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國內(nèi)房地產(chǎn)市場再度陷入博弈的“膠著”之中,。在十月黃金周,，國內(nèi)一線城市的房產(chǎn)成交均表現(xiàn)出“價漲量縮”的特征。持續(xù)半年的房價飆升到了極致，但是成交量大幅萎縮：10月1日至7日,，北京新房網(wǎng)上簽約量僅為1119套,，比去年同期下降了近五成,；上海國慶期間住宅成交也僅為8.46萬平方米,，為歷史次低點。
房地產(chǎn)市場買賣雙方的膠著狀況由此清晰可見：一方面,，開發(fā)商堅守高價而不肯松口讓利,；另一方面，購房者則已經(jīng)無法接受目前的市價,，選擇退出觀望,。買賣雙方堅持己見，市場成交量才會大幅萎縮,。問題的關(guān)鍵在于,，如何才能夠打破雙方的平衡關(guān)系，以避免重演之前房價盤整后又繼續(xù)上漲的惡性循環(huán),？
在全球處于金融危機(jī)的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格卻持續(xù)飆升,，甚至創(chuàng)出歷史新高,，其中不合理性已經(jīng)無需贅述�,；诜康禺a(chǎn)市場的投資屬性,，或許可以從“炒作”角度解釋。但再夸張的炒作也無法逃脫真實價值的制約,，短期價格上漲之后必然會迎來市場拐點的壓力,。當(dāng)下房地產(chǎn)市場正處于“可拐可不拐”的關(guān)鍵時期，打破市場的膠著需要調(diào)控政策進(jìn)一步明朗,，以有效措施迫使開發(fā)商選擇合理調(diào)降房地產(chǎn)價格,，進(jìn)而實現(xiàn)房價理性回歸。
與2008年房地產(chǎn)低迷時期不同,，此次房地產(chǎn)開發(fā)商堅持高價的底氣充足許多,。原因有兩個：其一，去年年底開始實施的寬松貨幣政策,，社會資金供給不再緊缺,，甚至在部分行業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)過剩，開發(fā)商無需再為央行資金回籠的指向而被迫降價售房,；其二,，地方政府出讓土地的熱情加大,，各地土地拍賣在近期頻頻刷新“地王”記錄，地價上升成為推動房價上升的重要因素,，也增加了開發(fā)商對價格繼續(xù)上漲的預(yù)期,，堅持不肯主動降價。從這兩個因素看,，無論是資金總量供給,，還是土地出讓的決定權(quán)力都集中于行政部門手中，各級調(diào)控部門因素在房價堅挺中推波助瀾的作用非常明顯,。正所謂解鈴還須系鈴人,，鑒于調(diào)控部門因素在房價運(yùn)行中的重要作用，要想打破目前房地產(chǎn)市場的僵局,，調(diào)控政策積極調(diào)整后的市場效果也值得期待,。
筆者所談及的“政策調(diào)整”并非意味著調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，而只是讓政策回歸正常的軌道,。事實上,，圍繞著資金供給與土地出讓兩大領(lǐng)域，市場上長期存在明顯的違規(guī)操作,，調(diào)控部門應(yīng)該對此進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管,。
從政策導(dǎo)向看，房地產(chǎn)市場并不是信貸政策的傾斜支持對象,，但是仍有大量信貸資金流入房市,，并支撐起了開發(fā)商的現(xiàn)金流。問題的源頭就在于,，監(jiān)管部門關(guān)于嚴(yán)查“二套房”貸款的政策并沒有被嚴(yán)格落實,。在現(xiàn)實中，二套以上住房貸款不僅沒有執(zhí)行“四成首付,、利率上浮10%”的要求,，甚至享受“首付兩成、利率打七折”的優(yōu)惠,。商業(yè)銀行在信貸操作中陽奉陰違,，導(dǎo)致大量違規(guī)信貸資金流入房市。其結(jié)果,，不僅讓開發(fā)商腰桿硬朗起來,，同時也成為投機(jī)炒作者的杠桿工具，直接助長了房價的飆升,。而從土地出讓開發(fā)的情況看,，在開發(fā)商2003年-2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前處于“在售”和“售完”的地塊僅占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應(yīng),，其中27%的土地“待開發(fā)”,，30%的土地則是“規(guī)劃在建”。針對這些嚴(yán)重超期的閑置土地,，卻幾乎從未被執(zhí)行“無償收回”的監(jiān)管規(guī)定,。這不僅負(fù)面影響了房市的供求關(guān)系，同時也慫恿了開發(fā)商繼續(xù)高價拍地,、囤積閑置土地,，直至不斷地推高房價。
回顧從2007年底到2009年初的房價轉(zhuǎn)折變化,，我們不難發(fā)現(xiàn),，所謂的房價堅冰其實并不難破解。只要“二套房”政策等監(jiān)管措施得到強(qiáng)化,，開發(fā)商的強(qiáng)勢地位就可以被打垮,，房價下跌也將隨之成為現(xiàn)實，這一規(guī)律已在2008年房價的變化中得到了印證,。但是如果政策監(jiān)管出現(xiàn)些許松動,，就會讓開發(fā)商底氣十足，推升并維持高房價的沖動接踵而至,。也正因此,，鑒于國內(nèi)房地產(chǎn)價格長期處于畸形高企的狀態(tài)，相關(guān)的房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施理應(yīng)常抓不懈,，無論宏觀經(jīng)濟(jì)形勢如何變化,，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲打擊相關(guān)違規(guī)違法行為。而在當(dāng)下,，僅僅一再重申監(jiān)管政策沒有變化，其效果遠(yuǎn)不如去真正落實監(jiān)管措施,。以此而言,，打破樓市的僵局其實并不困難，只要讓既有的監(jiān)管政策落實到位就能夠達(dá)到目標(biāo),。
(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |