2009年12月中下旬,，地產(chǎn)股成為大盤調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”，體現(xiàn)了接連不斷的利空政策對(duì)地產(chǎn)股的“殺傷力”,，也再次證明房地產(chǎn)“政策市”的鮮明特征,。其實(shí)，股市對(duì)政策的敏感度遠(yuǎn)高于樓市,，接下來(lái),，商品房成交量和成交價(jià)也將受到政策影響，只不過(guò)需要一個(gè)較慢的過(guò)程,�,；蛟S，三個(gè)月后,，普通民眾才會(huì)深切地感受到樓市溫度的下降,。
至于降溫的幅度有多大，筆者認(rèn)為并不取決于“國(guó)四條”,。那么最關(guān)鍵的因素是什么,？任何一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，其背景、政策內(nèi)容,、執(zhí)行方式,，都有明顯差異，但還是能總結(jié)出一些基本規(guī)律的,。調(diào)控政策一般分為三個(gè)層次,、三波推進(jìn)。一是國(guó)務(wù)院出臺(tái)調(diào)控思路或方針,；二是相關(guān)部門或單獨(dú)或聯(lián)合出臺(tái)細(xì)化措施；三是地方政府根據(jù)國(guó)務(wù)院和部委文件因地制宜地出臺(tái)地方實(shí)施方案,。
不妨先看看以前的兩種情況,。一種情況是，2005-2006年房地產(chǎn)政策頻發(fā)期,。彼時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱,，房地產(chǎn)業(yè)亦如此。2005年,，先是國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”,，一個(gè)多月后七部委聯(lián)合推出執(zhí)行細(xì)則；2006年5月17日,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確“國(guó)六條”,，5月24日即由九部委聯(lián)合推出細(xì)則，時(shí)間間隔之短,，實(shí)屬罕見,。
另一種情況是，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)下行,，樓市低迷之際,，從5月開始陸續(xù)有20個(gè)左右省市救市；10月,，央行和財(cái)政部推出優(yōu)惠政策,，各地再出細(xì)則；12月,，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“131號(hào)文”,，部分地方又出配套政策，運(yùn)作機(jī)制非常復(fù)雜,。
再來(lái)看調(diào)控成效,。2005-2006年主要是部委政策出臺(tái)后，才收到一定效果,，但總體上離調(diào)控目標(biāo)有較大差距,。2008年救市政策10月出臺(tái),，立見成效。為什么會(huì)這樣呢,？原因有很多,，但很重要的一點(diǎn)是，地方政府對(duì)調(diào)控政策的態(tài)度和做法至關(guān)重要,。由于我國(guó)財(cái)稅收入結(jié)構(gòu)屬于中央強(qiáng),、地方弱，地方對(duì)于土地出讓金的依賴度較高,。另外,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用大，在GDP為主導(dǎo)的政績(jī)考核體系中,，地方政府更傾向于大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),。由此則導(dǎo)致，面對(duì)中央寬松型的政策,，地方政府會(huì)加碼執(zhí)行,，以求盡快促使樓市走出低迷困境；面對(duì)中央緊縮型的調(diào)控,，地方政府在政策落實(shí)上則往往大打折扣,。
回過(guò)頭來(lái)分析眼下面臨的政策波浪。第一波已經(jīng)過(guò)去,，那就是12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議停止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠政策,，以及12月14日“國(guó)四條”的出臺(tái)。這一波將地產(chǎn)股沖垮,，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尚未明顯地體現(xiàn)出來(lái),，比如廣州全國(guó)總價(jià)“地王”和上海全國(guó)總價(jià)“地王”相繼誕生。第二波正在進(jìn)行,，即部委出臺(tái)相關(guān)政策,，比如五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（文件簽發(fā)時(shí)間是11月18日），再如國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》,，又如國(guó)土資源部掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地,。
筆者認(rèn)為，與2005-2006年相比,，第二波調(diào)控不會(huì)掀起什么大浪,。不太可能重現(xiàn)七部委、九部委那樣聯(lián)合的,、全面的,、嚴(yán)厲的新政。因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議已定調(diào)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策,，總體還是延續(xù)2009年偏松基調(diào),，與之相適應(yīng),，房地產(chǎn)政策屬于“有保有壓”，保的是合理的自住需求,，壓的是投資投機(jī)性購(gòu)房需求,。從已出政策看，五部委的土地出讓金政策,，新意不多,；國(guó)土資源部清查閑置用地，體現(xiàn)了打擊囤地決心很大,。
關(guān)鍵就在第三波調(diào)控,。如果像前幾年那樣，在中央緊縮型調(diào)控政策面前,，地方政府無(wú)動(dòng)于衷或陽(yáng)奉陰違,，則很難真正抑制房?jī)r(jià)，待第一波和第二波政策威懾效應(yīng)減退后,，有可能在2010年二季度就會(huì)強(qiáng)烈反彈。從中央的措辭來(lái)看,，此次在抑制投資投機(jī)性購(gòu)房和高房?jī)r(jià)方面,，要比以前更嚴(yán)厲一些�,！皣�(guó)四條”提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”,，以前從未使用過(guò)“遏制”一詞，這就意味著中央給那些“部分城市”的執(zhí)政者敲響了警鐘,。
因此,，對(duì)于房?jī)r(jià)偏高、受到重點(diǎn)關(guān)注的城市,，本輪調(diào)控所承受的壓力估計(jì)超過(guò)以前,。個(gè)別城市已積極行動(dòng)起來(lái)。2009年囤地新聞?lì)l出的廣州,，近日頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》,，加大查處閑置土地力度。上海也正緊鑼密鼓地?cái)M定《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》,，重在打壓高房?jī)r(jià)高地價(jià),。筆者預(yù)計(jì)，那些能較好落實(shí)中央政策,、切實(shí)細(xì)化遏制房?jī)r(jià)措施的城市,，2010年其房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯調(diào)整，價(jià)格下跌的可能性也較大,。
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