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10月27日《經(jīng)濟參考報》刊登了題為《樓盤“成本清單”曝光高房價內(nèi)幕》的報道,，吸引了許多人的眼球,。該文分析了一份樓盤“成本清單”,，揭秘高房價利益鏈：首先,，政府是高房價的最大受益者,；其次,，開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”,，第三,，“銀行是吃了買房人再吃賣房人”,，第四,，推高房價——“媒體非常有用”。
如何看待“成本清單”,？我們認為：如果單就“成本清單”而言,，以上四個情況確實存在。但是,，如果再進一步深入分析的話,，這些“成本”都是有其背景的。
首先我們來看政府是高房價的最大受益者,，從表面上來看確實如此,。高地價、高房價,，政府的財政收入就多,。但是，如果政府不是拿這些多出來的收入用于增加自己的福利,，而是用于增加社會公共福利,，那么通過財政轉(zhuǎn)移支付的形式，它就能成為整個社會發(fā)展的基礎(chǔ),，比如,，城市基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)，社會所有人都是受益者,；再比如,，我國廉租房建設(shè)由于資金問題，全國各地進展都比較緩慢,，與國家的要求有較大的差距,。為此去年政府規(guī)定土地出讓金的10%必須用于廉租房建設(shè)。政府在高房價的面前,，更應(yīng)該做好住房保障工作,。
其次是開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”。房地產(chǎn)開發(fā)有暴利,，這是所有中國人都知道的事,。前幾個月,，大央企、大國企紛紛成為新“地王”,，就是沖著房地產(chǎn)開發(fā)暴利去的,。實際上，上文所述開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”,，也不過20%以上的利潤率,。我們現(xiàn)在來看看一些上市公司近幾年的年報：絕大部分公司毛利率都在20%以上，有些公司的毛利率甚至超過50%,。曾有專家提出,，對房地產(chǎn)企業(yè)要征“暴利稅”。房地產(chǎn)業(yè)為什么有這么高的利潤率,，根本原因還是在于壟斷,。我們再來看看日常生活中的水電煤，哪個行業(yè)不是壟斷,？只要有壟斷存在,，就會有暴利出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與其他壟斷行業(yè)比較,，它的市場風(fēng)險和道德風(fēng)險都非常高,。房地產(chǎn)市場有高峰也必然會有低谷，想想一年前當國際金融危機影響我國時,，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境,，如果國家不出臺一系列救市政策的話，可能一大批房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂就得破產(chǎn)關(guān)門,。如今,，房地產(chǎn)市場在政策的刺激下，迅速復(fù)蘇繁榮,，對房地產(chǎn)企業(yè)的非議,，開始多了起來，開發(fā)商就成為高房價的替罪羊,。因此,，開發(fā)商承擔的風(fēng)險和其所得的暴利，與其他一些壟斷企業(yè)相比只能是小巫見大巫,。
第三,，“銀行是吃了買房人再吃賣房人”。如果是購買一套100萬元的房子,從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元,30年還清,按照現(xiàn)在實行的7折優(yōu)惠利息,償還給銀行的利息也要50多萬元,，銀行利息要占本金的90%以上,。但是，盡管看上去銀行利息總額很高，然而時間的逐步推移,，還款人的壓力是逐步降低的,。說是房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊,主要是貸款利息遠遠高于其他行業(yè)貸款,一般也要達到百分之十幾。這也是一個愿打一個愿挨,。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是一對孿生兄弟,，如果沒有金融的支持，我國房地產(chǎn)業(yè)也不會有如此迅速的發(fā)展（同時房地產(chǎn)也成為銀行抵押貸款中的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)）,。
第四,，推高房價——“媒體非常有用”。眾所周知,，媒體的作用是非常巨大的,，尤其是在當前互聯(lián)網(wǎng)時代，從紙質(zhì)媒體發(fā)展到電子媒體,，媒體的作用更是被放大了無數(shù)倍。開發(fā)商售樓必須做廣告,，以前的媒體,，新聞是新聞，廣告是廣告,。如今,，房地產(chǎn)廣告形式多樣，論壇,、研討會比比皆是,，到處都是專家。你也搞不清楚究竟是新聞還是廣告,，且硬廣告,、軟廣告一起上，這應(yīng)該從媒體自身找原因,。
綜上所述,，對“成本清單”還是應(yīng)該理性看待，政府應(yīng)該在住房保障中下大力氣,，開發(fā)商應(yīng)該多想想自己應(yīng)該承擔的社會責任,。（作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員） |