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在中國諸多城市房地產價格再創(chuàng)新高,、地方土地財政收入再創(chuàng)新高之際，一個和房地產有關的數字低得令社會驚訝,。
據全國人大常委會報告數據,，在中央預算安排的重大公共投資項目中,，保障性住房建設進度緩慢,，截至8月底僅完成投資的394.9億元,，完成率為23.6%,，不足1/4,。原因是一些地方由于配套資金不到位和征地,、拆遷等前期工作準備不足,。
這個數字的曝光給了社會公眾一個契機——揭開房地產泡沫居高不下的根本原因,。
現在已經很少有人繼續(xù)有勇氣掩耳盜鈴——房地產沒泡沫,。自亞洲金融危機以后,，10年來中國房地產價格一路上漲,，迄今,，在大都市房地產價格已經上漲了約10倍,，在中西部三線城市也上漲了3倍左右,。
房地產泡沫的堅硬性令很多市場人士不解,。2005年,，中央政府即對房地產價格高企表示憂慮,，并進行了宏觀經濟調控,，房價曾一度下降20%~30%,；但很快卷土重來，再創(chuàng)新高,；2008年第三、四季度,，受股市大跌,、國內流動性嚴重收縮影響，房價再跌接近30%,，但現在很多地方又創(chuàng)新高……在股市泡沫一蹶難振后，樓市泡沫可謂愈挫愈奮,，甚為堅挺,。
如果房地產泡沫繼續(xù)堅硬膨脹，它難免給未來中國經濟造成災難性影響,。因為只要是泡沫就要破滅,，不管它是柔軟的還是堅硬的，越是堅硬的泡沫,，破滅時付出的代價會越大,。由于房貸透支未來的屬性，一旦房價大跌,，購房者不僅將輸光過去,，而且會輸掉未來,。
現在還有沒有促使房地產泡沫軟著陸的方法和機會呢？有,。但這先要對中國房地產硬泡沫形成的原因有清醒的認識,，并且要區(qū)分主次，根本與浮表矛盾之別,。如今,，對于樓價高企解釋甚多，諸如下列：
一,、住房由計劃機制轉向市場機制,，這導致了房價上漲。然而市場機制與國際房價接軌也不應該造成如此巨幅的上漲,。因為目前中國大都市的房價比美國,、日本已經不低，而中國人均收入不足美日的十分之一,。
二,、貨幣貶值和通貨膨脹的因素，這個因素確實在一定程度上存在,，但是次要的,。因同期家用電器等物質商品的物價不升反降，食品價格上漲有限與之形成鮮明反差,。
三,、所謂中國人的剛性需要，即“丈母娘效應”,，說白了,，就是中國人在買房上是“天生的賤骨頭”。這絕對是本末倒置,，誰不想買便宜的房子,，誰愿意祖孫三代傾家蕩產，背債買房,。說這種話的人缺乏最起碼的良知,。
被迫高價購房者有權反問一個不容回避的問題：政府和社會有效地控制房價了嗎？對那些買不起房子的人,，提供了必需的充足的廉住房了嗎,？
沒有！當下房地產政策的組合導致了房地產泡沫出現,。
其一,，稅收政策鼓勵投機。在歐美國家，稅收主要表現為持有環(huán)節(jié)的“物業(yè)稅”,，拿著很多空房子就等于每天燒自己的鈔票,，這從根本上打擊了房地產的投機炒作。而中國內地是一次性向購房者出讓70年使用權,，然后只收交易環(huán)節(jié)的稅收,。
其二，公共保障性住房極其匱乏,。在少數未遏制房地產投機的國家和地區(qū),，如新加坡、中國香港地區(qū),，它們也會保障足夠廉租房的供應,。而我們的廉租房本來規(guī)劃就遠遠不足，更只實現了不到四分之一,。
其三,，土地供應是由地方政府決定的，而非人大決定,。地方政府為了土地收益最大化，常常忘卻自己平抑樓市的社會責任,，往往房價高時放地,，房價跌時收縮地根，使得“面粉”價格常常高于“面包”價,，而地產商又借機哄抬樓價,，形成硬泡沫循環(huán)。
其四,，房貸政策對遏制二套以上房貸制度不堅決,，銀行操作上多有漏洞，給房地產炒作創(chuàng)造了信貸條件,。
其五,，貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢流入，從而使海外熱錢成為吹高房地產泡沫的重要源頭,。
上述五個政策的組合必然導致房地產硬泡沫的出現,。其中較重要的是前三個因素，歸根結底為一個命題：即公共土地財富分配不合理,、不公平,。
不合理之一：一次性出讓土地而非長期征收物業(yè)稅。一次性出讓土地是再分配向現任政府傾斜,，即一片土地出讓,，是現任政府收益，與此后的歷屆政府無關,。而物業(yè)稅則相反,，土地出讓并蓋房居住后,，每屆政府都可以從中按年獲取收益。前者是有水快流,，鼓勵“有地不賣,、有錢不花過期作廢”；后者是“有水慢流,，不寅吃卯糧”,，越到后來政府財政收入越多。前者是誰擁有房子按年收誰的錢,，一勞永逸地解決了70年的劃界問題——70年的劃界將為子孫后代留下一個巨大困擾——如果土地使用權延續(xù),，則70年后（甚至不用70年）財政收入枯竭；如果不延續(xù),，則購房者子孫一夜間不動產財富將被洗白一空,。
不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用，而非社會公眾獲益,。由于土地是一個國家的天賦全民財富,，即使政府代為轉讓，可獲取一部分代理經營費,，但其轉讓收入除了合理補償原住民外,，必須將收益的大部分回饋于社會公眾，主要用于中低收入者廉租房,，體現社會主義的基本屬性,。但現實中，地方政府包攬從征地到收入花費的全過程,，社會公眾或人大對此缺乏有效監(jiān)管,，使得大部分收益成為政府自身花費和非社會保障類的投資。
不合理之三：土地出讓的數量和時機是由地方政府隨機決定,，而非人大或社會公眾決定,。這造成了“面粉貴于面包”的困局，實際上導致了政府與地產商分配中,，地產商的弱勢,；而地產商又以更高的代價轉嫁給了更弱勢的購房者。
因此,，要根本解決房地產的硬泡沫問題,，必須先行完成地方政府的行政體制職能改革，實現“全能管制型政府”向“有限責任政府”的轉變,，扭轉在土地財富再分配中,，現任地方政府“一股獨大”享受主要利益的局面。
這種變革將會有兩種實現的路徑：一種是地方政府的主動變革，即有效遏制自身既得利益,，主動增強社會保障功能,，自我變革為“服務性政府”，實現房地產泡沫的軟著陸,；另一種是房地產價格雪崩,，房地產泡沫硬著陸，國家社會財富蒙受重大損失,，社會各界對土地財富再分配現有模式嚴重不滿,，并由外部巨大壓力倒逼土地財富再分配機制徹底改革。
目前,，這種變革的主動選擇權仍在地方政府手中,，如果地方政府錯失了這個機遇，不排除未來它們的利益分配將成為被選擇的結果,。
（作者系資深財經評論員） |