最近筆者在處理一個房地產(chǎn)糾紛案件的時候,，到房地產(chǎn)登記部門跑了一趟,。原來指望得到權威信息，可是,，調閱有關登記卷宗之后,，大吃一驚，房地產(chǎn)管理部門登記的交易價格與市場價格相差之大,，令人瞠目結舌,。之所以會出現(xiàn)這種情況，是因為交易雙方都有規(guī)避國家稅費的欲望,。房地產(chǎn)登記管理部門裝聾作啞,，把一個雙方虛構的合同作為依據(jù)，辦理了房地產(chǎn)登記,。而在現(xiàn)實生活中,，交易雙方當事人早已暗渡陳倉，另外完成了一宗真實的交易,。這種陰陽合同現(xiàn)象之所以普遍存在,，原因就在于房地產(chǎn)登記機關工作人員可以從中受益�,？墒沁@樣一來,，政府掌握的房地產(chǎn)交易信息就變得毫無意義。
不少經(jīng)濟學者和所謂房地產(chǎn)專家就是根據(jù)這些荒唐的信息,，對中國的房地產(chǎn)市場進行預測,，發(fā)表意見和建議。如果說他們無知,，似乎有些侮辱他們的智商,；可是，面對那些不切實際的議論,，的確有些讓人感到不可思議,。
在和香港的同行們進行交流的時候,，他們對內地的房地產(chǎn)市場感到迷惑不解。當年港督政府出于末世心態(tài),，依靠炒作房地產(chǎn)市場價格增加政府財政收入,。可是,，在土地國有化的內地,，為什么還要仿照這種房地產(chǎn)發(fā)展模式呢？其實,，朋友們不知道,，從上個世紀到現(xiàn)在，內地房地產(chǎn)市場一直是各級政府轉移支付的重要途徑,，也是實現(xiàn)財富分配的重要行業(yè),。房地產(chǎn)市場價格問題表面上看是市場經(jīng)濟問題，但本質上是一個行政決策問題,。在土地國有制條件下,，土地所有權人不可能允許政府借助于房地產(chǎn)市場擴大財政收入，也不可能允許少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高房地產(chǎn)市場價格獲取暴利,。但問題恰恰就在于,，土地國有制在現(xiàn)實生活中變成了土地政府所有制，政府官員可以利用自己所掌握的土地,，不斷從房地產(chǎn)市場獲取收益,。換句話說，內地的房地產(chǎn)市場不是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的相互博弈,，而是由政府參與的不對等交易,。把握了這一點，就可以解開內地房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史之謎,。
內地的房地產(chǎn)市場一直是政府擴大內需,、增加財政收入的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商正是明白了這一點,，才敢于在土地競標,、房地產(chǎn)市場價格方面翻云覆雨。當政府與房地產(chǎn)開發(fā)商形成利益共同體之后,，消費者并沒有多少選擇權,。部分房地產(chǎn)分析專家把責任歸咎于房地產(chǎn)開發(fā)商，實際上是間接為政府推卸責任,。內地房地產(chǎn)市場的問題,，從一開始就是政府問題。
找到了問題的總根源之后，解決問題的方式也就非常簡單,。筆者認為,，只要按照城市規(guī)劃法的規(guī)定，科學制定城市規(guī)劃,，在城市的中心部位禁止房地產(chǎn)開發(fā)商從事高檔商品房開發(fā),，那么，就可以從源頭解決城市房屋價格暴漲的問題,。政府可以無償或者低價出讓土地,，由房地產(chǎn)開發(fā)商新建成片的廉租房，然后,，逐步分配給城市中心的市民,。與此同時，在城市的郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結合部,，劃出專門的商品房建設區(qū),，由房地產(chǎn)開發(fā)商自主解決交通問題,，自主協(xié)商補償集體經(jīng)濟組織土地使用費,，自主確定房地產(chǎn)市場價格。凡是購買商品房的居民,，必須按年繳納房地產(chǎn)稅,，居住的面積越大，繳納的稅收就越多,；占用土地面積越大,，承擔的法定義務就越多。政府每年征收房地產(chǎn)稅,，用于城市中心基礎設施建設,，不斷增加廉租房的數(shù)量，確保城市居民可以低廉的價格,，獲得基本的居住條件,。
居者有其屋，責任在政府,。落實執(zhí)政者的民生政策,，必須改變當前房地產(chǎn)市場的混亂局面，重新制定中國的房地產(chǎn)法律規(guī)則,，防止少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商與政府官員渾水摸魚,。
現(xiàn)在的問題是，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)結成了利益共同體,，他們會允許第二次房改嗎,？當學者們提出第二次房改方案的時候，最先反對的不是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是主管房地產(chǎn)市場的政府官員,。這是一個非常耐人尋味的現(xiàn)象,。它說明中國的經(jīng)濟體制改革已經(jīng)摸到了天花板，改革的矛頭直接對準既得利益集團,。如果人們仍然秉承傳統(tǒng)的政府主導改革理念,，希望政府官員糾正自己的錯誤，重新制定改革方案,，那么,，就是在與虎謀皮，不可能達到預期的目的,。
最近一段時間,，香港和內地的房地產(chǎn)價格又一次聯(lián)動，香港出現(xiàn)了世界最貴的豪宅,，而內地頻頻出現(xiàn)讓人感到不可思議的“地王”,。這說明香港模式繼續(xù)在內地發(fā)酵，房地產(chǎn)市場又一次瘋狂,。假如中央政府不盡快采取急剎車措施,，任由這種局面發(fā)展下去，那么,，房地產(chǎn)市場必然會繼續(xù)釋放錯誤信息,，等到房地產(chǎn)市場泡沫破滅，中國必然會陷入經(jīng)濟危機,。
部分學者總喜歡把中國內地房地產(chǎn)市場價格與日用消費品價格指數(shù)聯(lián)系在一起,，據(jù)此分析房地產(chǎn)市場價格趨勢和通貨膨脹的軌跡，這是一種生吞活剝的經(jīng)濟學分析方法,。西方國家的信用經(jīng)濟和中國的儲蓄經(jīng)濟完全不同,，在儲蓄經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場價格與日用消費品價格相對分離,，房地產(chǎn)市場是一個相對封閉的區(qū)域,。掌握了這一點，就不難理解為什么一些決策者總希望借助于房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟,。房地產(chǎn)市場的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多,，但是，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結構性的問題,，房地產(chǎn)市場價格并不會直接導致相關產(chǎn)業(yè)價格發(fā)生重大變化,。這既是內地房地產(chǎn)市場的問題所在，也是政府改革房地產(chǎn)市場的切入點,。(作者系中南財經(jīng)政法大學社會發(fā)展研究中心主任,、法學教授) |
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