2009年12月中下旬,，地產(chǎn)股成為大盤調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”,，體現(xiàn)了接連不斷的利空政策對地產(chǎn)股的“殺傷力”，也再次證明房地產(chǎn)“政策市”的鮮明特征,。其實(shí),，股市對政策的敏感度遠(yuǎn)高于樓市，接下來,，商品房成交量和成交價也將受到政策影響,，只不過需要一個較慢的過程�,；蛟S,，三個月后，普通民眾才會深切地感受到樓市溫度的下降,。
至于降溫的幅度有多大,，筆者認(rèn)為并不取決于“國四條”,。那么最關(guān)鍵的因素是什么？任何一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，其背景,、政策內(nèi)容、執(zhí)行方式,，都有明顯差異,，但還是能總結(jié)出一些基本規(guī)律的。調(diào)控政策一般分為三個層次,、三波推進(jìn),。一是國務(wù)院出臺調(diào)控思路或方針；二是相關(guān)部門或單獨(dú)或聯(lián)合出臺細(xì)化措施,；三是地方政府根據(jù)國務(wù)院和部委文件因地制宜地出臺地方實(shí)施方案,。
不妨先看看以前的兩種情況。一種情況是,，2005-2006年房地產(chǎn)政策頻發(fā)期,。彼時宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱，房地產(chǎn)業(yè)亦如此,。2005年,，先是國務(wù)院出臺“國八條”，一個多月后七部委聯(lián)合推出執(zhí)行細(xì)則,；2006年5月17日,，國務(wù)院常務(wù)會議上明確“國六條”，5月24日即由九部委聯(lián)合推出細(xì)則,，時間間隔之短,，實(shí)屬罕見。
另一種情況是,，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)下行,，樓市低迷之際，從5月開始陸續(xù)有20個左右省市救市,；10月,，央行和財(cái)政部推出優(yōu)惠政策，各地再出細(xì)則,；12月,，國務(wù)院出臺“131號文”，部分地方又出配套政策,，運(yùn)作機(jī)制非常復(fù)雜,。
再來看調(diào)控成效。2005-2006年主要是部委政策出臺后,，才收到一定效果,，但總體上離調(diào)控目標(biāo)有較大差距,。2008年救市政策10月出臺，立見成效,。為什么會這樣呢,？原因有很多，但很重要的一點(diǎn)是,，地方政府對調(diào)控政策的態(tài)度和做法至關(guān)重要,。由于我國財(cái)稅收入結(jié)構(gòu)屬于中央強(qiáng)、地方弱,，地方對于土地出讓金的依賴度較高,。另外，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用大,，在GDP為主導(dǎo)的政績考核體系中,，地方政府更傾向于大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。由此則導(dǎo)致,，面對中央寬松型的政策,，地方政府會加碼執(zhí)行，以求盡快促使樓市走出低迷困境,；面對中央緊縮型的調(diào)控,，地方政府在政策落實(shí)上則往往大打折扣。
回過頭來分析眼下面臨的政策波浪,。第一波已經(jīng)過去,，那就是12月9日國務(wù)院常務(wù)會議停止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠政策，以及12月14日“國四條”的出臺,。這一波將地產(chǎn)股沖垮,，但對房地產(chǎn)市場的影響尚未明顯地體現(xiàn)出來，比如廣州全國總價“地王”和上海全國總價“地王”相繼誕生,。第二波正在進(jìn)行,，即部委出臺相關(guān)政策，比如五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（文件簽發(fā)時間是11月18日）,，再如國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,，又如國土資源部掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地,。
筆者認(rèn)為,，與2005-2006年相比，第二波調(diào)控不會掀起什么大浪,。不太可能重現(xiàn)七部委,、九部委那樣聯(lián)合的、全面的,、嚴(yán)厲的新政,。因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會議已定調(diào)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策,，總體還是延續(xù)2009年偏松基調(diào)，與之相適應(yīng),，房地產(chǎn)政策屬于“有保有壓”,，保的是合理的自住需求，壓的是投資投機(jī)性購房需求,。從已出政策看,，五部委的土地出讓金政策，新意不多,；國土資源部清查閑置用地,，體現(xiàn)了打擊囤地決心很大。
關(guān)鍵就在第三波調(diào)控,。如果像前幾年那樣,，在中央緊縮型調(diào)控政策面前，地方政府無動于衷或陽奉陰違,，則很難真正抑制房價,，待第一波和第二波政策威懾效應(yīng)減退后，有可能在2010年二季度就會強(qiáng)烈反彈,。從中央的措辭來看,，此次在抑制投資投機(jī)性購房和高房價方面，要比以前更嚴(yán)厲一些,�,！皣臈l”提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，以前從未使用過“遏制”一詞,，這就意味著中央給那些“部分城市”的執(zhí)政者敲響了警鐘,。
因此，對于房價偏高,、受到重點(diǎn)關(guān)注的城市,，本輪調(diào)控所承受的壓力估計(jì)超過以前。個別城市已積極行動起來,。2009年囤地新聞頻出的廣州,，近日頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，加大查處閑置土地力度,。上海也正緊鑼密鼓地?cái)M定《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》,，重在打壓高房價高地價。筆者預(yù)計(jì),，那些能較好落實(shí)中央政策,、切實(shí)細(xì)化遏制房價措施的城市，2010年其房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯調(diào)整，價格下跌的可能性也較大,。
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