|
為應對國際金融危機對經(jīng)濟的負面影響,，“量化寬松”或適度寬松的貨幣政策應運而生,，增發(fā)貨幣成為世界各國拯救經(jīng)濟的重要舉措。但是,，大量的貨幣流動性孕育著嚴重的通貨膨脹隱患,，而今年以來國際大宗商品價格的快速攀升，也為通脹爆發(fā)做著鋪墊,。正是基于強烈的通脹預期,，國內(nèi)有人提出通過買房規(guī)避未來通貨膨脹的風險、實現(xiàn)資產(chǎn)保值升值的觀點,。筆者則認為,，目前不是購房的最好時機，現(xiàn)在買房,，買的是房地產(chǎn)的通脹,，而不是防通脹。
首先,，今明兩年出現(xiàn)嚴重通脹的可能性不大,。因為物價漲幅不僅受貨幣供給的影響，更受到市場需求的制約,。
去年四季度至今,，美聯(lián)儲等主要國家央行普遍實行了“量化寬松”貨幣政策，向市場投入了巨量貨幣，而我國在適度寬松貨幣政策的推動下,，今年前8個月新增貸款總額超過8萬億元,，貨幣供給大量增加確實給物價上漲創(chuàng)造了條件。
但是,，在供給經(jīng)濟時期,，持續(xù)的物價上漲不僅與貨幣發(fā)行量有關，更多取決于需求的增長,。目前世界經(jīng)濟尚未擺脫衰退的陰影,，2009年負增長的格局不會扭轉(zhuǎn)，2010年增長2%已是很樂觀的估計,。中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升的基礎也不穩(wěn)固,，即使全年可以實現(xiàn)8%的增長，也與前幾年的高增長,、高需求不可同日而語,。低速平穩(wěn)的經(jīng)濟增長決定了能源、原材料和機器設備等生產(chǎn)需求的緩慢增長,，有限的需求增長不會引發(fā)物價大幅上漲,。今年以來國際大宗商品價格上漲，既有前期超跌反彈的因素,，也有國際投機資本惡意炒作的因素,，絕非生產(chǎn)需求旺盛拉動，因此其商品價格上漲不具有持續(xù)性,，今明兩年出現(xiàn)嚴重通貨膨脹的可能性不大�,，F(xiàn)在買房抑制未來通脹的說法缺乏經(jīng)濟學依據(jù)。
其次,，房地產(chǎn)發(fā)展周期和經(jīng)濟增長周期并非完全同步,，以對CPI的上漲預期判斷房價上漲周期不可行。
房地產(chǎn)業(yè)是帶動現(xiàn)階段經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè),，因此房地產(chǎn)業(yè)增長周期和經(jīng)濟增長周期基本同步,。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個既涉及生產(chǎn)又關系居民消費的行業(yè),，如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度過快,、商品房價格上漲過高，超出居民承受能力,，國家會對房地產(chǎn)業(yè)的信貸融資、產(chǎn)品銷售進行政策調(diào)整,，引導其合理健康發(fā)展,。因此，在某些特定時期房價上漲周期和CPI上漲周期不盡一致。
目前我國處于前幾年商品房價格連續(xù)快速上漲,、房價過高超出大多數(shù)居民的購買能力的時期,，房價大幅上漲的背后也存在投機行為，國家希望通過政策干預平抑和適當降低商品價格,。如果政策見效,，房價應該是走低的，因而目前對于房價的走勢不是上漲預期,，而應是下降的預期,。對于CPI和PPI來說，預期則是相反的,。由于金融危機的沖擊,，經(jīng)濟增速明顯降低、物價水平持續(xù)回落,，政府采取一系列投資消費擴張政策,、提高農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)收購價格、實施豬肉收儲政策旨在擴大需求支持增長,、提升物價水平,、增強生產(chǎn)者和消費者的信心。因此,，居民消費物價和生產(chǎn)物價的預期是上漲的,。
由于兩者的不同步性，以對CPI的上漲預期判斷房價上漲周期是不可行的,。未來樓市存在出現(xiàn)新調(diào)整的可能性,，如果在目前房價已經(jīng)處于高位時買入一兩年后才能入住的期房，并不是抵御通貨膨脹且實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的好辦法,。因為一套期房從購買到入住再到取得房產(chǎn)證并上市交易,，少說要一兩年時間，而在這期間,，政府可能已經(jīng)通過對通脹的治理將樓市的泡沫擠掉,，房價重新回到了一個相對合理的水平。這樣,，高位買入房產(chǎn)者不僅沒能保值增值,，還出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水。
再次,，買房抑制通脹將會推動更大的房地產(chǎn)泡沫,，一旦泡沫破裂，高位買房人將成為最大的受害者,。
為防通脹而買房已經(jīng)成為推動本輪樓市走出火爆行情的重要因素,，然而現(xiàn)實的情況是通脹并未出現(xiàn),，而且預期在今年內(nèi)甚至更長的時間內(nèi)也不會出現(xiàn)，至少不會出現(xiàn)惡性通脹,。但是,，房價卻在半年內(nèi)上漲了30-40%，一系列數(shù)據(jù)表明中國的房地產(chǎn),，特別是北京,、上海、杭州等大城市的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了瘋狂的泡沫之中,，許多城市的房價已經(jīng)刷新了2007年的高度,。
一些中心城市，特別是上海,、北京和杭州等地房價在過去8年中上漲了600%～1000%,，已經(jīng)達到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。現(xiàn)在的房價已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人1年,、3年,、5年前的想象，即存在嚴重的超預期上漲,，房價收入比大大高于國際公認水平,。中心城市諸多地段的房租收益率低于3%，租房比買房所繳納的利息要便宜得多,，租房低收益和買房高支出的巨大反差,，充分說明買房市場的畸形發(fā)展不可持續(xù)。經(jīng)濟尚未走出低谷,，失業(yè)增多,、薪酬下降的威脅仍然存在，有限的收入難以支撐快速上漲的房價,。
因此,，在目前房價已經(jīng)創(chuàng)出新高、房地產(chǎn)存在嚴重泡沫的情況下,，繼續(xù)買房將會造成更大的房地產(chǎn)泡沫,，一旦泡沫破裂，高位買房人將成為最大的受害者,。
（作者系國家信息中心經(jīng)濟預測部高級經(jīng)濟師） |