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中國城市的樓價(jià)比美國貴,，這已經(jīng)不是新聞了,。但從趨勢上看，中國的樓市還會(huì)漲，而且會(huì)漲得很離譜,，因?yàn)槲飿O必反,，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達(dá)到極限是不會(huì)破滅的,，這是每個(gè)國家都經(jīng)歷過的非理性繁榮,。
中美房價(jià)之比較
2008年10月我曾經(jīng)在央視講過一次美國樓市，那時(shí)還看不到止跌的跡象,，一年之后,，美國樓市已止跌企穩(wěn)。以2200平方英尺的中等獨(dú)棟住宅為比較基準(zhǔn),，目前價(jià)格最貴的城市（不含紐約市）多半都在加州：南加州海濱城市拉荷雅排名第一,，售價(jià)2125000美元；好萊塢明星云集的比佛利排名第二,，1981750美元,；圣塔莫尼卡排名第五，1469120美元,；舊金山第六,，1363250美元,。在統(tǒng)計(jì)比較的310個(gè)城市中,，有84個(gè)城市的房價(jià)低于20萬美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市,，還不到11.3萬美元,。310個(gè)城市獨(dú)棟住宅的平均價(jià)格跌到36.3萬多美元，折合人民幣每棟約248萬,，每平方米約1.2萬元人民幣,。
上述統(tǒng)計(jì)不包括紐約的公寓，而中國的城市住宅以公寓為主,，可比性較高的是紐約的公寓,。曼哈頓的高檔公寓較多的房型有三類，單間（Studio）50-60平米,，現(xiàn)在售價(jià)約60萬美元,；一居室公寓的售價(jià)80萬美元左右；兩居室公寓的售價(jià)降到120萬美元左右,。這個(gè)價(jià)格低于北京CBD的高檔公寓,，和上海陸家嘴地區(qū)的可比房價(jià)相差無幾。
美國家庭以獨(dú)棟住宅為主,，和中國樓市相比最大的差異是占地的所有權(quán),，因?yàn)橹袊淖≌玫厥?0年的租約,，美國住宅的占地和房子都屬于你。乍看起來是中國不合理,，租地還賣這么貴,！但美國的住宅要交財(cái)產(chǎn)稅（Property
Tax），美國加州是每年1.3%,，新區(qū)還要再加上1%,，合計(jì)是2.3%。中國的住宅只交物業(yè)費(fèi),，大致相當(dāng)于美國的社區(qū)管理費(fèi),。房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅1.3%看起來不多，若按復(fù)利計(jì)算,，51年就超過了購房款,，比70年的租約還要少19年。若以2.3%的稅率計(jì)算復(fù)利,，30年就接近購房款,，比70年的租約少了近40年！所以還是中國的70年租約比較劃算,。
中美樓市另外一個(gè)很大的差別是住宅面積的計(jì)算,，中國住宅的計(jì)價(jià)單位是建筑面積，別墅也不例外,，車庫和地下室都算面積,。這和美國相比就有很大出入了，因?yàn)槊绹≌挠?jì)價(jià)單位是“地毯面積”,，類似于我們說的“套內(nèi)面積”,。獨(dú)棟別墅的地下室和車庫等附加的使用面積都不算在總價(jià)之內(nèi)，一般說來,，美國2200平方英尺的中等獨(dú)棟住宅面積按中國的算法就是300多平米,。
在美國加州的大洛杉磯地區(qū)，除了比佛利和新港市等豪宅區(qū),，一般中產(chǎn)階層居住的房子并不很貴,，以洛杉磯市為中心，在相當(dāng)于北京五環(huán)至六環(huán)的位置,，地毯面積三四百平米的別墅,，占地1-2中國畝，房價(jià)比2007年的最高點(diǎn)下跌了一半左右,，現(xiàn)在從銀行手里接手下來的價(jià)格是30萬-35萬美元,，折合80-100美元一平方英尺，換算成人民幣就是每平米6000元左右。這樣的獨(dú)棟住宅,，開車到市中心不堵車也就40多分鐘,，有三個(gè)車庫，4-5個(gè)臥室,，有的還背靠高爾夫球場,，可以在40-50平米的大陽臺(tái)上享受球場綠蔭，而同類可比的上海別墅（比如美蘭湖）,，價(jià)格就要高出3倍以上,！在洛杉磯郊區(qū)可以和上海佘山地區(qū)相比的高爾夫別墅價(jià)格，低價(jià)位的在100萬-120萬美元,，高價(jià)位的在300萬-400萬美元,，在上海佘山可比的同類別墅就是3000萬到一億元人民幣以上，也差不多是3倍以上的價(jià)格,。加州是美國房價(jià)最高的地區(qū)之一,，全美十大最高房價(jià)的城市中加州占了8個(gè)，所以用加州房價(jià)和上海房價(jià)比較是有代表性的,。
中美房價(jià)走勢之比較
美國的住宅是消費(fèi)品,，在美國的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）統(tǒng)計(jì)中，住宅占比高達(dá)42%,。金融危機(jī)對(duì)美國樓市的打擊非常之大,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬戶家庭,，現(xiàn)在超過20%即250萬戶左右喪失了抵押品贖回權(quán),，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”,，即房價(jià)低于貸款額的住宅,。
美國的住宅絕大部分是自住的,，價(jià)格主要取決于租金回報(bào)率和家庭收入,。即使是在美國2007年房價(jià)最高之時(shí)，全美中等獨(dú)棟住宅的房價(jià)也就是中等家庭年收入的4倍左右,，現(xiàn)在下降到3倍以下,。中等家庭的房貸支出占稅前收入的比重在2007年平均為23%，現(xiàn)在下降到20%,。今年下半年美國房市逐漸企穩(wěn),，抄底買房的人多了一些，但依然是以自住為主,，據(jù)統(tǒng)計(jì),，投資性購房的比例約為15%。按照租金回報(bào)率計(jì)算，上述洛杉磯郊區(qū)30萬-35萬美元的獨(dú)棟住宅現(xiàn)在月租金在2000-2500美元區(qū)間,，即10-12年的租金投資回報(bào)率,。中國樓市就不同了，70個(gè)城市的平均租金投資回報(bào)率約為30年,，上海杭州地區(qū)更高達(dá)40年以上,，所以有專家判斷中國樓市暴跌在即，樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了,。
的確,，無論是從租金的投資回報(bào)率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價(jià)的合理性,。但是從房產(chǎn)的投資屬性看,，決定房價(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚�,，而是外來人口和投資資金的凈流入,。在中國的多數(shù)城市中，住宅的購買者近80%為外來人口,，首付資金的來源近80%不是工薪收入,。今年8月8日上海浦東星河灣開盤，當(dāng)日銷售超過40億,，264棟千萬級(jí)高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空,，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀(jì)錄。易居中國的房地產(chǎn)研究院對(duì)當(dāng)日購房者所做的定量分析（附圖）說明：82%的購房者是年齡在45歲以下的人,，77%的購房者不是上海本地人,。購房者的年齡結(jié)構(gòu)很能說明問題，35歲以下的占24%,，36-40歲和41-45歲的各占28%,，可想而知，這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)又不在上海工作的群體,，主要是“富二代”,、投資者或企業(yè)家！所以中國城市的房價(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報(bào)率決定的,，而是由外來人口和外部資金的流入決定的,，投資性購房的占比估計(jì)在80%以上。
美國的房地產(chǎn)是消費(fèi)需求主導(dǎo)的,，中國現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的,，所以在中國的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報(bào)率的高低來判斷房價(jià)走勢,，而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價(jià)格走勢,，否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機(jī)制,。
泡沫生成與破滅之縮影
房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn),，但是房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì)返璞歸真,，回歸其主要作為消費(fèi)品的本性。從這個(gè)意義上說,，我們可以把今日美國的樓市現(xiàn)狀視為將來中國樓市泡沫破滅后的遠(yuǎn)景,，過去五年，美國內(nèi)華達(dá)州著名的賭城拉斯維加斯就是一個(gè)城市房產(chǎn)泡沫生成與破滅的典型案例,。
內(nèi)華達(dá)州是本次金融海嘯的重災(zāi)區(qū)之一,，該州房產(chǎn)市場上被銀行拍賣的住宅占比（即法拍屋比率）在全美排名第一。著名賭城拉斯維加斯當(dāng)年一片繁榮,，就業(yè)者和投資人紛紛擁入該城,，迅速推高了該城的住宅價(jià)格。37歲的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人雅克布森五年前在賭城西區(qū)買下一棟三室一廳的獨(dú)棟住宅,，總價(jià)28.7萬美元,。兩年后，該房產(chǎn)被銀行估值到50萬美元,，于是她用房產(chǎn)溢價(jià)的銀行再貸款（Home
Equity
Loan）修了一個(gè)帶瀑布的游泳池,，并做了豪華裝修。此后風(fēng)云突變,，內(nèi)華達(dá)州的房價(jià)大幅度下跌,，新裝修的“豪宅”價(jià)格一落千丈，最近估值僅為23萬美元,，而所欠銀行貸款是36.4萬美元,，豪宅變成了“泡湯屋”�,？粗鐓^(qū)的鄰居紛紛搬走,，社區(qū)環(huán)境越來越糟，她也想搬家卻欲罷不能,，因?yàn)榇藭r(shí)賣掉房子會(huì)倒欠銀行13萬美元,！雅克布森的故事折射了過去五年賭城拉斯維加斯的盛衰，也是城市化的泡沫生成與破滅的一個(gè)縮影：房價(jià)隨著人口的流入而飆升,，又隨著人口的流出而暴跌,。一方面,，可以從這個(gè)案例看到賭業(yè)東移,，中國的澳門和珠海地區(qū)有投資機(jī)會(huì)；另一方面,，還可以看到一個(gè)城市化泡沫的生成和去城市化的過程,。
中國經(jīng)濟(jì)正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%,，現(xiàn)在已超過6億人,，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成,。據(jù)麥肯錫預(yù)測,，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達(dá)到65%,。由此推論,，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫在未來10-15年內(nèi)還會(huì)放大。到那個(gè)時(shí)候,，或許在那之前,，中國也會(huì)看到類似于拉斯維加斯這樣的情景，城市房價(jià)一旦回歸其消費(fèi)品的本性,，其投資性的溢價(jià)或資產(chǎn)泡沫就會(huì)突然消失,。盛世危言，以正視聽,。
（金巖石 國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家） |