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在中國經(jīng)濟(jì)這一輪復(fù)蘇之中,，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)扮演了重要角色。但房價過快上漲的風(fēng)險累積,，將會給整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來巨大的風(fēng)險隱憂,。
房價僅是象征性地做了一個“俯臥撐”
本輪危機(jī)爆發(fā)之前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年大牛市,，自1998年住房商品化改革以來一直保持著單邊上揚(yáng)的態(tài)勢,。其間，盡管政府陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施,，但因為沒有找到病根來對癥下藥,，反而導(dǎo)致了越調(diào)控房價越高的結(jié)果，使得房地產(chǎn)市場同國人“居者有其屋”的理想越來越遠(yuǎn),。
在最近一輪調(diào)控中,，政府通過限制戶型、限制二套房貸以及緊縮的貨幣政策等措施,，終于使房價改變了持續(xù)上漲的勢頭,。
如果這種措施能夠延續(xù)下去，房價逐漸向理性回歸,，則對于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn),、健康發(fā)展無疑是有利的。但讓人意想不到的是,，房地產(chǎn)市場在調(diào)整過程中遇到了金融危機(jī),。外需開始持續(xù)萎縮,，此前支撐中國經(jīng)濟(jì)高速增長的房地產(chǎn)與出口雙引擎面臨著同時熄火的風(fēng)險,。為了保增長和保就業(yè)，在外需疲弱難以扭轉(zhuǎn),、消費(fèi)增長過于平緩的情況下,，政府中止了此前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，通過放松二次房貸,、降低資本金比率等措施,，再次賦予其拉動經(jīng)濟(jì)增長的重任。
在中央政府和地方政府的努力下,，房地產(chǎn)市場很快扭轉(zhuǎn)了交易清淡的狀況,，先是剛性需求開始釋放，繼而投資需求跟進(jìn),，房地產(chǎn)市場很快就走出了一波“量價齊升”的火爆行情,。
全國70個大中城市房屋銷售價格從3月份開始環(huán)比增長，從6月份開始同比增長,，房價調(diào)整時間僅僅持續(xù)了半年,，目前很多一線城市商品房均價甚至已經(jīng)超過了前一輪周期時的高點,。銷售方面，截止到9月份,，今年前三季度全國商品房銷售面積為58371萬平方米,，同比增長了44.8%。投資方面,，房地產(chǎn)投資在政府項目投資出現(xiàn)疲態(tài)的情況下,，很快接過了接力棒，9月份房地產(chǎn)新增貸款增速為37%,，已經(jīng)超過了固定資產(chǎn)投資的整體增速,。整體來看，9月份的國房景氣指數(shù)為101.08,，已經(jīng)達(dá)到近一年以來的最高點,。
本輪全球金融危機(jī)由美國房地產(chǎn)泡沫的破滅引起，但中國的房地產(chǎn)業(yè)反而“因禍得�,！�,，房價僅僅是象征性地做了一個“俯臥撐”。
未來必將再度調(diào)整
房地產(chǎn)市場的調(diào)整之所以夭折,，主要是因為這一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位太過重要與特殊,。
從未來一段時間來看，保證我國房地產(chǎn)發(fā)展的一些宏觀經(jīng)濟(jì)因素仍然存在,。
其一,，適度寬松的貨幣政策仍將持續(xù)。截至9月,，我國今年新增貸款總額已經(jīng)達(dá)到了8.6萬億元,，全年甚至有可能接近10萬億元，達(dá)到有統(tǒng)計以來的年度最高,。為保證項目貸款的連續(xù)性,，明年信貸資金預(yù)計仍有可能達(dá)到8萬億元，大量的信貸資金必然會向股市和樓市溢出,。
其二,，從今年8月開始，CPI已經(jīng)出現(xiàn)拐點,，預(yù)計第四季度將可能實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正,，國際大宗商品價格最近也開始上漲。通脹預(yù)期再起,，而房地產(chǎn)將是最主要的通脹防御性投資工具,。
其三，隨著美元持續(xù)貶值,，人民幣升值壓力重新出現(xiàn),，熱錢再度趁虛而入,。今年9月，外匯占款的單月增加額已經(jīng)達(dá)到2008年5月份以來的最高點,，流動性泛濫將會推高房地產(chǎn)價格,，這在2007年到2008年上半年之間已經(jīng)表現(xiàn)得非常明顯。
但同樣需要強(qiáng)調(diào)的是,，在房地產(chǎn)市場前期調(diào)整不充分的情況下,，房價過快增長會導(dǎo)致風(fēng)險的逐步累積，從而給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來巨大的風(fēng)險隱憂,。
其一,，資產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫。按農(nóng)行戰(zhàn)略管理部的估算,，當(dāng)前北京,、上海、深圳等城市的月供收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了50%的警戒線,，泡沫跡象明顯,。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)市場的調(diào)整就不會再是半年的時間,，美國用了三年多,，日本則用了十余年，這些都是前車之鑒,。
其二,，房價過快上漲會產(chǎn)生對居民消費(fèi)的抑制，導(dǎo)致“保增長”與“惠民生”之間的政策沖突,，不利于我國經(jīng)濟(jì)增長模式從“投資-出口拉動型”向“消費(fèi)驅(qū)動型”的合理轉(zhuǎn)變,。
其三，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與居民按揭抵押貸款的大量發(fā)放,，使金融系統(tǒng)同房地產(chǎn)行業(yè)綁在一起,，可能會導(dǎo)致貸款過于集中的風(fēng)險。
可以肯定的是,，房地產(chǎn)市場未來必將再度調(diào)整，由于中國房地產(chǎn)市場的特殊性,，這種調(diào)整仍將以政府調(diào)控的形式來進(jìn)行,。從本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的過程可以大致看出，在未來一段時間外需對出口的帶動出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)之前,，在除房地產(chǎn)之外的民間投資恢復(fù)正常之前,，我國經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴仍將會持續(xù)。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)穩(wěn)固之后,，房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策才會逐步退出,，而這一時間窗口,，預(yù)計最早要到明年上半年才會出現(xiàn)。 |