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上個月,，北京、上海,、福建和浙江等地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額環(huán)比均出現(xiàn)下降,。房地產(chǎn)市場再次進入微妙的觀望狀態(tài)，皆因北京去年出臺的房地產(chǎn)市場支持政策即將到期,。
細(xì)細(xì)盤點2008年中央地方兩級政府喂房地產(chǎn)市場吃的“補藥”,，著實不少——7月，將外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級商務(wù)主管部門,，放寬外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻,。
10月22日，財政部通知,，對個人銷售或購買住房過程中的契稅,、印花稅和土地增值稅實行暫時性減免政策，并規(guī)定購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，最低首付款為20%，并準(zhǔn)許地方政府制定鼓勵住房消費的收費減免政策,。
12月20日,，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅實施了一年期的減免政策，并要求商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資要求,，同時取消了城市房地產(chǎn)稅,。城市房地產(chǎn)稅征繳對象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外籍個人和外國企業(yè)，取消意味著放松外資投資中國房地產(chǎn)市場的限制,。
緊跟北京,，地方政府紛紛出臺土政策。比如,，上海,、北京和廣東個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上,、并且是家庭惟一生活用房的所得，個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅,，還提高了公積金貸款的可貸額度,；對二套普通住房的貸款政策全面放松，與首次購買普通住房享有同等優(yōu)惠政策,。另外,，北京要求暫停執(zhí)行對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定；廣東規(guī)定港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購買住房,，享受與內(nèi)地居民同等政策,。
靠以上政策強力刺激，房地產(chǎn)市場領(lǐng)先實體經(jīng)濟其他部門復(fù)蘇,，對整體經(jīng)濟保持增長作出了貢獻,。然而，當(dāng)?shù)赝鹾吞靸r樓盤再度涌現(xiàn),，境外熱錢又開始準(zhǔn)備進入中國,，中國房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險也隨之加劇。
出了名的看空派——獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠在接受鳳凰電視臺采訪時,，稱對中國房地產(chǎn)泡沫十分擔(dān)心,。他的依據(jù)是觀察房地產(chǎn)市場的幾項基本指標(biāo)：一是房地產(chǎn)價值與GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）之比。美國歷史上平均是1倍,，本輪泡沫的最高點是1.7倍,。日本現(xiàn)在是1.5倍，泡沫化最高的時候是4倍,。中國已經(jīng)超過2倍,。二是房租回報率，中國普遍是3%,。這說明中國房地產(chǎn)價格主要是靠升值預(yù)期支撐,，而非房租回報。三是新房生產(chǎn)量跟GDP之比,。中國遠超過10%,。四是房價收入比，中國很多城市都在20倍左右,，明顯偏高,。
房地產(chǎn)市場的問題從上到下看得很清楚，有說法是“正在成為中國經(jīng)濟的心腹之患”,。房地產(chǎn)市場創(chuàng)造的各類財富和政府收入節(jié)節(jié)上漲,，實體經(jīng)濟稅收卻在下降，當(dāng)然使地方政府財政收入越來越依賴于土地,。據(jù)報道,，北京等城市土地收入已占地方財政收入的三分之一,。此時，土地收入一旦干涸,，地方財政不可維持,。于是，政府陷入自己咬自己尾巴的悖論循環(huán)：怕房地產(chǎn)價格下跌而救市,，救市導(dǎo)致泡沫越吹越大,，房地產(chǎn)價格下跌的風(fēng)險也越來越大。
所以,，中國房地產(chǎn)市場遲早得由積極寬松的政策環(huán)境轉(zhuǎn)入中性甚至略緊的環(huán)境�,，F(xiàn)在，中國經(jīng)濟復(fù)蘇還需要進一步穩(wěn)固,，財政,、貨幣政策還難以迅速退出。北京不妨考慮先從房地產(chǎn)市場逐步退出,，先督促地方政府從它們的土政策中退出,。 |