|
昨天昆明有件事很離奇，一大早網(wǎng)上就飛快流傳央視“經(jīng)濟半小時”的報道,，說是昆明有一大型經(jīng)濟適用房項目,，一期推出5300套房源，5個月時間,，居然還有2700多套房子沒能找到買主,。報道說,，賣不出去的原因主要是“房價高”,，“貸不到款”，但是到下午,，昆明方面又“辟謠”說沒有2700套,，只有600余套沒有賣出。棄購量大幅縮水,，但經(jīng)濟適用房不是人見人愛人搶的“香餑餑”的事實也是顯見的,；而與昆明形成鮮明反差的是，廣州一經(jīng)濟適用房項目狂被追捧,，一開盤就被搶光,。
實際上，2007年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外,，還應(yīng)當(dāng)出具市,、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門準(zhǔn)予購房的核準(zhǔn)通知�,！币布�,，法規(guī)是支持個人申請房貸的，如果有因為“貸不到款”而買不到房的事,，關(guān)鍵就在于房管部門不肯出具證明,。
更深一層的矛盾是，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,，不得直接上市交易,，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購,�,！闭绻辉赋袚�(dān)回購責(zé)任，銀行自然也怕信貸風(fēng)險,。
經(jīng)濟適用房原本惠民之好事,，如果辦不好，歸根結(jié)底,，還在一個“錢”字上,。資金問題不解決，奢談住房保障是空話,。少數(shù)中西部城市為解資金緊張之近渴,，居然不顧長遠利益和社會公平，公然違法出售廉租房,。廉租房由中央劃撥部分資金,，2009年達300億，但大部分還須地方政府配套,。而經(jīng)濟適用房政府只是提供土地,，減免開發(fā)稅收，利用企業(yè)融資,，建后出售即可回籠資金,，并不需要地方政府花多少錢。
隨著住宅市場化,、商品化的發(fā)展出現(xiàn)“左傾主義”,，房價離普通居民支付能力越來越遠，2007年“國24號文”標(biāo)志著中央開始強化住房保障,，補償歷史欠債,。2008年11月,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“9000億安居工程投資計劃”（三年新建400萬套），12月國辦“131號文件”又明確為：2009年-2011年全國每年新增130萬套經(jīng)濟適用房,。然而,，今年上半年全國各地新開工經(jīng)濟適用房48萬套，僅僅占全年指標(biāo)的37%,。原因很多,，但完成全年指標(biāo)鐵定沒戲。
經(jīng)濟適用房這事兒,，中央跟地方的態(tài)度,，活似“熱臉貼上冷屁股”。部分城市壓根就不想新建那么多,，轉(zhuǎn)而尋求收購存量房或貨幣化補貼,。也不能全怪地方政府不積極，這一產(chǎn)品天生不足,，以價值巨大的產(chǎn)權(quán)房,，低價分配給窮人，想要避免富人和官員“搭便車”,，幾乎是不可能的,，所以搞了十幾年，全國相關(guān)丑聞還是層出不窮,。筆者認為,，短期需下調(diào)經(jīng)濟適用房新建指標(biāo)，長期應(yīng)讓其慢慢退出歷史舞臺,。
取而代之的,，是大興住房租賃市場。若細分之,，可包括廉租房,、公共租賃房、市場化的租賃房,，以此解決中低收入群體,、特殊群體（才畢業(yè)學(xué)生、外地務(wù)工人員）的住房問題,，其社會公平性和經(jīng)濟效率遠高于實物分配產(chǎn)權(quán)房（經(jīng)適房,、限價房等）,。
廉租房需要政府投入巨資,，在當(dāng)前各級政府財政支出遠大于收入的情況下，不可能“畢其功于一役”,。市場化的租賃房,，重點在于完善制度，比如減稅促流通，立法保障租客權(quán)益,，更是需要一個過程,。目前最為急迫的是，建立公共住房租賃體系,，這事住建部正在研究,，北京市已開始批地建設(shè)，上海亦在做相關(guān)研究,。
值得關(guān)注的是,，近日上海六部門聯(lián)合出臺《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，這是一種積極而大膽的有益嘗試,。一方面,，可以挖掘企業(yè)土地和資金等資源，推動宿舍這一帶有福利化色彩的公共租賃房（只要產(chǎn)權(quán)非個人所有）的建設(shè),；另一方面,，在城市土地資源日漸稀缺的不利形勢下，激勵村集體開發(fā)建設(shè)市場化租賃宿舍,，在產(chǎn)權(quán)不變的情況下,，既有助于擴容租賃市場，又能為農(nóng)民帶來收益,，推動集體建設(shè)用地制度變革,。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |