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時下,，為規(guī)避通脹風(fēng)險而進(jìn)行房產(chǎn)投資的人確實(shí)不在少數(shù)。對此筆者認(rèn)為,，盡管在理論上不動產(chǎn)投資可能成為抗風(fēng)險的武器,，但其中所具有的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險也需要投資者多一份心眼。
為應(yīng)對金融危機(jī),，以美國為首的西方發(fā)達(dá)國家大開印鈔機(jī),，我國為防止經(jīng)濟(jì)過度下行也實(shí)行寬松的貨幣政策，這些都帶給人們強(qiáng)烈的通脹預(yù)期,。如何避免手中貨幣貶值,，成了人們面臨的一道難題。投資股市吧,，說不定哪天股價大跌,；投資國債或放銀行吧，收益率低得不足以抵御通脹,。于是,，選擇投資不動產(chǎn)就成為最優(yōu)選擇，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)生根于土地,，而不可再生的土地只會越來越稀缺,。再說隨著我國城市化不斷推進(jìn),，城市房產(chǎn)的需求只會越來越大，從而房產(chǎn)的價格在未來只會越來越高,，投資房產(chǎn)不就成了抗通脹的最好手段嗎,？
那么，投資房產(chǎn)能否成為抗通脹的有效避風(fēng)港,？從理論上說,，在嚴(yán)重的通脹面前，不動產(chǎn)投資確實(shí)是抗通脹的可靠避風(fēng)港,，道理正如前文所述,。然而，我國當(dāng)前的實(shí)際情況卻未必如此,。實(shí)際上,，目前我國不少人想通過投資房產(chǎn)來對抗通脹很可能會面臨如下兩大風(fēng)險。
一是市場風(fēng)險,。房產(chǎn)投資要對抗通貨膨脹,，房價年漲幅必須高于年通脹率。撇開房產(chǎn)交易費(fèi)用不說,，假定年通脹率為5%,，則房價年漲幅至少要高于5%，如果投資購房資金中有50%來自貸款,，貸款利率假定為6%,，在不考慮自有資金機(jī)會成本條件下，房價年漲幅至少要達(dá)到8%(5%加6%的二分之一),。如果房價漲幅為3%,，而銀行存款利率也是3%的話，將錢投資房產(chǎn)還不如存銀行,，因?yàn)楹笳邲]有風(fēng)險,。當(dāng)然，投資房產(chǎn)也可通過出租來獲取收益,，但前提是租金收益率至少要達(dá)到年通脹率,。總之投資房產(chǎn)抗通脹無非要靠房產(chǎn)漲價或獲取租金,，或者二者兼而有之,，現(xiàn)在就分別考察這些方式。
顯然,，期望以后我國城市房價再能像前幾年那樣持續(xù)大幅度上漲已絕不可能,。以上海為例，本世紀(jì)初上海中心城區(qū)（相當(dāng)內(nèi)環(huán)內(nèi)）商品房均價大約每平方米5000多元,，現(xiàn)在則是3萬元,；目前上海全市（包括遠(yuǎn)郊區(qū)）均價已達(dá)1.8萬元,，而本世紀(jì)初不到3000元。房價在短短10年不到漲了6倍多,，已嚴(yán)重透支了未來,。房價收入比已如此不合理，今后還能這樣漲嗎,？
有人說,，房價從來就是有錢人的投資需求決定的。確實(shí)如此,，但有錢人投資還不是為了獲取收益嗎?那么就來看看房價租金比吧�,，F(xiàn)在上海高檔豪宅賣得很熱，動不動上千萬一套,。除非自住,，如果出租，年收益率2%都到不了,。目前上海中環(huán)附近一套100平方米的新房少說點(diǎn)要250萬元,，但是租金也就每月3000元，扣除各種費(fèi)用后,，收益率還不如銀行存款了。這說明房價實(shí)在太高了,，泡沫太大了,，不但擠出了消費(fèi)者，也嚇壞了投資者,。這樣高企的房價還能指望它再持續(xù)上升嗎,？除非今后我國會出現(xiàn)連續(xù)多年的兩位數(shù)的高通脹，房價再大漲的可能性幾乎已不存在,。
二是政策風(fēng)險�,，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)從來就離不開政府的政策調(diào)控，政府希望房地產(chǎn)市場能健康,、平穩(wěn)發(fā)展,，房價不要漲得太高，投資需求不要太猛,，百姓住房不要太難,。如果通脹預(yù)期使房市投資需求過于猛烈，政府就有可能出臺一些政策加以調(diào)控：在土地政策方面,，不但加大土地供應(yīng)量,，更重要的是加大對開發(fā)商囤地行為的打擊力度；住房保障政策方面,，加大保障性住房的開發(fā)力度,；在貨幣信貸政策方面,，不排除進(jìn)一步提高二套房貸門檻；在財政政策方面,，不排除從持有第二套房開始試點(diǎn)征收物業(yè)稅,。所有這些都是為了抑制投資需求。當(dāng)然,，投資者可以把這些成本轉(zhuǎn)嫁到購房人和租房人身上,，問題是這些人能否承受，如果不能,，就會形成投資虧損的風(fēng)險,。
（作者系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任） |