|
9月10日下午兩點,，全國新地王在上海誕生,。中海地產以70.06億元奪下長風地塊6B、7C地塊,，樓板價為22409元
/平方米,，溢價率達129%。這是今年全國出讓總價最高的地塊,。
一時間,，媒體報道鋪天蓋地。一如既往,，其中不乏對新地王的質疑與批判,。典型的觀點是：央企橫行地市，地產商無良,，招拍掛制度該廢,，地方政府賣地斂財，地王推高房價,，普通民眾更加買不起房了,。
樹大招風,，且事關房價，輿情可以理解,。但若一聽說地王便怒發(fā)沖冠,，則必然無法理性思考。容我們冷靜分析,。
首先,，在住宅領域,，到底還要不要繼續(xù)搞市場經濟,，估計絕大部分國民都不愿回到低水平的福利化分房時代，同樣沒有一個政府決策者敢把中國樓市重新拉回到計劃經濟軌道上去,。那么,，政府公開出讓一幅優(yōu)質商品住宅用地，經過激烈而公平的競標,，無論爆出什么樣的高價,，都屬市場行為。
其次,，既然經營性用地,、而且是純商品住宅（非保障房）用地，用“招拍掛”方式出讓,，機制肯定沒錯,，那么，交易雙方是否有問題,？從買方分析,，參與競標的都是自主經營的地產商，只是控股方有國資,、民資,、公眾資本之區(qū)別。
至于地方政府,，在符合城市規(guī)劃和國家用地指標的條件下,，以公開的方式賣地，只要企業(yè)愿意,，價格再高又何妨,？難道非要限制價格，讓開發(fā)商有賄賂機會,，官員能以自在權力尋租不成,？
如此，地王的出現(xiàn)屬于天經地義了,？非也,，地王產生的流程和機制都沒毛病,，問題出在旁處：
其一，地產巨頭敢于爭當?shù)赝�,，除了看好后市外,，還因為只要拍到優(yōu)質地塊，穩(wěn)賺不賠,。如果市場行情好,，則抓緊時間開發(fā)銷售；如果不幸遇到房價回落,，大不了暫不開發(fā),。有數(shù)字表明，2007年各地產生的地王,，至今仍有約一半沒開工,。這就不合理了，市場經濟條件下,，企業(yè)經營的收益與風險應該對等,。
并非沒有政策限制。從2005年開始,，國家加大清查閑置土地的力度,，規(guī)定“一年不開發(fā)則征收土地閑置費，兩年不開發(fā)則無償收回”,；“對于雖按合同約定日期動工開發(fā),，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發(fā)建設滿一年的,，也要按閑置土地依法進行處理”,。這些規(guī)定被中央相關部門一再重申，遺憾的是,，1998-2008年全國土地購置面積達31.3億平方米,，開發(fā)量則僅為19.4億平方米，約12億平方米土地閑置,。
其二,，2007年9月，當全國地王紛紛涌現(xiàn)之際,，國土部曾出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》,，明確規(guī)定，“未按合同約定繳清全部出讓金的,，不得發(fā)放建設用地使用權證書,，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。”可這一緊扼“地王”咽喉的狠招,，同樣沒能落實到位,，尤其是2008年樓市低迷之際，擁有地王的企業(yè)紛紛跟地方政府重開談判,，大倒苦水,，而諸多政府亦慈悲為懷，網開一面,。
其三,，1994年分稅制改革后，地方事多稅少,，逐漸形成了“土地財政”,，政府高價賣地無可厚非，問題關鍵是,，錢花哪里去了,？如果把更多錢用在住房保障上面，在商品房價格高漲同時,，能保證中低收入群體有房住，民怨不會像現(xiàn)在這么大,。舉例來說,，長風地塊此次就賣了70.06億元，可接下來如果能夠按上海2008年—2012年住房建設規(guī)劃,，五年新增10萬套廉租房,，開建4300萬平方米經濟適用房和配套商品房，則老百姓就不應認為政府貪財,�,？上Ш芏嗟胤秸谥醒敫邏合拢廊徊磺樵冈谧》勘Ｕ仙厦娑嗷ㄥX,，甚至少數(shù)城市為了緩解眼前資金壓力,，公然違規(guī)出售廉租房。
地產巨頭爭地,，一方面說明企業(yè)有些非理性,，另一方面暗隱土地監(jiān)管不力，存在政府溺愛孩子（尤其是國企）的現(xiàn)象,；近幾年大城市優(yōu)質住宅用地供地太少,，地產商患上土地饑渴癥，比如2003年上海純商品住宅用地出讓面積為1469萬平方米,，其后持續(xù)下滑,，2007年僅有141萬平方米，而2007年上海一手純商品住宅銷售面積高達2090萬平方米。
綜而言之,，地王現(xiàn)象外表健康,，病隱內臟，根在政策失效,。
（作者系房地產研究人士） |