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隨著近期部分地區(qū)房價出現(xiàn)“撐桿跳式”的上漲,，加強對房地產(chǎn)的調(diào)控再次被提及。而有著官方背景的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中房協(xié)”）因?qū)覍页霈F(xiàn)與官方基調(diào)不和諧的聲音而備受“詬病”,，購房者和業(yè)內(nèi)人士指責(zé)其已由原本的決策支持機構(gòu)“變調(diào)”成了開發(fā)商的“代言人”,，但許多開發(fā)商對中房協(xié)的諸多行為也不買賬。
“變調(diào)”的信息提供者,？
“如果執(zhí)行得力,，中房協(xié)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起一個從開發(fā)商那獲取最新市場信息，再經(jīng)過實際的調(diào)研,，最后匯總給建設(shè)部,，以支持政策決策的角色。當(dāng)然,，作為行業(yè)的代表，中房協(xié)也應(yīng)當(dāng)提出一些開發(fā)商對當(dāng)前及未來市場走向的意見,�,！币娮C中房協(xié)組建的一位原建設(shè)部工作人員這樣告訴記者。
中房協(xié)的成立要追溯到上世紀80年代。1985年9月的一天,，在我國住房體制改革剛剛完成試點住房的同一年,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在北京悄然掛牌。
按照當(dāng)時組建的設(shè)想,，成立后的中房協(xié)除了為開發(fā)商,、經(jīng)紀中介、修建裝飾,、物業(yè)管理及與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的企事業(yè)單位,、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對上表達訴求外，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起為建設(shè)部的政策決策提供基層數(shù)據(jù)信息的任務(wù),。
“如果中房協(xié)按照最初的成立設(shè)想走下去,，那么現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場或許會有序得多�,！蹦俏辉ㄔO(shè)部工作人員感嘆道,。
自中房協(xié)成立后，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國家全面推進住房市場化改革后開始得到前所未有的發(fā)展,，但事實上,，在成立后的近20年時間里，中房協(xié)大多數(shù)的時間并不為外界所熟知,。
“中房協(xié)的聲音是從2004年之后才漸漸多了起來,。”一位業(yè)內(nèi)人士回憶,，2004年后,，隨著商品房市場的逐漸崛起，中房協(xié)的相關(guān)負責(zé)人一改此前“悶頭調(diào)研”的形象,，開始頻頻亮相各大論壇和房地產(chǎn)項目開盤儀式,，且每一次都“不負眾望”，要么同開發(fā)商一起唱漲樓市,，要么向媒體爆料最近又向建設(shè)部遞交了什么“能左右決策的建議”,。
在此期間，幾乎每一次房價上漲,、購房者紛紛呼吁政府出手調(diào)控房價時,，中房協(xié)都會不同于以往的“沉默”，第一個站出來反對,，并大聲疾呼“市場的問題市場解決”,。
而就在2007年，當(dāng)一線城市商品房價格大漲特漲之時,，市場傳出政府將加強宏觀調(diào)控的聲音,，為此中房協(xié)更是發(fā)表了一份《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》,，強調(diào)“行政干預(yù)適得其反”。盡管最終報告并沒有被采納,，政府相關(guān)部門的調(diào)控措施接二連三地出臺,，但中房協(xié)此舉卻被業(yè)內(nèi)看做是從市場派向干預(yù)派的一次轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)抨擊中房協(xié)“變調(diào)”的聲音越發(fā)強烈,。
頻頻呼吁為哪般,？
從目前的情況來看，中房協(xié)顯然已開始陷入兩面不討好的尷尬境地中,，然而就是面對這樣“左右為難”的境地,，中房協(xié)反而更加活躍，究竟為了什么呢,？
北京一位中房協(xié)會員開發(fā)商向記者透露,，中房協(xié)旗下的會員單位每年都要繳納幾萬到數(shù)十萬不等的會費，同時每當(dāng)中房協(xié)主辦各類展會,、“廣廈獎”評選時,，其會員單位也都要“積極參與”。
在收獲了會員們的經(jīng)費后,，中房協(xié)勢必要做出些成就,，因此就有了樓市低迷時協(xié)會要員一再上書呼吁減稅、推行購房補貼,、降低準入門檻,、上調(diào)公積金貸款額度等舉措；在樓市火爆時,，則不斷地提醒開發(fā)商小心漲價過頭引來中央的調(diào)控,。
對于這些言論，時評家朱大鳴在其博客上認為,，目前許多行業(yè)協(xié)會的高層均是退居二線的官員,，他們占據(jù)輿論要地，卻無法代表市場及行業(yè)真正的聲音,，而且無法及時跟進經(jīng)濟大震蕩帶來的快速思維,，所發(fā)表言論與中央基調(diào)極不和諧，到頭來是誤導(dǎo)了決策層的判斷與民眾的消費需求,。
一家中房協(xié)會員開發(fā)商也認為,，行業(yè)協(xié)會走市場經(jīng)濟的路子，不應(yīng)該是變著法子去撈錢,，也不應(yīng)該僅僅為了維護開發(fā)商的短期利益,，而應(yīng)該是站在一種高度，去引導(dǎo)行業(yè)自律,，從而使房地產(chǎn)行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展和終極繁榮,。
但問題的關(guān)鍵并不在中房協(xié)的立場,，而在于它的屢屢上書和建言，是不是真的能夠代表整個中國房地產(chǎn)業(yè),，能否有利于這個市場的長期健康發(fā)展。
對此,，業(yè)內(nèi)人士認為,，如果說在房價暴漲時，行業(yè)協(xié)會需要做的是幫助政府進行調(diào)控政策的決策,，以避免泡沫的出現(xiàn),；那么在回暖過快的今天，中房協(xié)最需要做的不應(yīng)是一味阻攔政府調(diào)控措施的落地,，而是幫助政府切實了解市場動態(tài),，并規(guī)范市場這只“看不見的手”的游戲規(guī)則：讓低收入階層實現(xiàn)“居者有其屋”，不斷擴大“合理定價”商品房的市場銷售數(shù)量,，促使以投機為目的的開發(fā)商在競爭中被淘汰,，讓真正有實力且穩(wěn)定發(fā)展的開發(fā)商逐漸壯大。過了這一關(guān),，中國的房地產(chǎn)市場才健康,。
“但從現(xiàn)在的情況來看，在經(jīng)歷多次"上書"失敗后,，中房協(xié)并沒有認識到其作為具有政府背景的行業(yè)協(xié)會的作用到底是什么,，它現(xiàn)在更多地是愿意利用媒體這一平臺，以爆料的形式試圖通過輿論的壓力來達到左右相關(guān)部門在房地產(chǎn)政策方面的決策,�,！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，中房協(xié)的這一轉(zhuǎn)變從去年年底的上書國務(wù)院便可看出,。
去年年底,，十大振興規(guī)劃尚未全部出齊的時候，中房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)在出席某開發(fā)商主辦的論壇時便向在場記者透露,，已向國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)遞交房地產(chǎn)政策調(diào)整建議,，主調(diào)是改變目前“嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”,。然而最終國務(wù)院的十大振興規(guī)劃并沒有將房地產(chǎn)納入其中,，國家發(fā)改委在解讀原因時給出了“房地產(chǎn)業(yè)無需振興”的答復(fù)，這與上述建議截然相反,。
中房協(xié)為何總被罵,？
“雖然隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，中房協(xié)確實也是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個自治組織,，它出面為開發(fā)商說話,，也屬天經(jīng)地義,。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,，在一些行業(yè)協(xié)會蛻變?yōu)槠髽I(yè)代言人的今天,，中房協(xié)為開發(fā)商服務(wù)也不足為奇。
實際上,，行業(yè)協(xié)會為企業(yè)代言已不是什么新鮮事,，先有拉面協(xié)會等純民間協(xié)會的“集體定價”，后有保險行業(yè)協(xié)會,、電力企業(yè)聯(lián)合會等具有官方背景行業(yè)協(xié)會的漲價“上書”,。期間，這些協(xié)會也均扮演了企業(yè)代言人的角色,，但卻沒受到更多的責(zé)備,。值得一提的是，在鐵礦石談判中,，盡管有部分中小企業(yè)發(fā)出質(zhì)疑的聲音,，但卻絲毫沒有影響中鋼協(xié)繼續(xù)扮演行業(yè)拯救者的角色。為何中房協(xié)的頻頻上書會遭到購房者和業(yè)內(nèi)人士的普遍質(zhì)疑呢,？
“近幾年,，一線城市房價的攀升已讓許多購房者處于買不起房的境地，而屢屢曝光的開發(fā)商囤地,、捂盤等事件,，再加上在公開建設(shè)成本一事上又諱莫如深，外界普遍形成房地產(chǎn)業(yè)屬于暴利行業(yè)的判斷,�,！睒I(yè)內(nèi)人士認為。正是由于房地產(chǎn)業(yè)在老百姓生活中所扮演的特殊角色,，當(dāng)購房者因為房價上漲而無力購房后,，逐漸會對開發(fā)商產(chǎn)生不滿情緒。在購房者眼中,，中房協(xié)跳出來替開發(fā)商說話,，無疑成了開發(fā)商的代言人，勢必會把對房價飆升的不滿轉(zhuǎn)移到中房協(xié)身上,。
“上半年樓市的回暖比預(yù)料中要快,，這對保增長和保民生發(fā)揮了重要的作用�,！�8月7日,，中房協(xié)副會長朱中一在“2009金融地產(chǎn)高端論壇”上肯定房地產(chǎn)并預(yù)計下半年房價繼續(xù)上漲的言論引來網(wǎng)民一片罵聲。
“只有出大問題的行業(yè)才需要振興,�,！敝熘幸唤衲�3月在重慶某地產(chǎn)論壇表示,，“房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興，只有出大問題的行業(yè)才需要振興,，而房地產(chǎn)行業(yè)并沒有多大的問題,。十大行業(yè)振興規(guī)劃的周期也就兩三年的時間。一個樓盤從拿地到面市,，都需要兩三年,，振興也不適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律�,！贝朔哉摳菭幾h不小。
對于購房者對自己的不滿,，朱中一也曾表示自己很“冤枉”,，認為自己并不是在為開發(fā)商代言，而是希望房地產(chǎn)市場維護回暖態(tài)勢,，防止?jié)q價蔓延,。
開發(fā)商也不買賬？
事實上,，由于沒有獨立的調(diào)研機構(gòu),，中房協(xié)在屢次上書的過程中均無具有詳細、確鑿的數(shù)據(jù)支持,�,！百|(zhì)疑國土部的平均地價的數(shù)據(jù)，中房協(xié)只是一味強調(diào)國土部公布的地價是按項目當(dāng)時拿地的價格,，這與后來房地產(chǎn)銷售時的價格不是一個時間點,，但卻沒有可以對比的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐，這使得在隨后國土部公開620個房地產(chǎn)項目的土地成本后,，開發(fā)商和建設(shè)部陷入了被動的境地,。”建設(shè)部一位工作人員告訴記者,，“作為決策部門,，建設(shè)部更需要的是對市場層面較為詳盡的調(diào)研，并不需要中房協(xié)遞交的簡單條文性的建議,�,！�
值得一提的是，不光是建設(shè)部內(nèi)部,，雖然被外界看成是開發(fā)商代言人,，但在大多數(shù)開發(fā)商眼中，沒有政府部門明確賦予中房協(xié)在房地產(chǎn)企業(yè)中的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位,，而這個屢屢上書請命的房地產(chǎn)協(xié)會,，由于自身準備不足,，也不夠?qū)I(yè)，因此在面臨地價與房價之爭等問題上,，無法代表全行業(yè)的聲音,。
一位不愿透露姓名的中型開發(fā)企業(yè)負責(zé)人認為，由于中房協(xié)是從政府部門轉(zhuǎn)變過來的,，他們的言行和做法都明顯代表了大房企的利益,，服務(wù)“房地產(chǎn)商”也只是服務(wù)了一小部分利益群體，無法代表整個行業(yè)的聲音,。
誰才是市場真正的代言人,？
“目前問題不在于中房協(xié)替誰說話，而在于這種鼓呼有可能成為一種沒有對手的黑夜偷襲游戲——房地產(chǎn)企業(yè)有中房協(xié)堪為利益代言人,，那么誰來做廣大購房者的利益代言人呢,？”著名時評人士舒圣祥認為，“在消費者代言人缺席的情況下,，僅僅依據(jù)中房協(xié)的一面之詞來研究決定房地產(chǎn)政策的變更,，顯然不是一場公平的博弈�,！�
面對中房協(xié)的頻頻上書,，房地產(chǎn)評論人牛刀也表示，此前中房協(xié)的建議對樓市起不到任何建設(shè)性的作用,�,！罢疀Q策部門要的是站在宏觀經(jīng)濟的高度對社會穩(wěn)定、抑制通脹,、行業(yè)發(fā)展有積極推進作用的建議,，而不是幫助某些開發(fā)商賺錢的建議�,！痹谒磥�,，對房地產(chǎn)來說，相關(guān)政府希望得到的是,，地產(chǎn)泡沫對通貨膨脹的影響是否在轉(zhuǎn)化,，社會保障型住宅對地產(chǎn)行業(yè)有無積極的推進作用，地產(chǎn)行業(yè)如何來響應(yīng)中央政府大力興建社會保障型住宅的措施,，而并不是一味地如何幫助少數(shù)開發(fā)商維護市場的高位運行,。
“對于今后房地產(chǎn)市場的總基調(diào)，中央的態(tài)度十分明確,，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對社會經(jīng)濟各方具有重要作用�,！敝齑篪Q表示,，中房協(xié)要做的應(yīng)該是認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，為決策部門正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢做出理論支持,。
從房地產(chǎn)協(xié)會的國際經(jīng)驗來看,，美國房地產(chǎn)協(xié)會的自治與制衡功能或許能給予中房協(xié)以很大的啟發(fā)。美國房地產(chǎn)協(xié)會是全球最大的行業(yè)協(xié)會,，由在美國從事房地產(chǎn)的各專業(yè)分會共同組建,，沒有政府干預(yù)，不受政府領(lǐng)導(dǎo),，根據(jù)市場情況協(xié)調(diào)發(fā)展,，眾多下屬協(xié)會涉及房地產(chǎn)業(yè)的方方面面，協(xié)會活動頻繁,，關(guān)注民生利益,，影響和促進國家行業(yè)的法制建設(shè)、信譽體系建設(shè),、信息化系統(tǒng)建設(shè)等等。 |