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個(gè)人房貸如同橡皮筋,，松緊皆易，而且不停地牽扯著房地產(chǎn)各利益相關(guān)方的神經(jīng),。日前有消息稱,，中國銀行北京分行已下發(fā)通知,，將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,，且全面停止與中介的二手房合作。老實(shí)說,，這只是去年以來房貸消息滿天飛中的一個(gè),，但卻吸引了眾多眼球。
先得從個(gè)人房貸的重要性說起,。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),，離開銀行貸款肯定玩不轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴度,，在中國諸多行業(yè)中不敢說第一,，至少是前三。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬億元,，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%,；其中個(gè)人房貸新增1.4萬億元，同比增長47.9%,，占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右,。
所以，房地產(chǎn)貸款規(guī)模很大,，其中的主角又是個(gè)人房貸,；如果個(gè)貸收緊，則直接抑制購房需求,，同時(shí)又對(duì)開發(fā)商資金鏈形成威脅,。
從近幾年諸多房地產(chǎn)政策的效果來看，個(gè)人房貸政策算得上威力最大的一種工具,。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺(tái)后,，之前還氣焰囂張的樓市，立馬出現(xiàn)降溫,，尤其是房價(jià)瘋漲的深圳,。2008年10月房貸政策重新放松，尤其是對(duì)首套普通住宅實(shí)行最低二成首付,、利率7折優(yōu)惠之后,，11月到12月商品住宅成交量就出現(xiàn)明顯反彈，同時(shí)對(duì)2009年全國樓市的持續(xù)回暖,、火爆立下“汗馬功勞”,。
也正由于此，2009年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向,，最先從房貸緊縮開始,。6月19日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,，要求商業(yè)銀行堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。此后,，各種房貸緊縮的消息不斷,，至12月“國四條”出臺(tái)，要求實(shí)行差別化房貸政策,，但還是明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求,。今年1月出臺(tái)的“國十一條”，口徑又變,，規(guī)定只要是二次購房,，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
實(shí)際上,，從去年12月至今,，個(gè)人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”，銀監(jiān)會(huì)層面緊縮的速度太快,，各家商業(yè)銀行有些不知所措,；商業(yè)銀行的地方分支行，就更是一頭霧水,，搞不清房貸的松緊度到底該如何控制,。總體而言,，對(duì)于二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行,，各家商業(yè)銀行基本接到明確指令或者“窗口指導(dǎo)”，即按“國十一條”所要求的首付最低四成,，利率視風(fēng)險(xiǎn)而定,。
但對(duì)于首套房貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，各家商業(yè)銀行各行其是,，存在明顯差別,，總體尚屬偏寬松。而現(xiàn)今如果中國銀行北京分行確屬將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,，則無疑發(fā)出一個(gè)明確信號(hào)：首套房貸也要進(jìn)一步收緊,。估計(jì)還會(huì)有其他商業(yè)銀行跟進(jìn)。
除了此番中央抑制投資投機(jī),、穩(wěn)定房價(jià)的決心很大之外,，中行北京分行此舉也與今年銀行信貸整體趨緊有關(guān)。上個(gè)月央行提高存款準(zhǔn)備金率,，以及對(duì)1月份超量放貸的銀行追加提高存款準(zhǔn)備金率,，充分證明了這一點(diǎn)。
實(shí)際上,，銀監(jiān)會(huì)已對(duì)今年的信貸政策進(jìn)行了明確定調(diào),，其中緊縮個(gè)人房貸和開發(fā)貸款是重點(diǎn)，甚至有可能對(duì)亂放貸的主管行長實(shí)行問責(zé),�,？梢灶A(yù)計(jì),，在個(gè)人房貸不良率很低,，依然屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，部分商業(yè)銀行依然會(huì)像以前那樣“打擦邊球”,，但今年房貸總體偏緊已成定局,。在此條件下,，商品住宅需求萎縮、房價(jià)盤整甚至是下跌,，看來是注定的了,。 |