“金九”、“銀十”先后落空,，“現(xiàn)房存量大于期房存量”再度光臨房地產(chǎn)市場(chǎng),。數(shù)據(jù)顯示，8月以來樓市庫存持續(xù)反彈,，但新開工及施工面積環(huán)比大幅增加,。樓市供需雙方的博弈再次進(jìn)入僵持階段，房?jī)r(jià)可能已進(jìn)入“拉鋸戰(zhàn)”,，未來大幅上漲動(dòng)力大為降低,。
“十一”期間樓市低迷超出預(yù)期，各地紛紛出現(xiàn)新房?jī)r(jià)漲、量跌,、庫存增加的現(xiàn)象,。經(jīng)過價(jià)格大幅上漲后，觀望情緒再次籠罩樓市,，庫存反彈恐怕是未來樓市走向的縮影,。
以北京為例，從庫存看,，經(jīng)前期快速消化后,，住宅市場(chǎng)庫存量約為10萬套，低于去年同期的13萬套,，但加上商業(yè)及高端住宅,，近期北京存量房數(shù)量仍有32萬套之多，與去年此時(shí)33萬套的規(guī)模持平,。房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存化”的步伐并沒有想象中的那么大,，房地產(chǎn)行業(yè)回暖只有住宅市場(chǎng)“單腿走路”。
值得關(guān)注的是,，庫存主體正由期房轉(zhuǎn)向現(xiàn)房,。今年可售現(xiàn)房近19萬套的庫存遠(yuǎn)高于去年同期的15萬套，而未售期房不足13萬套的數(shù)量遠(yuǎn)低于去年同期的18萬余套�,，F(xiàn)房量大增說明購房人意愿下降,，未能及時(shí)銷售的新房數(shù)量正在累積；而在銷量下滑的背景下,，未售期房存量的大幅下降則表明開發(fā)商推新入市的積極性正在減弱,。
從全國(guó)范圍看，自7月以來的銷量下降使各大城市的庫存量全面回升,。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，滬廣深三大城市庫存均因市場(chǎng)疲軟出現(xiàn)普遍增加。其中,，存量增幅最大的為廣州，環(huán)比增長(zhǎng)兩成半,；深圳存量環(huán)比上升14.9%,；上海存量環(huán)比上升5%。
本輪樓市回暖以來,，首次出現(xiàn)全國(guó)庫存回升現(xiàn)象,，具有標(biāo)志性意義。市場(chǎng)難以消化新近入市的樓盤項(xiàng)目和原有庫存,，加上可以預(yù)期在未來幾個(gè)月政策可能收緊,，成交量前期釋放后難以反彈，各大城市的庫存消化有可能已經(jīng)觸底。
同時(shí),，房地產(chǎn)的開工情況卻在回暖,，新的“庫存”可能正在累積。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，今年以來,，京滬深三城市住宅新開工面積與施工面積波動(dòng)上行，尤其以北京上行趨勢(shì)最明顯,，截至8月,，北京新開工面積與施工面積環(huán)比分別增長(zhǎng)40%與30%左右。
新開工面積與施工面積向來都是供應(yīng)量的先行指標(biāo),，上述兩個(gè)數(shù)據(jù)的回升預(yù)示著未來一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)將可能回升,。此外，在政策推動(dòng)下,，今年以來土地市場(chǎng)成交增加,，這些土地存量都有望在明后兩年進(jìn)入市場(chǎng)。盡管目前住宅存量仍然處于相對(duì)低位,，但庫存消化不足及未來可以期待的供應(yīng)量增長(zhǎng),，將使樓市供需雙方力量對(duì)比發(fā)生變化，供需博弈的局面有望出現(xiàn),。
就連前期迅猛上漲的價(jià)格也“撐不住”了,。9月北京市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降2.42%，這是近半年成交均價(jià)首次出現(xiàn)下跌,，同時(shí),，取證預(yù)售均價(jià)卻繼續(xù)上漲至每平米17151元，環(huán)比增幅為11.90%,，這也是成交均價(jià)與取證預(yù)售均價(jià)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)背離,。上述種種跡象表明，商品住宅市場(chǎng)短期出現(xiàn)調(diào)整為時(shí)不遠(yuǎn),。
但應(yīng)注意到,，由于絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在基本完成今年全年銷售任務(wù)，新房項(xiàng)目馬上出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的可能性不大,。未來幾個(gè)月里樓市進(jìn)入傳統(tǒng)交易淡季,，出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整難有交易量的支撐，伴隨庫存調(diào)整,，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入縮量調(diào)整階段,。對(duì)于后市，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，除市場(chǎng)因素外,，還需等待政策態(tài)度明朗,，明年2、3月將是房地產(chǎn)市場(chǎng)方向性選擇的關(guān)鍵期,。
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