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盡管稍顯晚了一些,，住房保障法終于進(jìn)入立法程序,。它意味著一種共識(shí)的達(dá)成，即承認(rèn)了在沒有再一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)等變數(shù)到來(lái)時(shí),，高房?jī)r(jià)幾乎不可撼動(dòng),，相應(yīng)地,，在不改變現(xiàn)有市場(chǎng)局面的前提下，宜著力將低收入者和無(wú)收入者從商品房領(lǐng)域分流和解放出來(lái),，讓他們進(jìn)入一個(gè)居住品市場(chǎng),，就是一個(gè)適宜的選擇。由此,，政策資源和視角應(yīng)退出商品房市場(chǎng),，而更主要地集中到民生住房這一領(lǐng)域里來(lái)，著力構(gòu)建一個(gè)真正健全,、完善和科學(xué)的,，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)福利最優(yōu)化配置目標(biāo)的安居性住房供應(yīng)體系。
決策層從商品房領(lǐng)域退出,，理由實(shí)際上并不復(fù)雜,。首先，中國(guó)的商品房市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育得足夠成熟的市場(chǎng),，無(wú)論是在開發(fā),、建設(shè)和投資交易等各種市場(chǎng)關(guān)系中，資本力量都體現(xiàn)出前所未有的活躍性。在完成了向國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的升級(jí)之后,，商品房市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)集中度和財(cái)富集中度都很高,，競(jìng)爭(zhēng)也已很充分了。在這個(gè)時(shí)候,，決策層的精力只須放在市場(chǎng)秩序的規(guī)管與市場(chǎng)個(gè)體的準(zhǔn)入上即可,。
另一個(gè)支撐“退市”的更為重要的原因，在于如果我們把所有居民的住房問題都系于一端,，交由商品房市場(chǎng)去解決,，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)面臨超大壓力和矛盾，相應(yīng)地,，決策層面的包袱也會(huì)很重,，畢竟商品房市場(chǎng)的民生屬性偏弱，商業(yè)屬性居于主導(dǎo)地位,。這個(gè)市場(chǎng)要做的,，是通過價(jià)格更為直觀地解決商業(yè)利潤(rùn)訴求，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的流轉(zhuǎn)和分配,，而不是去解決社會(huì)問題,。安居型、民生屬性的住房需求,，實(shí)際上屬于社會(huì)問題,，應(yīng)被歸入公共治理范疇，作為一種公共事務(wù)交由公共決策來(lái)調(diào)節(jié),。如果不加以區(qū)別對(duì)待,，在調(diào)控層面就永遠(yuǎn)會(huì)有出不完的針對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控政策，反復(fù)不已,。因?yàn)榇蠹叶即_信,，是商品房市場(chǎng)出了問題，卻又沒有認(rèn)識(shí)到,，商品房市場(chǎng)天然不具有公共和公益屬性,。這樣一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，使整個(gè)社會(huì)也相應(yīng)地跟著疲勞,。
政府從商品房領(lǐng)域退出的過程,，實(shí)際上就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系調(diào)整和再平衡的過程,。全部精力因此集中到如下事務(wù)上來(lái)：無(wú)門檻,、不設(shè)限，以最高效率大量推出安居性建設(shè)用地,；無(wú)門檻,、不設(shè)限,，以最雄厚財(cái)力來(lái)支持安居性房屋體系的開發(fā)與建設(shè)；低門檻,、低設(shè)限,，以差別性、靈活性的金融和稅收等綜合性財(cái)政優(yōu)惠來(lái)支持大量低收入者得到安居性住房,。
這樣,，中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)將迎來(lái)一個(gè)“雙核時(shí)代”，一個(gè)是注重效率的商品房市場(chǎng)體系,，支撐它的是城市房地產(chǎn)法部門,；一個(gè)是注重公平的安居性住房供給體系，它的確立依據(jù)是住房保障法部門,。兩者未來(lái)將并行存在,。
許多開發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為，保障性住房是市場(chǎng)化的倒退,，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊,。我的看法恰恰相反，這樣一個(gè)保障體系,，實(shí)質(zhì)正是要把那些原來(lái)并沒有得到應(yīng)有庇護(hù)的無(wú)購(gòu)買能力者,，以及在透支風(fēng)險(xiǎn)下越走越遠(yuǎn)的人從漩渦中心拉回來(lái),。因?yàn)檫@些擠入市場(chǎng)卻又并不成熟的所謂剛性需求,，是最為薄弱和最不安全的。他們陷入了一種市場(chǎng)化的迷失,，一旦遇有不測(cè),，因?yàn)闆]有能力償還債務(wù)，很多人都將選擇放棄房產(chǎn),，止贖現(xiàn)象會(huì)激烈暴發(fā),，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)以及社會(huì)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)接踵到來(lái),。美國(guó)的次債危機(jī)就是一個(gè)樣本,。
所以，應(yīng)保盡保,，理應(yīng)成為住房保障法體系確立的一大核心要旨,，無(wú)收入者、低收入者甚至于很大一部分根本沒有償付能力的“白領(lǐng)”,，都該被納入這個(gè)體系,，得到相應(yīng)的照顧。勞動(dòng)者是我們社會(huì)的第一生產(chǎn)力,，是一筆最為寶貴的財(cái)富,，給他們以保障,，就是另一種層面上的解放生產(chǎn)力，把他們從商品房市場(chǎng)的縫隙里松綁出來(lái),，給他們以自由空間,，這些得到自由的生產(chǎn)力將對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮非常正面和積極的作用，他們將能促進(jìn)自由市場(chǎng)的生長(zhǎng),，而不是相反,。
特別需要注意到，對(duì)于我們這個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)而言,，保障的意義并不全然簡(jiǎn)單到只是照顧弱勢(shì)群體,，它還意味著為許多存在潛力的階層增加更多可能性的權(quán)衡取舍機(jī)會(huì)。在得到保障之后,，可以使這些人有更充分的時(shí)間和空間進(jìn)行創(chuàng)造性的積累,。當(dāng)機(jī)會(huì)性選擇多了，生存環(huán)境改善了,，收入水平提高了,，達(dá)到一定的程度，保障體系里的人就可以向市場(chǎng)體系過度和轉(zhuǎn)移,，實(shí)現(xiàn)更為市場(chǎng)化的居住資源配置,。這樣一種梯級(jí)消費(fèi)模式，不存在誰(shuí)干擾和阻礙誰(shuí)的問題,。我們說(shuō)要擴(kuò)大內(nèi)需,，要使經(jīng)濟(jì)有一個(gè)可持續(xù)性的發(fā)展，保障體系建設(shè)就是在為此打基礎(chǔ),，它更主要的也在培育非現(xiàn)期的消費(fèi)群體,。政策資源對(duì)這一領(lǐng)域的傾斜，是極為必要的,。
以住房保障法為開端,，“退市”的做法是明智的。當(dāng)然,，這種退出將是漸進(jìn)式的,，斷不可能一步到位。但這不要緊,。社會(huì)治理很多時(shí)候也值得借鑒一點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),。如果有一天那些房產(chǎn)開發(fā)商們明白，不僅是商品房體系能夠出政績(jī),，保障房也能夠產(chǎn)生同等的甚至更大的政績(jī)回報(bào),，情況也許會(huì)出現(xiàn)360度的改觀。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家） |