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樓市發(fā)展的本意是什么,？從社會學的角度講應該是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生活,、工作及居住需求，樓市一定是要以人為本的,，否則樓市無發(fā)展之必要和基礎,。在市場經(jīng)濟條件下，特別是我國實行了房改之后,，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展,，人們住房水平得到很大改善,，住房需求的個性化得以張揚，過去逼仄的“住房平等”被多樣化的住房供應所代替,。這是社會的進步,。
當今，樓市除了社會學的含義,，更多被賦予了經(jīng)濟學的責任,，甚至成為特定階層重新分配社會財富的工具。并不是說樓市的發(fā)展已經(jīng)完全變了味道,，而是說在經(jīng)濟危機背景下,，樓市一定程度上“被發(fā)展”了、“被繁榮”了,。而主導這個過程的就是橫沖直撞的流動性過剩,。
當然，我們也可以強調(diào)中國投資渠道狹窄,，只有股市和樓市是有效的投資路徑,，股市不行了，那么只好投資樓市,。但這僅僅是表象,，為什么喊了這么多年的投資狹窄的問題解決不了？為什么發(fā)達國家有比較寬泛的投資渠道,？問題還是出在我們自己身上,。無論是相關部門還是市場參與者，或是大眾投資者,，都不同程度存在一種浮躁心理,。在市場經(jīng)濟改革進入到深水區(qū)后，我們的改革不是去啃硬骨頭,，而是片面地用經(jīng)濟的手段解決一些問題,。樓市的發(fā)展軌跡正是這一思路的體現(xiàn)，或者是偶然中的必然,。
去年美國次貸危機惡化引爆了全球性的金融危機,。我國政府也迅速采取行動，推出了4萬億投資計劃,、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等措施,。這些計劃又是通過巨額信貸的方式得以向經(jīng)濟體傳播。然而,，這些流動性并沒有真正落實到實體經(jīng)濟,，相當部分流到了股市和樓市，推動資產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生,。
反映在樓市上,，就是5月份之后一線城市成交量和價格的雙雙暴漲,。開發(fā)商們再次遇到了“錢多、人傻,、速來”的奇景,。這一輪行情開發(fā)企業(yè)不僅渡過了資金緊張的難關，而且獲得了下一輪發(fā)展的必要資金儲備,，避免了行業(yè)洗牌的命運,。
贏者自可不提，但輸者是誰呢,？進入9月份,，上海住房成交均價已經(jīng)接近2萬/平方米，但成交量在下降,，北京,、深圳等一線城市亦如此。相信自住需求者面對當前的市場不是持幣觀望,，而是空手無奈,。踏準節(jié)奏的投資者是贏家，但在資金推動行情的運作下,，資金是可留可走的,，在資金大潮退去的那一刻，付出代價的恐怕并不僅僅是這些投資者,。
8月份一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)正在陸續(xù)公布,，從目前發(fā)展態(tài)勢看，我國經(jīng)濟正在逐步走出通縮,，外貿(mào)出口降幅縮小,，出口正在恢復。在宏觀層面,，溫總理多次強調(diào)下半年繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策,，但這更多意味著“外松內(nèi)緊”,。銀行執(zhí)行層面,，二套房信貸已全面收緊，再無“擦邊球”可打,，下半年住房信貸收縮毫無懸念,。
經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖、信貸收縮,、供應下降,、房價高企，這一系列的信息傳遞給我們這樣一個推論：下半年樓市將面臨流動性退潮的局面,，資金推動型行情不可持續(xù),。6月份很可能成為全年的一個成交高點,。如果沒有后續(xù)投資資金的推動，那么一線城市的房價很難在高位維持,，指望自住和改善需求接盤是不現(xiàn)實的,。
相信樓市依然會經(jīng)歷周期性的潮起潮落，這是正常的規(guī)律,，但如果這個“度”掌握不好,，市場就會扭曲變形。而樓市如果被劫持為特定階層抽取社會財富,，各色人等都會被裹挾而入,。那么這種畸形的發(fā)展就將對整個社會經(jīng)濟帶來負面影響。
所幸,，當前樓市還沒達到這種瘋狂的程度,，政策在調(diào)整，資金在觀望,，經(jīng)濟在好轉(zhuǎn),，樓市也會在調(diào)整中回歸理性。無所謂明年樓市如何走,，解決樓市高地價,、高房價的問題不在樓市本身，而是在樓市之外,。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院《每周房產(chǎn)評論》主編） |