土地拍賣過程中，灰色交易普遍存在,。業(yè)內(nèi)人士稱,，企業(yè)為了拿地，“沒有一個(gè)不行賄”,。地王現(xiàn)象背后存在弄虛作假,、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相。（8月16日《華夏時(shí)報(bào)》）
“地王現(xiàn)象背后存在弄虛作假,、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相”,，這句話若不是出自開發(fā)商之口，讓人難以置信,。萬科集團(tuán)董
事長王石更是明言道：“現(xiàn)在不行賄成了過街的老鼠,，行賄反而成了英雄了�,！边^去善良的民眾只隱約感到地產(chǎn)商瘋狂囤地,、爭當(dāng)?shù)赝酰窃谕嬉粓鲑Y本游戲,，現(xiàn)在看來,，這背后隱藏更多的貓膩。
和這個(gè)炎熱夏天同樣火爆的,，是發(fā)燒的土地市場,。地產(chǎn)商開始紅了眼睛在大江南北、長城內(nèi)外爭搶土地,，叫板之激烈,、競爭之慘烈,，幾乎到了白熱化地步。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截止6月底,，恒大、碧桂園,、綠地等10大地產(chǎn)寡頭囤積土地超過3萬平方米,，相當(dāng)于全國每年開發(fā)規(guī)模的一半。
別以為地產(chǎn)商不顧一切高價(jià)拿地是大腦沖動(dòng)的結(jié)果,，有人還以廣州為例,，說是2007年產(chǎn)生的27塊區(qū)域性“地王”，到現(xiàn)在還有20塊閑置,，開發(fā)商如此做派是失去理性的行為,。其實(shí)，商人無利不起早,，他們不會(huì)賠本賺吆喝,。透視和解析地產(chǎn)商“拿地戰(zhàn)略”的背后，不難發(fā)現(xiàn)他們操縱市場的手段玩得多么高明和精巧,。
其一,，他們囤“地”居奇，以時(shí)間換價(jià)格,，營造房價(jià)高升預(yù)期,。其二，低廉的競得成本讓開發(fā)商能夠更加自如的選擇開發(fā)與不開發(fā),。以廣州市2007年未開發(fā)土地中總價(jià)最高的中萊投資有限公司的土地為例,，這塊地盡管拍出了44億多元的天價(jià)，但是最初的定金卻只有8000萬,，占整個(gè)地價(jià)的不到2%,。所謂的競標(biāo)價(jià)格，幾乎就是數(shù)字游戲,。其三,，以“地王”帶動(dòng)周邊地區(qū)自己開發(fā)的其他樓盤升值。以廣州“城建地產(chǎn)”為例,，2009年6月,，該公司以1.5萬的均價(jià)拿下了CBD珠江新城的一塊土地，成為新地王,。隨后周邊樓盤應(yīng)聲而漲,，這其中也包括城建地產(chǎn)的項(xiàng)目星匯云錦，僅此項(xiàng)目,，城建地產(chǎn)就憑空多賺了2個(gè)億,，而它拿下的地王總價(jià)也不過3.45億,。其四，是擴(kuò)大公司市值最捷徑的渠道,。對(duì)那些準(zhǔn)備上市或者已經(jīng)上市的開發(fā)商而言,，高價(jià)屯地是其擴(kuò)大市值和影響力最簡單最直接的方式，迅疾達(dá)到資產(chǎn)高估,、市值膨脹的目的,。其五，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說,，必須手里有地,、有項(xiàng)目，才能維持運(yùn)行成本,、才能繼續(xù)融資。今年極其寬松的信貸環(huán)境,，給他們大開融資方便之門,，地產(chǎn)商“不差錢”的結(jié)果，必然是到處“圈地”,。
最核心和本質(zhì)的問題,，是地產(chǎn)商違法違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)幾乎等于零，可以忽略不計(jì),，導(dǎo)致地產(chǎn)商搶地有恃無恐,，膽大包天�,！锻恋毓芾矸ā�,、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》等法律和規(guī)章都明確規(guī)定,，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的土地,，政府可以無償收回土地使用權(quán)。然而,，廣州只收回了中萊公司的處理,，對(duì)其他的企業(yè)都“網(wǎng)開一面”。其實(shí),，中萊公司早就“人去樓空”,、“名存實(shí)亡”，有關(guān)部門只是在打一只“死老虎”,。
更為嚴(yán)重的是,，一些地方政府和地產(chǎn)商進(jìn)行合謀，千方百計(jì)推動(dòng)土地“發(fā)燒”,。目前地產(chǎn)商拿地主要是通過三種方式,，第一是招拍掛,，第二是收購項(xiàng)目，第三種是在一級(jí)市場跟政府合作開發(fā),。第三種是貓膩?zhàn)疃嗟?而不了解內(nèi)幕的人根本想象不出應(yīng)該如何操作,。這種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設(shè)，以招商引資的名義,，讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè),或是吸引大的開發(fā)商進(jìn)駐,政府再拿地給開發(fā)商作為回報(bào),。政府和地產(chǎn)商雙方會(huì)提前簽好協(xié)議，約定一個(gè)土地保底價(jià),，假如拍賣的保底價(jià)是4000元/平米,，但最后實(shí)際拍賣價(jià)格是7000元的話，如果仍是該開發(fā)商拍得土地,，政府便將3000元差價(jià)歸還,；若由其他開發(fā)商拍得,這3000元的差價(jià)，便按比例分成,，多數(shù)情況是政府與開發(fā)商四六或三七,，甚至五五分的。你看你看,，政府就是這樣豐富了“土地財(cái)政”,，地產(chǎn)商則是這樣賺得盆滿缽滿。而房價(jià),，則是節(jié)節(jié)攀升,，青云直上，直至斷絕了普通市民購房的奢望,，樓市成了富人的賭場和投機(jī),、投資者的斂財(cái)工具。
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