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2002年底，朱镕基總理離任前重提“恐高癥”,，強(qiáng)調(diào)在大好形勢下一定要看到問題,，不要被沖昏頭腦,�,！拔翌A(yù)料（GDP）全年會超過8％——我不希望超過8％,，這個形勢太好了,，我有恐高癥,，我就是怕太高了,，太高將來怎么辦,，你能維持8％嗎？或甚至于更高,�,！彼J(rèn)為，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的,，“現(xiàn)在投資的增長60％靠房地產(chǎn),，房地產(chǎn)的推動能力很大，建筑材料工業(yè),、鋼鐵工業(yè)都上去了,，但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦？難以為繼�,�,！”他又說，“我也不是說問題很大,，我就是說,，某些城市——我沒說全部城市，它的房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱,，不是‘過熱’,，是有一點(diǎn)熱，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意”,；“我們要更加著力培養(yǎng)人民群眾的購買力,，特別是農(nóng)民的購買力，才能拉動這個生產(chǎn),，而不是單純靠投資”,；“這個房地產(chǎn)，特別是高級房地產(chǎn),，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢,？你不能把這個風(fēng)險都加在銀行身上，我只是提出一個預(yù)測,，也不是警告,，要小心一點(diǎn)。”（摘自《朱镕基：本屆總理任期的最后100天》,，《財經(jīng)時報》2003年3月2日）
在目前高房價的背景下,，再看看這段文章，或許能引起我們的某些反思�,，F(xiàn)在,，學(xué)者們常用房價收入比和租金回報率衡量不合理的中國房價，在體制下卻是理性選擇的結(jié)果,。
從供給面看,，地方政府壟斷土地供給為房價提供上漲的引擎。于是,，體制下,，中國地產(chǎn)商就不再是簡單的生產(chǎn)企業(yè)，而是土地銀行,，其獲利模式是靠經(jīng)營大量土地儲備并從土地未來升值中獲利,。只要銀根不緊，地產(chǎn)商幾乎沒有任何壓力,，拿地和開發(fā)的錢幾乎可以全部來自信貸,。更關(guān)鍵的是，地方政府與開發(fā)商高度的利益同向,，“打死”開發(fā)商,，政府的收入從何來？地方政府會自覺地控制供給為開發(fā)商保值,，出了那么多
“地王”,，地產(chǎn)商卻不用擔(dān)心有一天“面粉比面包貴”，因?yàn)檎畷鲃雍退麄儏f(xié)商,，以保持最大的共同利益,，比如容積率，給他們提升個百分之幾十,，可以給他們加樓高,，甚至修改規(guī)劃以躲囤地處罰等等，辦法多得很,。所以,，“痛痛快快地拿地，有節(jié)制地開發(fā)”是中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的金科玉律,。
從需求面看,，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊(yùn)含的剛性需求，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通脹壓力逼著房屋完全脫離消費(fèi)屬性,，而淪為跟黃金一樣的天然保值品,，黃金沒有使用價值,，而中國房價可以不必看租金回報率,。其實(shí),，更關(guān)鍵是信貸條件的放松。如果銀行系統(tǒng)愿意為未來負(fù)債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責(zé)任,，中國超級大的人口基數(shù)足可以將沒有支付能力的需求變成現(xiàn)實(shí)需求,，而且能釋放很多年。當(dāng)然中國金融部門技術(shù)低下會制約了其杠桿放大能力,，但人口基數(shù)實(shí)在巨大,。盡管不能像美國人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新，但中國人傾三個家庭之力足以攢齊一份房貸的首付,。
中國銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力,。最近看到的一位中國臺灣作者寫的書，她在德國大學(xué)當(dāng)研究員,，有一份不算微薄的薪水,，想貸款置業(yè)，卻不被銀行通過,，因?yàn)樗米C明在未來還貸的10年,、15年或20年期間持續(xù)有固定收入。這在中國有可能嗎,？
盡管最近政府調(diào)控房地產(chǎn)的稻草密集地扔出,，但仍然不能就此排除中國房價是否還會進(jìn)入一次飆漲階段，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)中本能的極強(qiáng)的投資和信貸的“動物精神”仍在,。
房價下跌趨勢形成中短期還難以奢望,，除非取消期房預(yù)售和迅速開啟物業(yè)稅，決心準(zhǔn)備好了嗎,？去年賣了4.4萬億人民幣的房子,，回籠的資金足夠地產(chǎn)商撐過一年半載，面對不確定的未來,，開發(fā)商也會調(diào)整策略,，盡可能控制新開工量和延長建設(shè)期，現(xiàn)金若過快變成資本形成,，一旦形勢有變,，那將是“下油鍋”的感覺。2007年和2008年盲目開工所形成高庫存的教訓(xùn),，我相信多數(shù)開發(fā)商還是心有余悸,，如果不是危機(jī)及時到來，恐怕當(dāng)下的地產(chǎn)商要倒掉大半,。
而未來兩三年中,，銀根已經(jīng)難以實(shí)質(zhì)性緊起來了,，這一輪政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激，注定明后年內(nèi)貨幣供給和信貸都會維持一個高水平,。只要整體銀根寬松,，地產(chǎn)商不愁拿不到錢，沒有必要再傾銷,。
盡管很多理由支持中國的房價跌不下來,，但從長期看，任何國家都不可能抗拒未來人口和社會結(jié)構(gòu)變化的客觀規(guī)律――老齡化,。當(dāng)一個國家家庭的財富主要由房產(chǎn)構(gòu)成時,，當(dāng)“90后”的中國富裕家庭都擁有（或繼承）3套以上的房產(chǎn)時，誰來維持這個國家的家庭財富不貶值,？靠那些想進(jìn)城的農(nóng)民工嗎,？這是一個值得思考的問題。 |