土地拍賣過程中,，灰色交易普遍存在,。業(yè)內(nèi)人士稱，企業(yè)為了拿地，“沒有一個不行賄”,。地王現(xiàn)象背后存在弄虛作假、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相,。（8月16日《華夏時報》）
“地王現(xiàn)象背后存在弄虛作假,、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相”，這句話若不是出自開發(fā)商之口,，讓人難以置信,。萬科集團董
事長王石更是明言道：“現(xiàn)在不行賄成了過街的老鼠，行賄反而成了英雄了,�,！边^去善良的民眾只隱約感到地產(chǎn)商瘋狂囤地、爭當?shù)赝�,，是在玩一場資本游戲,，現(xiàn)在看來，這背后隱藏更多的貓膩,。
和這個炎熱夏天同樣火爆的,，是發(fā)燒的土地市場。地產(chǎn)商開始紅了眼睛在大江南北,、長城內(nèi)外爭搶土地,，叫板之激烈、競爭之慘烈,，幾乎到了白熱化地步,。據(jù)統(tǒng)計，截止6月底,，恒大,、碧桂園、綠地等10大地產(chǎn)寡頭囤積土地超過3萬平方米,，相當于全國每年開發(fā)規(guī)模的一半,。
別以為地產(chǎn)商不顧一切高價拿地是大腦沖動的結(jié)果,，有人還以廣州為例，說是2007年產(chǎn)生的27塊區(qū)域性“地王”,，到現(xiàn)在還有20塊閑置,，開發(fā)商如此做派是失去理性的行為。其實,，商人無利不起早,，他們不會賠本賺吆喝。透視和解析地產(chǎn)商“拿地戰(zhàn)略”的背后,，不難發(fā)現(xiàn)他們操縱市場的手段玩得多么高明和精巧,。
其一，他們囤“地”居奇,，以時間換價格,，營造房價高升預期。其二,，低廉的競得成本讓開發(fā)商能夠更加自如的選擇開發(fā)與不開發(fā),。以廣州市2007年未開發(fā)土地中總價最高的中萊投資有限公司的土地為例，這塊地盡管拍出了44億多元的天價,，但是最初的定金卻只有8000萬,，占整個地價的不到2%。所謂的競標價格,，幾乎就是數(shù)字游戲,。其三，以“地王”帶動周邊地區(qū)自己開發(fā)的其他樓盤升值,。以廣州“城建地產(chǎn)”為例,，2009年6月，該公司以1.5萬的均價拿下了CBD珠江新城的一塊土地,，成為新地王,。隨后周邊樓盤應聲而漲，這其中也包括城建地產(chǎn)的項目星匯云錦,，僅此項目,，城建地產(chǎn)就憑空多賺了2個億，而它拿下的地王總價也不過3.45億,。其四,，是擴大公司市值最捷徑的渠道。對那些準備上市或者已經(jīng)上市的開發(fā)商而言,，高價屯地是其擴大市值和影響力最簡單最直接的方式,，迅疾達到資產(chǎn)高估、市值膨脹的目的。其五,，對于開發(fā)企業(yè)來說,，必須手里有地、有項目,，才能維持運行成本,、才能繼續(xù)融資。今年極其寬松的信貸環(huán)境,，給他們大開融資方便之門,，地產(chǎn)商“不差錢”的結(jié)果，必然是到處“圈地”,。
最核心和本質(zhì)的問題，是地產(chǎn)商違法違規(guī)的風險幾乎等于零,，可以忽略不計,，導致地產(chǎn)商搶地有恃無恐，膽大包天,�,！锻恋毓芾矸ā贰ⅰ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》,、《閑置土地處置辦法》等法律和規(guī)章都明確規(guī)定,，滿2年未動工開發(fā)的土地，政府可以無償收回土地使用權(quán),。然而,，廣州只收回了中萊公司的處理，對其他的企業(yè)都“網(wǎng)開一面”,。其實,，中萊公司早就“人去樓空”、“名存實亡”,，有關(guān)部門只是在打一只“死老虎”,。
更為嚴重的是，一些地方政府和地產(chǎn)商進行合謀,，千方百計推動土地“發(fā)燒”,。目前地產(chǎn)商拿地主要是通過三種方式，第一是招拍掛,，第二是收購項目,，第三種是在一級市場跟政府合作開發(fā)。第三種是貓膩最多的,而不了解內(nèi)幕的人根本想象不出應該如何操作,。這種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設(shè),，以招商引資的名義，讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè),或是吸引大的開發(fā)商進駐,政府再拿地給開發(fā)商作為回報。政府和地產(chǎn)商雙方會提前簽好協(xié)議,，約定一個土地保底價,，假如拍賣的保底價是4000元/平米，但最后實際拍賣價格是7000元的話,，如果仍是該開發(fā)商拍得土地,，政府便將3000元差價歸還；若由其他開發(fā)商拍得,這3000元的差價,，便按比例分成,，多數(shù)情況是政府與開發(fā)商四六或三七，甚至五五分的,。你看你看,，政府就是這樣豐富了“土地財政”，地產(chǎn)商則是這樣賺得盆滿缽滿,。而房價,，則是節(jié)節(jié)攀升，青云直上,，直至斷絕了普通市民購房的奢望,，樓市成了富人的賭場和投機、投資者的斂財工具,。
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