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樓市江湖告急,。近期上海多個(gè)房地產(chǎn)交易中心人滿為患,，仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點(diǎn),。這都是房產(chǎn)優(yōu)惠政策年底要終止的傳言惹的禍,。
實(shí)際上,，上海和全國一樣,，今年6月成交量達(dá)到高點(diǎn)后，已出現(xiàn)連續(xù)三四個(gè)月的下滑,，雖然房價(jià)依然在漲,，可樓市調(diào)整已成為業(yè)界共識(shí)。從10月下旬開始,，關(guān)于年底終止優(yōu)惠政策的媒體報(bào)道鋪天蓋地而來,，搞得買房的、賣房的神經(jīng)緊張,，交易雙方熱情突然大增,。“蘿卜快了不洗泥”,，對(duì)于普通商品,，在市場供應(yīng)緊張的時(shí)候，出現(xiàn)搶購潮不足為奇,，可對(duì)于住宅這樣的大消費(fèi)品和投資品,，卻由于買方雙方預(yù)期偏空而出現(xiàn)搶房、拋售的現(xiàn)象,，確屬一大奇觀,。
若以國際視角觀察，這也不能說有多“奇”,，上世紀(jì)80年代后期的日本,、中國臺(tái)灣，1996-1997年的中國香港,，2004-2005年的美國,，都曾出現(xiàn)過炒房炒地的熱潮，業(yè)界人士都不陌生,，迎來的是房價(jià)泡沫的破滅,，以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)萎靡不振。
眾所周知,，房子是一種投資品,，但若像炒股一樣購房，肯定會(huì)出大問題,。股票的流動(dòng)性好,、交易成本低、適合中短線操作,；而房屋的流動(dòng)性差,、交易成本高,、長期保值增值功能強(qiáng)、安全邊際高,。值得擔(dān)憂的是,，近幾年國內(nèi)出現(xiàn)了短線炒房的現(xiàn)象。原因也很簡單,，近十年來房價(jià)持續(xù)上漲,，而且漲幅很大。于是,，人們形成了一種高度的共識(shí)：投資房產(chǎn),，只賺不賠。
在這一投資理念誘惑和驅(qū)使下,，民間投資房產(chǎn)的熱情高漲不退,。這其中又分為兩種情況，一是社會(huì)中產(chǎn)階層,，目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數(shù)目龐大,，這類需求多屬中長線投資，助漲了市場需求,，但短期內(nèi)尚不構(gòu)成多大的房價(jià)泡沫,。另一種是專業(yè)投資客，多屬中短線操作,，在房價(jià)高漲期,，少數(shù)極端者會(huì)借錢、貸款投資房產(chǎn),，只求短期轉(zhuǎn)手獲利,。
后一種情況更容易對(duì)市場造成負(fù)面影響。會(huì)驅(qū)使很多炒房者非理性入市,，從而在短期內(nèi)快速推高房價(jià),。另外，由于房產(chǎn)交易成本較高,，若想短期內(nèi)轉(zhuǎn)手謀利,，必須以高于購入價(jià)二成以上價(jià)格出售，方能獲利,。
很多人都明白炒股的風(fēng)險(xiǎn),，卻不知炒房的惡果。2005年夏天,，確也零星地聽聞上海有炒房者的房子淪為負(fù)資產(chǎn),；而2003年房價(jià)最低迷期，香港卻有10.6萬宗房屋成為負(fù)資產(chǎn)；這兩年,，美國購房人被貸款銀行趕出家門的也是不計(jì)其數(shù),。
那么，憑什么說國內(nèi)炒房客甚眾,。僅從一個(gè)政策就可管中窺豹,。為抑制投資投機(jī)需求，2005年重磅調(diào)控文件“國八條”中規(guī)定：對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,；2006年，著名的“國十五條”中,，進(jìn)一步把營業(yè)稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是,，當(dāng)這兩個(gè)政策出臺(tái)后,、實(shí)施前的一段時(shí)間內(nèi)，各地都曾出現(xiàn)過一波“趕末班車”的交易熱潮,。
當(dāng)前的情況亦如此,。2008年末，為刺激市場需求,，國家再度將優(yōu)惠營業(yè)稅列為“救市”范疇,。國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“131號(hào)文”中，特別注明兩條政策截止于今年年底,，其中就包括減免營業(yè)稅,。由此證明，國家原本就擔(dān)心此政一開,，必然招來投機(jī)客,。而眼下買家急于出售的房源，確屬“2年以上,、5年以內(nèi)”——能夠享受營業(yè)稅優(yōu)惠的房源,。
近幾年，國人購房的觀念和心態(tài)已經(jīng)有些扭曲,。年輕人一畢業(yè)就通過“啃老”的方式購房,，中年人有些積蓄就投資第二、第三套房,，富裕階層都學(xué)香港人,，要買只買豪宅，職業(yè)炒房人更是以斂才有道而得意洋洋,。在強(qiáng)化和夸大房產(chǎn)投資屬性同時(shí),，人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣，是因?yàn)樗哂袑?shí)實(shí)在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能價(jià)值高低的租金收益率,，事實(shí)上國內(nèi)的這一指標(biāo)已經(jīng)非常糟糕,，遺憾的是大家卻熟視無睹。
(作者系房產(chǎn)研究人士) |