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據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，7月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.9%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點,，連續(xù)五個月出現(xiàn)上漲，住宅價格上漲壓力加劇。
自1998年中國啟動“取消福利分房,、實現(xiàn)居民住宅貨幣化”為核心的住房制度改革至今,，住房市場暴露重重問題。自2004年始,，中央政府每年都會調(diào)控住宅市場,，運用貨幣政策、土地供應(yīng)以及財稅政策等工具,，但均不奏效,，房價持續(xù)上漲，脫離大部分民眾的實際購買力,。目前,，”調(diào)控“已不足以解決積弊，需要進(jìn)行二次房改,，才有可能實現(xiàn)住宅市場的健康發(fā)展,。
首先，住宅市場不公平性愈發(fā)突出,。房改之初,，政策要求“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房,；其他收入高的家庭購買,、租賃市場價的商品住房”，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋群體要占到城市人口的60%～70%,。但改革以來,，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小，僅有的也在認(rèn)證資格上把關(guān)不嚴(yán),。目前,，住宅市場主要分市場化和非市場化兩部分。在非市場化部分,，是國家行政機(jī)關(guān)和壟斷性國有企業(yè),，或享有協(xié)議征地的優(yōu)惠自建住房，或者團(tuán)購,，住宅價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格,。在市場化部分，消費人群有三種,，一是有錢人,，可購買多套；一是中產(chǎn)階層,，即房奴,；剩下多數(shù)民眾是靠個人收入買不起住宅的群體，只能舉家之力或被迫等待,�,？梢姡承┎块T和企業(yè)門享受特殊待遇,；而中產(chǎn)階層與中低收入者背負(fù)沉重按揭壓力,，影響了國內(nèi)消費，是經(jīng)濟(jì)失衡的主要原因,。
其次,，房地產(chǎn)業(yè)定位異化。1998年啟動房改是為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)帶來的外需萎縮沖擊,；此后,，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，土地拍賣和稅費成為地方財政的主要來源,。2004年7月,，有關(guān)部門規(guī)定同年8月31日起，采取公開招標(biāo),、拍賣,、掛牌的方式出讓土地，旨在消除土地協(xié)議出讓中的腐敗,，但卻令地價飛升,、房價急漲。
土地拍賣方式是模仿香港,，以此解決城市化所需財政,，而西方國家一般征收物業(yè)稅。但香港土地政策具有前提,，一是香港政府為大約30％左右的人提供了政府興建的公屋,；香港實行低稅收政策，且政府提供社會福利,，香港高房價相當(dāng)于納稅,，但個人得到較好福利保障。內(nèi)地城市不僅沒有提供足夠的保障性住宅,，還缺乏足夠的社會保障,。因此，在財政導(dǎo)向與社會福利缺乏的背景下,，過高的地價和樓價形成具有剝奪性質(zhì)的市場,。
第三，房地產(chǎn)市場醞釀金融風(fēng)險,。由于當(dāng)前貨幣發(fā)行過多而造成通脹預(yù)期,，吸引實體經(jīng)濟(jì)資本涌入資產(chǎn)市場，包括境外熱錢，正在吹大資產(chǎn)泡沫,。住宅已經(jīng)成為資本品,，市場開始追漲殺跌，地王現(xiàn)象與貨幣政策為炒作打下基礎(chǔ),，目前所能出臺的政策（增加土地供應(yīng),、收緊二套房信貸等）并不足以勒住未來房價的狂奔，因為供給需要時間,，而流動性過剩已成事實,。一旦形成地產(chǎn)泡沫，將會殃及金融安全,。
我們認(rèn)為,，住宅市場公平性與財政導(dǎo)向不是調(diào)控可以解決，需要徹底改革,，包括提供相當(dāng)比例的政府公屋,，改革土地出讓制度等。而地產(chǎn)泡沫的聚集與對高房價的不滿情緒,，要求改革越快越好,。 |