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房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力,，一是內(nèi)生的供求關(guān)系,，二是外部政策的影響。2010年上半年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求有望延續(xù),；而由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的成果仍“不穩(wěn)固”,，宏觀經(jīng)濟(jì)政策和針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)扶持刺激政策不會(huì)有大的轉(zhuǎn)向,。
供給不足 需求旺盛
從房地產(chǎn)投資到有效供應(yīng)大約有一年至一年半的滯后期，而全國(guó)2009年上半年累計(jì)的投資增速不到10%,，遠(yuǎn)低于正常年份水平,。從我們重點(diǎn)監(jiān)控的20個(gè)城市的投資增速來看，主要城市住宅投資增速過去12個(gè)月大多在低水平區(qū)間,。
與投資類似,，全國(guó)及主要城市住宅新開工面積不足，也將導(dǎo)致明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊張,。全國(guó)住宅新開工面積增速自2008年以來逐月遞減,，2009年更是一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。新開工面積是一年時(shí)間后直接的有效供應(yīng),，過去一年多的新開工不足,，將嚴(yán)重制約2010年上半年房屋供應(yīng)。
土地開發(fā)面積是房屋有效供應(yīng)更先導(dǎo)的指標(biāo),。從土地開發(fā)到房屋的有效供應(yīng)所需周期更長(zhǎng),。2008年以來土地開發(fā)面積逐月減少，這也將在更長(zhǎng)的周期內(nèi)嚴(yán)重制約房屋的有效供應(yīng),。
有效供應(yīng)不足的同時(shí),，需求依然旺盛。全國(guó)及主要城市銷售面積增速依然保持在高位,。2009年前三季度,，全國(guó)住宅銷售面積同比增速達(dá)到46.44%，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市成交量同比,、環(huán)比增速穩(wěn)步上升。
由于有效供給不足,，而購(gòu)買需求旺盛,，全國(guó)住宅供求關(guān)系在2010上半年依然會(huì)很緊張，這將成為驅(qū)動(dòng)2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)繁榮最主要的驅(qū)動(dòng)力,。
政策將保持穩(wěn)定
從2009年的政策措施及其效果來看,，政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)而走向新一輪上漲周期具有決定性作用。政策的改變不僅強(qiáng)烈地影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，而且直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì),。我們認(rèn)為，明年上半年,，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策將保持相對(duì)穩(wěn)定,。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)2010年將比較確定地自主性復(fù)蘇。同時(shí),，國(guó)家主要決策部門多次表態(tài),，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，當(dāng)前適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)刺激政策在2010年不會(huì)輕易過早退出,。
房地產(chǎn)業(yè)的扶持和刺激政策在2010年上半年也將保持相對(duì)穩(wěn)定,。房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年成交出現(xiàn)亢奮，房?jī)r(jià)上漲過快,，但是由于短期內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)很大部分是依靠房地產(chǎn)的復(fù)蘇,，在國(guó)家政策決定者一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持刺激政策不退出的背景下，我們認(rèn)為短期內(nèi)難以取消行業(yè)刺激政策,，最多只會(huì)做適當(dāng)?shù)臏睾驼{(diào)整,。 |