２００８年年底，房地產市場曾經出現(xiàn)過回調的跡象,。很多房地產商感覺到,，冬天可能就要來到。據說南方有個很大的房地產公司,，員工去領圓珠筆,，公司已經不給圓珠筆，只給發(fā)圓珠筆芯,，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞,。但是，美國金融危機爆發(fā)之后,，房地產業(yè)因禍得福,，２００９年，幾乎在一夜之間,，從冬天進入了夏天,。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產經歷了爆發(fā)性的增長,。
無論從房價收入比,、房價租金比和空置率等指標來看，中國的房地產市場都已經出現(xiàn)了嚴重的泡沫,。一般來說,，發(fā)達國家的房價收入比是１．８～５．５，發(fā)展中國家大約為４～６,。在美國,，中等收入家庭用３～５年的收入就能買到一套獨院，在中國至少需要１０年以上,，才能買到一套蝸居,。中國社會科學院的藍皮書中談到，房價對農民和農民工來說更是高不可攀,。房價與農民工的收入之比已經達到２２倍,，與農民的收入之比已經逼近３０倍。一個農民,，不吃不喝三十年,，也無法在城市中找到容身之處。單從房價來看,，進城農民只能是城市繁華世界中的匆匆過客,。從房價租金比來看，當前的房價租金比已經超過了４００,，比一般的國際水平高了２倍還多,。租金比不過月供,，反映出當前房地產市場上的投資投機成分是相當大的。
所有的泡沫最終都會崩潰的,。正如我在之前的專欄里面所說的,，中國的房地產泡沫也會破滅的。但是,，為什么房價到現(xiàn)在為止還是一路上揚呢,？
作為一個誠實的學者，我必須承認,，經濟學家最不擅長做的事情就是做預測,。我不擅長,。昨天晚上重讀克魯格曼,，突然發(fā)現(xiàn)，他在２００２年就已經在文章中預言,，美國的房地產已經出現(xiàn)了泡沫,，美國很快就會爆發(fā)金融危機，會變得像２０世紀９０年代的日本一樣,。結果呢,？２００３年，他錯了,；２００４年,，他錯了；２００５年,，他又錯了,；２００６年，看起來他該對了,，但是還是錯了,。直到２００７年，美國金融海嘯洶涌而來,，他終于預測對了,。
這個故事說明了什么？說明市場是個復雜的系統(tǒng),，我們無法準確預測下一個時點會出現(xiàn)什么情況,。凡是復雜系統(tǒng)，從本質上說都是無法精確預測的,。
你到沙灘上散步,，看到一個孩子在玩沙子。閑來無聊,，不妨也跟孩子一起玩玩,。你可以和孩子一起堆沙堆,。松散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高,，也就會變得越來越陡峭,。到最后，這個沙堆突然崩塌,。那個小孩子會在旁邊,，看得非常高興。一位丹麥的物理學家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經思考過這個問題,。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來,，到什么時候，你再往上面增加一顆沙粒,，整個沙堆會突然倒塌呢,？
這個問題看似簡單，其實難倒了全世界的科學家,。在第一階段,，沙粒落下之后，并不是散落各處,，而是會互相組合,，慢慢形成一個錐形體，這就是物理學家所說的“自組織過程”,。但是,，到第二個階段，沙堆會變得非常不穩(wěn)定,，再增加一顆沙粒,，就會導致整個小金字塔的倒塌。但問題在于,，我們不知道哪個沙粒會導致沙堆崩潰,。可能再掉下來一顆沙粒,，就會導致沙堆倒塌,，但也可能再落下了上千個沙粒，沙堆仍然會繼續(xù)增高,。
海灘上的沙堆和房地產市場有什么關系呢,？我們現(xiàn)在的房地產市場已經進入了第二個階段，已經變成了一個不穩(wěn)定的體系,。泡沫隨時可能破滅,，但我們無法預測何時會破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲,。２０１０年貨幣政策仍然會保持寬松,、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預期越來越強烈,，所有這些因素都可能決定房價走高,。而且，金融理論的最新發(fā)展已經表明,，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的,。資產價格并不是在超過基本面支撐的內在價值之后就會馬上下跌，在低于基本面支撐的內在價值之后就會馬上上漲,。投資者往往是非理性的,，金融市場上的“羊群效應”會經常發(fā)生。當房價走高的時候,，會帶動更多的人買房,，導致房價繼續(xù)增高，房價增高,，會導致更多的人買房,，又會推動房價繼續(xù)增高，這是一個“自我實現(xiàn)的預言”,。所以，我們往往會看到,，當牛市剛剛出現(xiàn)的時候,，資產價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候,，恰恰是資產價格上漲最為瘋狂的時候,。
中國的房地產市場已經變成了一個擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房,，唯一能夠從中賺錢的辦法就是,，找到一個比你膽子更大的人，把你的房子賣給他,。問題就來了,，你怎么知道自己不是那個跑最后一棒的人呢？值得慶幸的是,，城市里面的買房者,，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的應該是農民工,。中國城市化最后成功的時候,，是當農民工能夠變成城市新市民的時候。遺憾的是,，中國的農民工太窮了,，太累了,，他們已經跑不動了，他們是沒有辦法接上最后一棒的,。所以,，在中國的房地產市場上，最悲慘的人是那個跑倒數第二棒的人,。
他們是誰呢,？
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