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2009年底,，中央密集出臺(tái)了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在加強(qiáng)和改善市場(chǎng)調(diào)控,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭,。筆者認(rèn)為，平抑高房?jī)r(jià)的過程可能不像表面看到的那樣簡(jiǎn)單,，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,，因此需要有一個(gè)承受持續(xù)高房?jī)r(jià)的預(yù)期。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型
首先,，雖然2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是靠政府投資拉動(dòng),，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的核心，且短期內(nèi)難以改變,。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動(dòng)了大批產(chǎn)業(yè)鏈,，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府,，其中一部分又形成政府再投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。可以說,，只要有這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式存在,，房?jī)r(jià)就必然有不斷向上的牽引力。
其次,，當(dāng)前高房?jī)r(jià)也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐,，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動(dòng)力。但覆水難收,，大量已經(jīng)進(jìn)入高價(jià)樓市的銀行貸款也需要高房?jī)r(jià)的“安全”支撐,，否則，經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。
第三,，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時(shí),，除了投資房地產(chǎn)以帶動(dòng)諸如建材,、家裝家電等行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能做什么呢,？雖然這是以大量自然資源的耗費(fèi)為代價(jià)的“粗放型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式,，但在沒有一個(gè)更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是“硬道理”,。
因此,，縱使房?jī)r(jià)高企，但囿于內(nèi)在動(dòng)力和現(xiàn)實(shí)環(huán)境,，地方政府也沒有動(dòng)力壓制房?jī)r(jià),。其實(shí)，如果政府真正想限制投資與投機(jī)性購房,，一道行政命令就可以了：因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的特殊性,，禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購房行為,！但是，政府不會(huì)這么做,。正是因?yàn)槟壳案叻績(jī)r(jià)“擠出”了大多數(shù)普通購房者,，政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，從而形成“高房?jī)r(jià)（及高房?jī)r(jià)預(yù)期）→擠出普通購房者,、吸引炒房者→房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購房者、吸引炒房者”的高房?jī)r(jià)自我強(qiáng)化機(jī)制,。地方政府正是通過房地產(chǎn)及其高房?jī)r(jià),，將大量居民財(cái)富轉(zhuǎn)化為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資，這就是問題的根本所在,。
區(qū)域發(fā)展不平衡將長(zhǎng)期存在
在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),，我國人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界,，必然會(huì)形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對(duì)無限性矛盾,，這種矛盾決定了未來大中城市房?jī)r(jià)將仍然呈上升趨勢(shì)。
此外,，居民素質(zhì)的普遍提高（其中一個(gè)最重要的群體是每年五六百萬的大學(xué)畢業(yè)生）,，對(duì)大中城市的房?jī)r(jià)形成巨大推力。雖然國家對(duì)大學(xué)畢業(yè)生到西部,、到艱苦地區(qū)就業(yè),、創(chuàng)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶持和幫助,，但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路,。顯然，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,。
居民購房意識(shí)不會(huì)輕易改變
筆者認(rèn)為,，除了加強(qiáng)保障房建設(shè),，發(fā)展租房市場(chǎng)是當(dāng)前高房?jī)r(jià)下又一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇,。發(fā)展租房市場(chǎng)不僅可以推遲居民初次購房時(shí)間，緩解“剛性”需求壓力,，更能充分利用現(xiàn)有住房資源,，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力,。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),，在較為完善的租房市場(chǎng)，即使房?jī)r(jià)－收入比不高,，很多居民還是愿意通過租房解決安居問題,。
但在我國的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下,，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購買的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄,，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預(yù)期收入,，成為“房奴”，背負(fù)著經(jīng)濟(jì)和心理的雙重壓力,�,？v使政府著力發(fā)展租房市場(chǎng)，向保護(hù)租戶的利益傾斜,，但筆者相信,，居民這種“居者有其屋”的意識(shí)短期內(nèi)難以改變。正是因?yàn)檫@么多的購房“外援團(tuán)”,，支撐了中國高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí),，可以肯定，這種社會(huì)心理和市場(chǎng)行為仍將長(zhǎng)期存在,。
最后,，經(jīng)濟(jì)的根本好轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實(shí)施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用,，房?jī)r(jià)上漲有了另一個(gè)內(nèi)驅(qū)力,。
因此，筆者相信,，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會(huì)真正打壓房地產(chǎn)業(yè),，也不會(huì)改變行業(yè)向上的趨勢(shì)。不要指望房?jī)r(jià)在短期內(nèi)會(huì)有所反轉(zhuǎn),，高房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍然是社會(huì)的焦點(diǎn)話題,，解決高房?jī)r(jià)問題將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。 |