家既然給予公積金貸款諸多政策優(yōu)惠,，相較商業(yè)貸款,，也應(yīng)與之相匹配地擁有更多調(diào)控權(quán)。
事實上,，在上一輪樓市火爆的2007年8月,，南京住房公積金管理中心就曾下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)規(guī)定的通知》，規(guī)定對曾辦理過住房公積金貸款的市民,，暫不批準第二次貸款申請,。此番再度暫停，實在無可厚非,。在筆者看來,，其他城市的公積金管理中心，學(xué)學(xué)南京這招亦無妨,。只要是有助于保護合理自住需求的,、抑制投資投需求的、穩(wěn)定房價的做法,，都值得提倡,。
（作者系房地產(chǎn)專業(yè)研究人士） |