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改革土地拍賣(mài)制度,，實(shí)行物業(yè)稅是避免地方政府過(guò)度介入地產(chǎn)業(yè)的辦法
近來(lái),，調(diào)控使得各地出現(xiàn)“地王”被收回的現(xiàn)象，一些長(zhǎng)期閑置或者無(wú)法按時(shí)繳納土地出讓金的土地出讓合同被取消,，并沒(méi)收保證金,。比如備受關(guān)注的北京大龍地王被退事件，南京仙林G82地塊等,，上海近期也收回了8塊到期未開(kāi)發(fā)的閑置用地,。這一系列行動(dòng)表明了政府打擊地產(chǎn)商囤地的決心。
據(jù)報(bào)道,，國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人就大龍事件表態(tài)稱,，土地市場(chǎng)上也要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則辦事、按合同辦事,，開(kāi)發(fā)商如果違約,，就要受到相應(yīng)處罰。相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截止到2009年底,，全國(guó)約有一萬(wàn)公頃閑置土地，其中因企業(yè)自身原因造成閑置土地的占比46%,，政府原因?qū)е碌恼急?4%,。
“地王”頻出是近幾年的事情，2007年中國(guó)處于高通脹期,，資產(chǎn)價(jià)格膨脹,，一些上市公司大肆融資并成為地王主角，圈地儲(chǔ)備以抬高公司估值。但隨后而來(lái)的全球金融危機(jī),，政府暫緩收繳土地出讓金,，或同意開(kāi)發(fā)商修改容積率，有的甚至悄悄取消招拍合同后,，以更低的價(jià)格出讓給同一個(gè)開(kāi)發(fā)商,。
去年由于天量信貸而產(chǎn)生通脹預(yù)期，投資者涌入樓市,，擁有信貸優(yōu)勢(shì)的國(guó)企成為新一波地王的主角,。以大龍為例，其大股東是順義區(qū)政府旗下的大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司,，而所涉地塊也為順義區(qū)所有,。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為,，大龍有哄抬地價(jià)的嫌疑,，作為一家財(cái)務(wù)透明的上市公司，其根本沒(méi)有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)此地,。這一定程度上揭示了為何地王頻發(fā)的原因,，在“土地財(cái)政”模式下，一些地方政府通過(guò)限制供給來(lái)提高土地價(jià)格,，土地的稀缺造成了競(jìng)爭(zhēng)激烈,。
當(dāng)前，政府在打擊囤地的同時(shí)也提高了拍地條件,。例如北京中服地塊設(shè)置了過(guò)高門(mén)檻,，這違背了有關(guān)土地公開(kāi)出讓不得設(shè)置限制性條件的相關(guān)規(guī)定，而中國(guó)能夠符合條件的只有一家公司,，相當(dāng)于內(nèi)定,。上海外灘8-1地塊出讓,開(kāi)發(fā)商要通過(guò)預(yù)申請(qǐng)、投標(biāo)評(píng)標(biāo)和現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)才能獲勝,，上海版勾地制度也將大部分開(kāi)發(fā)商排除在外,。以此趨勢(shì)，未來(lái)一線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為央企或地產(chǎn)寡頭的天下,，中小地產(chǎn)商除非組成聯(lián)合體,，否則將被淘汰，這種壟斷性可能造成價(jià)格更容易被操縱,。
由此可見(jiàn),，土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題是地方政府的主觀性太強(qiáng)，比如長(zhǎng)期不執(zhí)行對(duì)土地閑置的打擊,，在蕭條期援助開(kāi)發(fā)商,，在高漲期實(shí)施限制,，隨意性較強(qiáng)。因此,，回到國(guó)土資源部官員的言論,，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則辦事，首先是政府要制定公平與穩(wěn)定的規(guī)則,；其次,，地方政府首先要遵守規(guī)則，而非朝令夕改,。
未來(lái),，改革土地拍賣(mài)制度，實(shí)施物業(yè)稅政策是避免地方政府利用土地供應(yīng)過(guò)度介入地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一辦法,。 |