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隨著近期部分地區(qū)房價出現“撐桿跳式”的上漲,，加強對房地產的調控再次被提及,。而有著官方背景的中國房地產業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中房協(xié)”）因屢屢出現與官方基調不和諧的聲音而備受“詬病”，購房者和業(yè)內人士指責其已由原本的決策支持機構“變調”成了開發(fā)商的“代言人”,，但許多開發(fā)商對中房協(xié)的諸多行為也不買賬,。
“變調”的信息提供者？
“如果執(zhí)行得力,，中房協(xié)應當承擔起一個從開發(fā)商那獲取最新市場信息,，再經過實際的調研，最后匯總給建設部,，以支持政策決策的角色,。當然，作為行業(yè)的代表,，中房協(xié)也應當提出一些開發(fā)商對當前及未來市場走向的意見,。”見證中房協(xié)組建的一位原建設部工作人員這樣告訴記者,。
中房協(xié)的成立要追溯到上世紀80年代,。1985年9月的一天，在我國住房體制改革剛剛完成試點住房的同一年,，中國房地產業(yè)協(xié)會在北京悄然掛牌,。
按照當時組建的設想，成立后的中房協(xié)除了為開發(fā)商,、經紀中介,、修建裝飾、物業(yè)管理及與房地產產業(yè)鏈有關的企事業(yè)單位,、地方房地產業(yè)協(xié)會對上表達訴求外,，更應當承擔起為建設部的政策決策提供基層數據信息的任務。
“如果中房協(xié)按照最初的成立設想走下去,，那么現在的房地產市場或許會有序得多,。”那位原建設部工作人員感嘆道,。
自中房協(xié)成立后,，中國的房地產業(yè)在國家全面推進住房市場化改革后開始得到前所未有的發(fā)展，但事實上,，在成立后的近20年時間里,，中房協(xié)大多數的時間并不為外界所熟知。
“中房協(xié)的聲音是從2004年之后才漸漸多了起來,�,！币晃粯I(yè)內人士回憶，2004年后,，隨著商品房市場的逐漸崛起,，中房協(xié)的相關負責人一改此前“悶頭調研”的形象，開始頻頻亮相各大論壇和房地產項目開盤儀式,，且每一次都“不負眾望”,，要么同開發(fā)商一起唱漲樓市，要么向媒體爆料最近又向建設部遞交了什么“能左右決策的建議”,。
在此期間,，幾乎每一次房價上漲、購房者紛紛呼吁政府出手調控房價時,，中房協(xié)都會不同于以往的“沉默”,，第一個站出來反對，并大聲疾呼“市場的問題市場解決”,。
而就在2007年,，當一線城市商品房價格大漲特漲之時，市場傳出政府將加強宏觀調控的聲音,，為此中房協(xié)更是發(fā)表了一份《2007年上半年中國房地產市場研究報告》,，強調“行政干預適得其反”。盡管最終報告并沒有被采納,，政府相關部門的調控措施接二連三地出臺,，但中房協(xié)此舉卻被業(yè)內看做是從市場派向干預派的一次轉型，業(yè)內抨擊中房協(xié)“變調”的聲音越發(fā)強烈,。
頻頻呼吁為哪般,？
從目前的情況來看，中房協(xié)顯然已開始陷入兩面不討好的尷尬境地中,，然而就是面對這樣“左右為難”的境地,，中房協(xié)反而更加活躍，究竟為了什么呢,？
北京一位中房協(xié)會員開發(fā)商向記者透露,，中房協(xié)旗下的會員單位每年都要繳納幾萬到數十萬不等的會費，同時每當中房協(xié)主辦各類展會,、“廣廈獎”評選時,，其會員單位也都要“積極參與”。
在收獲了會員們的經費后,，中房協(xié)勢必要做出些成就,，因此就有了樓市低迷時協(xié)會要員一再上書呼吁減稅、推行購房補貼,、降低準入門檻,、上調公積金貸款額度等舉措；在樓市火爆時,，則不斷地提醒開發(fā)商小心漲價過頭引來中央的調控,。
對于這些言論,，時評家朱大鳴在其博客上認為，目前許多行業(yè)協(xié)會的高層均是退居二線的官員,，他們占據輿論要地,，卻無法代表市場及行業(yè)真正的聲音，而且無法及時跟進經濟大震蕩帶來的快速思維,，所發(fā)表言論與中央基調極不和諧,，到頭來是誤導了決策層的判斷與民眾的消費需求。
一家中房協(xié)會員開發(fā)商也認為,，行業(yè)協(xié)會走市場經濟的路子,，不應該是變著法子去撈錢，也不應該僅僅為了維護開發(fā)商的短期利益,，而應該是站在一種高度,，去引導行業(yè)自律，從而使房地產行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展和終極繁榮,。
但問題的關鍵并不在中房協(xié)的立場,，而在于它的屢屢上書和建言，是不是真的能夠代表整個中國房地產業(yè),，能否有利于這個市場的長期健康發(fā)展,。
對此，業(yè)內人士認為,，如果說在房價暴漲時,，行業(yè)協(xié)會需要做的是幫助政府進行調控政策的決策，以避免泡沫的出現,；那么在回暖過快的今天,，中房協(xié)最需要做的不應是一味阻攔政府調控措施的落地，而是幫助政府切實了解市場動態(tài),，并規(guī)范市場這只“看不見的手”的游戲規(guī)則：讓低收入階層實現“居者有其屋”,，不斷擴大“合理定價”商品房的市場銷售數量，促使以投機為目的的開發(fā)商在競爭中被淘汰,，讓真正有實力且穩(wěn)定發(fā)展的開發(fā)商逐漸壯大,。過了這一關，中國的房地產市場才健康,。
“但從現在的情況來看,，在經歷多次"上書"失敗后，中房協(xié)并沒有認識到其作為具有政府背景的行業(yè)協(xié)會的作用到底是什么,，它現在更多地是愿意利用媒體這一平臺,，以爆料的形式試圖通過輿論的壓力來達到左右相關部門在房地產政策方面的決策。”上述業(yè)內人士表示,，中房協(xié)的這一轉變從去年年底的上書國務院便可看出,。
去年年底，十大振興規(guī)劃尚未全部出齊的時候,，中房協(xié)的領導在出席某開發(fā)商主辦的論壇時便向在場記者透露,，已向國務院有關領導遞交房地產政策調整建議,，主調是改變目前“嚴厲”的房地產調控政策,，改為“適度控制”。然而最終國務院的十大振興規(guī)劃并沒有將房地產納入其中,，國家發(fā)改委在解讀原因時給出了“房地產業(yè)無需振興”的答復,，這與上述建議截然相反。
中房協(xié)為何總被罵,？
“雖然隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設部,，中房協(xié)確實也是中國房地產業(yè)的一個自治組織，它出面為開發(fā)商說話,，也屬天經地義,。”一位業(yè)內人士表示,，在一些行業(yè)協(xié)會蛻變?yōu)槠髽I(yè)代言人的今天,，中房協(xié)為開發(fā)商服務也不足為奇。
實際上,，行業(yè)協(xié)會為企業(yè)代言已不是什么新鮮事,，先有拉面協(xié)會等純民間協(xié)會的“集體定價”，后有保險行業(yè)協(xié)會,、電力企業(yè)聯合會等具有官方背景行業(yè)協(xié)會的漲價“上書”,。期間，這些協(xié)會也均扮演了企業(yè)代言人的角色,，但卻沒受到更多的責備,。值得一提的是，在鐵礦石談判中,，盡管有部分中小企業(yè)發(fā)出質疑的聲音,，但卻絲毫沒有影響中鋼協(xié)繼續(xù)扮演行業(yè)拯救者的角色。為何中房協(xié)的頻頻上書會遭到購房者和業(yè)內人士的普遍質疑呢,？
“近幾年,，一線城市房價的攀升已讓許多購房者處于買不起房的境地，而屢屢曝光的開發(fā)商囤地,、捂盤等事件,，再加上在公開建設成本一事上又諱莫如深，外界普遍形成房地產業(yè)屬于暴利行業(yè)的判斷,�,！睒I(yè)內人士認為,。正是由于房地產業(yè)在老百姓生活中所扮演的特殊角色，當購房者因為房價上漲而無力購房后,，逐漸會對開發(fā)商產生不滿情緒,。在購房者眼中，中房協(xié)跳出來替開發(fā)商說話,，無疑成了開發(fā)商的代言人,，勢必會把對房價飆升的不滿轉移到中房協(xié)身上。
“上半年樓市的回暖比預料中要快,，這對保增長和保民生發(fā)揮了重要的作用,。”8月7日,，中房協(xié)副會長朱中一在“2009金融地產高端論壇”上肯定房地產并預計下半年房價繼續(xù)上漲的言論引來網民一片罵聲,。
“只有出大問題的行業(yè)才需要振興�,！敝熘幸唤衲�3月在重慶某地產論壇表示,，“房地產行業(yè)不需要振興，只有出大問題的行業(yè)才需要振興,，而房地產行業(yè)并沒有多大的問題,。十大行業(yè)振興規(guī)劃的周期也就兩三年的時間。一個樓盤從拿地到面市,，都需要兩三年,，振興也不適合房地產行業(yè)發(fā)展的規(guī)律�,！贝朔哉摳菭幾h不小,。
對于購房者對自己的不滿，朱中一也曾表示自己很“冤枉”,，認為自己并不是在為開發(fā)商代言,，而是希望房地產市場維護回暖態(tài)勢，防止?jié)q價蔓延,。
開發(fā)商也不買賬,？
事實上，由于沒有獨立的調研機構,，中房協(xié)在屢次上書的過程中均無具有詳細,、確鑿的數據支持�,！百|疑國土部的平均地價的數據,，中房協(xié)只是一味強調國土部公布的地價是按項目當時拿地的價格，這與后來房地產銷售時的價格不是一個時間點，但卻沒有可以對比的調研數據支撐,，這使得在隨后國土部公開620個房地產項目的土地成本后,，開發(fā)商和建設部陷入了被動的境地�,！苯ㄔO部一位工作人員告訴記者,，“作為決策部門，建設部更需要的是對市場層面較為詳盡的調研,，并不需要中房協(xié)遞交的簡單條文性的建議,。”
值得一提的是,，不光是建設部內部,，雖然被外界看成是開發(fā)商代言人,，但在大多數開發(fā)商眼中,，沒有政府部門明確賦予中房協(xié)在房地產企業(yè)中的絕對領導地位，而這個屢屢上書請命的房地產協(xié)會,，由于自身準備不足,，也不夠專業(yè)，因此在面臨地價與房價之爭等問題上,，無法代表全行業(yè)的聲音,。
一位不愿透露姓名的中型開發(fā)企業(yè)負責人認為，由于中房協(xié)是從政府部門轉變過來的,，他們的言行和做法都明顯代表了大房企的利益,，服務“房地產商”也只是服務了一小部分利益群體，無法代表整個行業(yè)的聲音,。
誰才是市場真正的代言人,？
“目前問題不在于中房協(xié)替誰說話，而在于這種鼓呼有可能成為一種沒有對手的黑夜偷襲游戲——房地產企業(yè)有中房協(xié)堪為利益代言人,，那么誰來做廣大購房者的利益代言人呢,？”著名時評人士舒圣祥認為，“在消費者代言人缺席的情況下,，僅僅依據中房協(xié)的一面之詞來研究決定房地產政策的變更,，顯然不是一場公平的博弈�,！�
面對中房協(xié)的頻頻上書,，房地產評論人牛刀也表示，此前中房協(xié)的建議對樓市起不到任何建設性的作用,�,！罢疀Q策部門要的是站在宏觀經濟的高度對社會穩(wěn)定、抑制通脹、行業(yè)發(fā)展有積極推進作用的建議,，而不是幫助某些開發(fā)商賺錢的建議,。”在他看來,，對房地產來說,，相關政府希望得到的是，地產泡沫對通貨膨脹的影響是否在轉化,，社會保障型住宅對地產行業(yè)有無積極的推進作用,，地產行業(yè)如何來響應中央政府大力興建社會保障型住宅的措施，而并不是一味地如何幫助少數開發(fā)商維護市場的高位運行,。
“對于今后房地產市場的總基調,，中央的態(tài)度十分明確，要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè),，對社會經濟各方具有重要作用�,！敝齑篪Q表示,，中房協(xié)要做的應該是認真分析和研究房地產市場的形勢，為決策部門正確引導和調控房地產走勢做出理論支持,。
從房地產協(xié)會的國際經驗來看,，美國房地產協(xié)會的自治與制衡功能或許能給予中房協(xié)以很大的啟發(fā)。美國房地產協(xié)會是全球最大的行業(yè)協(xié)會,，由在美國從事房地產的各專業(yè)分會共同組建,，沒有政府干預，不受政府領導,，根據市場情況協(xié)調發(fā)展,，眾多下屬協(xié)會涉及房地產業(yè)的方方面面，協(xié)會活動頻繁,，關注民生利益,，影響和促進國家行業(yè)的法制建設、信譽體系建設,、信息化系統(tǒng)建設等等,。 |