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如預(yù)期那樣,，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）成了力促樓市降溫的“第二只靴子”,。許多報道都突出了二套房貸首付不低于40%，其實“十一條”內(nèi)容是比較全面的,，重點是加快中低價普通商品房建設(shè),、土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。這讓切盼改善居住條件的普通居民重又燃起了一份希望,。
不過,，筆者以為，對于根本就談不上有什么積累的普通居民而言,，抵御高房價的最好辦法,，顯然不是去買房，而是租房,。雖然就市場規(guī)律而言,，在這樣一個時期里，投資者會有風(fēng)險偏好,，一般的消費者也會有所謂“買漲不買跌”的習(xí)慣消費心態(tài),。但當(dāng)價格飛漲的時候，特別是在當(dāng)前,，政府正不斷收緊刺激性,、擴張性政策，未來一年,，整個房產(chǎn)市場將步入密集的調(diào)控期,，舉巨債入市，實非明智之舉。
根據(jù)既有經(jīng)驗,，價格與調(diào)控并不具有正相關(guān)性,。因為市場預(yù)期出了問題，往往越調(diào)控,，價格就越會陷入一個不降反升的怪圈當(dāng)中,。我們的市場預(yù)期，是具有逆向性的,。不管是對于通脹的預(yù)期,，還是對于調(diào)控舉措可能面臨的時滯性、低效率而產(chǎn)生的蔑視心理,，都容易助長那些喜好冒險獲利者炒上一把再撤離的作風(fēng),。
如今在大一點的城市里，一套普通商品房價格就要幾百萬,。人活著的全部意義,，似乎就體現(xiàn)在一套房子上了。你也可以說,，這樣一個社會是富有效率的,，因為所有人都不得不被逼著開動腦筋去消耗自己，換回可供支付的貨幣來償債,。這就有足夠的動力來促進經(jīng)濟發(fā)展,。但這樣的社會效率，并不見得有什么質(zhì)量可言,。有太多富有創(chuàng)造性的社會個體受到抑制,，失去了相應(yīng)的機會成本，而這些機會成本有可能為我們提升社會總效率做更大貢獻,。前些年,，有主流經(jīng)濟學(xué)家到中國南方的一些小城市調(diào)研，回來之后匆匆下斷言,，宣稱那些地方房價不高,、不貴，因為他看到那里的房價每平方米也就賣兩千多元,，有的更低,。他們忽略了當(dāng)?shù)氐娜司芍涫杖胨健，F(xiàn)在有人喜歡講房價收入比,。事實上,，分析“當(dāng)?shù)胤績r與收入比”才更恰當(dāng)。如果仔細考察,，房價每平米兩千元的城市,，當(dāng)?shù)厝司率杖�,，一定遠低于這個數(shù)字。你在當(dāng)?shù)氐氖杖胨�,，是怎么也跑不過當(dāng)?shù)胤績r上漲步伐的,。
而保障房和廉價房這些年千呼萬喚難出來，概而言之,，是建設(shè)力度不大,，速度不快，廣度不夠,，歸根到底，還是“短缺”二字,。按照一些學(xué)者的超現(xiàn)實理論,，中國的住房需求呈無限量釋放狀，因為這是一個擁有13億人口的龐大市場,。如果假定城市化的提速必將伴隨城市人口大量增長,，那么算一算看，去年全國保障住房建設(shè)增量不足400萬套,。根據(jù)現(xiàn)有供地狀況和執(zhí)行力度來看,，幾年之內(nèi)，安居性住房供給體系很難取得量和質(zhì)的雙重突破,。因為短缺,，就必然滋長投機，這也正是人人痛斥的炒買或倒賣保障房現(xiàn)象近年間屢見不鮮的原因,。
推出限價房的實踐,，也不樂觀。價格廉不廉,，首先就是個問題,，物以稀為貴，非但拉不低商品房價,，限價房反而也跟著市場價格往上走,。2007年之前政府即要求每個商品房項目開發(fā)時必須建設(shè)極高比例（70%）中低價位商品房的措施，到現(xiàn)在究竟又執(zhí)行得如何呢,？
由此,，我們在殷切期待這次國“十一條”能盡早收到應(yīng)有成效的同時，還有另一種期待：政府擇機從商品房市場退出,，把精力集中到市場之外的安居體系上來,。為此，我們首先需要一部住房保障法案,，以約束城市房地產(chǎn)法系統(tǒng)單一運作所導(dǎo)致的一邊倒現(xiàn)實：土地只可以用于資本間的買賣,、流轉(zhuǎn)和使用；住房只能交給開發(fā)商去建設(shè)、營造和出售,。否則,，一切調(diào)控努力都將有流于表面和形式的危險。
在擇機立法之前,，作為一種接續(xù)或過渡,，不妨鼓勵普通居民租房，就如推行了近一年的家電下鄉(xiāng)一樣,。為了照顧人民的福利,，實際上政府可以直接給予補助，引導(dǎo)人們?nèi)プ夥�,。這樣可以更廣泛地促使社會閑置房屋資源被利用起來,，住宅空置率居高不下的問題自然也就得到消解。筆者以為,，這既鼓勵了消費,，又借內(nèi)需刺激了市場，不夠發(fā)達的房屋租賃這種基礎(chǔ)性市場,，也會相應(yīng)得到發(fā)展與活躍,。
完全不必擔(dān)心“當(dāng)?shù)胤孔馀c收入比”的問題。租房之所以優(yōu)于買房,，就在于房租水平遠遠低于房價水平,。房租當(dāng)然也是個變量，但其水平與收入相比,，還是處于一個合理區(qū)間,，在可承受范圍之內(nèi)。如若政府的財政再補貼一部分,，那就是錦上添花的事情了,。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家，現(xiàn)居北京） |